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수도권 내 집 마련, ‘도넛 공식’을 기억하자!

쏘쿨의 사람 사는 아파트 #28. 당신은 오늘부터 서울 지도를 보면 도넛이 보입니다.

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 첫 번째 시리즈로
18년 차 부동산 현장 투자자이자,
‘수도권 꼬마아파트 천기누설’의
저자 쏘쿨과 함께
‘쏘쿨의 사람 사는 아파트’를
연재합니다.

오랜 상담 경력과
현장에서 보낸 경험을 담은 정보로
격주 월요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

지난 칼럼에서 서울, 수도권은 교통체증으로 자가용, 버스를 이용한 출퇴근이 쉽지 않다는 이야기를 해드렸습니다. 그래서 비교적 정확한 시간을 예측하며 움직일 수 있는 전철 역세권 입지가 중요한 것입니다.


그리고 서울에서 대기업 본사를 비롯한 일자리가 많이 모여 있어 3대 중심업무지구(CBD)라 불리는 서울시청권, 강남권, 여의도권 주변이 가장 수요가 많다는 이야기도 드렸습니다.


오늘은 서울과 수도권에서 내 집 마련 입지를 선정하는 데 도움이 될 ‘도넛 공식’에 대해 이야기해볼까 합니다.

수도권에서 내 집 마련 입지를 잘 선정하려면 ‘도넛 공식’을 기억하시면 됩니다.

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서울 중심지까지 ‘1시간 이내’

서울 교통의 중심축은 3대 중심업무지구를 모두 아우르는 2호선입니다. 필자는 2호선 라인을 ‘천사의 초록링’이라고 부르는데요. 서울, 수도권에 집을 구하려는 분은 제일 먼저 2호선 라인을 주목해야 하고, 또 2호선 라인이 멀다면 빨리 도달할 수 있는 주변 인접 노선을 관심 있게 보셔야 합니다. 생활도 편리하고, 수요도 많은 곳이니까요.

서울 3대 중심 업무지구를 모두 통과하는 2호선은 서울 교통의 중심축입니다.

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하지만 문제는 가격입니다. 2호선 주변이 좋다는 것은 알지만, 이미 시세가 높게 형성되어 있어 쉽게 접근하기 어렵습니다. 그렇다면 당연히 대안을 찾아야겠죠. 여기서 또 고민이 생깁니다. 시세가 낮은 곳을 찾아가다 너무 멀리 벗어나면 그만큼 수요도 줄어들 테니까요. 즉, 2호선 인접 노선을 눈여겨봐야 한다는 것까지는 알겠는데 그 기준점이 어디인지가 애매합니다.


저는 그 기준점을 ‘서울 중심지까지 1시간 이내로 이동할 수 있는 지역’이라고 말씀드리고 싶습니다.

안양 동안구의 ‘초원 7단지 부영’에서부터 중심업무지구까지 가는 데 걸리는 시간은? 직방 앱에서는 아파트 단지에서 도착지까지의 대중교통편을 쉽게 알아볼 수 있습니다.

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서울 중심지까지 출퇴근한다고 했을 때, 소요 시간이 1시간 이내여야 일반적으로 수요가 많은 지역입니다.


따라서 이에 해당하는 입지에 내 집 마련을 했을 때, 사용가치와 투자가치를 모두 만족할 수 있는 것입니다. 중요한 것은 되도록 ‘도어 투 도어’ 개념으로 전철 이용을 기준으로 도보나 환승 시간까지 고려해서 살펴봐야 한다는 것입니다.

완벽한 기준이 되는 ‘선’

소요 시간 1시간 이내라고 해도, 그 1시간 이내에 해당하는 지역이 어딘지 바로 떠올리기는 쉽지 않을 겁니다. 하지만 지도만 펼치면 한 번에 기준점을 잡을 수 있는 선이 있습니다.


그 선은 바로 ‘서울외곽순환고속도로’입니다. 서울 주변부를 완벽하게 감싸고 있으면서, 서울시청을 중심으로 반경 20km 동심원을 그리며 순환하는 도로입니다. 이 도로를 넘어가면 안쪽보다 수요가 줄어들고 한적해진다고 보면 됩니다.

서울 주변부를 완전히 감싸고 있는 외곽순환고속도로

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수도권 내 집 마련 입지 선정을 위한
‘도넛 공식’

‘서울외곽순환도로’와 ‘전철 2호선’ 두 동심원을 지도에 표시하면 아래 그림과 같은 도넛 모양이 나옵니다. 이 도넛 모양 중 먹을 수 있는 부분을 집중해서 보시는 게 자금이 넉넉하지 않은 내 집 마련 초보와 서울시청 주변 직장인에게 좋습니다.

도넛의 '먹을 수 있는 부분'을 잘 살펴보세요.

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서울 외곽 경계선은 울퉁불퉁하기 때문에 입지적으로 서울인데도 2호선 접근성이 나쁜 곳이 있고, 경기도인데도 서울 접근성이 더 좋은 곳이 생기게 됩니다. 그 때문에 경기도라고 해서 무조건 서울과 멀어진다는 편견을 버려야합니다.


자금이 넉넉하지 않다면 순수하게 서울 2호선 전철 접근성을 놓고 입지를 검토해보는 것이 좋습니다. 필자는 이 ‘서울외곽순환고속도로’까지를 서울을 확장한 개념으로 바라봅니다. 이 ‘확장 서울’내에 분명 옥석이 있을 것입니다.

꼭 꼼꼼히 체크할 것!

내 집 마련을 할 때 교통, 환경, 학군, 준공연도 등 많은 조건을 생각합니다. 오늘은 특히 서울 접근성이 좋은 전철 역세권의 중요성에 대해 강조했습니다. 간혹 앞으로 전철이 들어올 것이라는 기약 없는 호재를 보고 들어가려는 경우도 있는데, 필자는 그다지 추천하지 않습니다.


반드시 일반 전철이 갖춰져 있고 그 일반 전철의 배차시간과 서울까지의 이용요금도 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다. 실제로 아침 출근 시간에 본인이 직접 가서 현장에서 서울 주요 업무지구까지 대중교통을 편하게 이용할 수 있는지 이사 가기 전 직접 타보는 분도 있습니다. 전 꼭 미리 타보라고 추천합니다. 실패하지 않기 위해서는 몸으로 느끼고 기록하고 체크해야 합니다.


내 집 마련은 금수저가 아닌 이상, 노력을 해도 어려울 수 있습니다. 그러나 내 집 마련에 성공한 사람 가운데 노력하지 않은 사람은 없다고 보시면 됩니다.


여러분들이 내 집 마련을 할 때 필자처럼 많은 실패를 겪고 시간과 에너지를 낭비하지 않길 바랍니다. 앞서간 사람으로서 방향을 잡아 드릴 테니 여러분들의 노력을 더해서 좀 더 예쁘고 좋은 내 집을 마련하시기를 응원합니다. 오늘부터 부부끼리 도넛과 커피를 드시면서 많은 고민 해보시길 바랍니다.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)


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