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임대주택 등록, 꼭 알아야 할 4가지 핵심 포인트

제네시스박의 친절한 부동산 절세 #3. 임대주택 등록 할까요 말까요?

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국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

대기업 재직 중인 부동산 투자자로,
부동산 절세 방법을 블로그로 소개하며
지금은 부동산 세금 분야 인기 강사가 된,
‘친절한 제네시스박’의 칼럼을 통해
꼭 알아야 하지만 어려운 부동산 세금을
함께 정복해 보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

‘내가 가지고 있는 집, 임대주택으로 등록해도 괜찮을까?’


이에 대한 셈법이 더욱 복잡해질 것으로 보입니다. 임대주택등록을 한다고 해서 무조건 이득인 것은 아니기 때문입니다. 혜택을 받기 위해서는 의무 임대 기간 동안 매도할 수 없고 각종 규제를 준수해야 하는데, 그에 따라 실제로 누릴 수 있는 세제 혜택은 어느 정도인지 알아야 득이 될지, 실이 될지 알 수 있을 것입니다. 게다가 정부가 발표한 9·13 부동산 대책으로, 앞으로 취득하거나 등록하는 주택은 임대주택 세제 혜택도 줄어든다고 하니 더 복잡합니다.


오늘 글에서는 주택임대사업자와 관련한 제도가 어떻게 바뀌는지 알아보겠습니다.

임대주택등록, 어떻게 하는 것이 좋을까요?

출처직방
1주택 이상 보유자가
조정대상지역 주택을 신규 취득하면
임대주택 세제 혜택을 받지 못합니다.

많은 분께서 궁금해하고 문의하셨던 내용입니다. 임대주택으로 등록하면 받을 수 있었던 가장 큰 혜택은 1) 양도세 중과배제, 2) 종부세 합산배제입니다.


즉, 기존에는 일정 요건을 갖추고(등록 당시 기준시가 6억 이하, 비수도권은 3억 이하) 임대주택으로 지자체(시군구청)와 관할 세무서에 등록하면 양도세 중과도 면제해주고, 종부세도 비과세(합산배제)를 해주었습니다.


물론 임대주택이므로 의무임대기간(18년 4월 이전은 5년, 4월 이후는 8년)은 반드시 지켜야 하며, 만일 의무임대기간을 지키지 못하면 그동안 받았던 세제 혜택은 모두 반납해야 합니다.


그런데 ‘9·13 부동산 대책' 이후에는 이러한 혜택을 받지 못할 전망입니다.


즉, 1) 1주택 이상 보유자가 2) 조정대상지역에 있는 3) 신규 주택을 취득하는 경우에는 아무리 임대주택으로 등록한다고 하더라도 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제와 같은 세제 혜택을 받지 못하게 한 것입니다. 


정부는 임대주택으로 인한 세제 혜택이 과도하다고 판단, 앞으로 신규로 취득하는 주택은 임대주택등록을 통한 세제 혜택을 줄이기 위한 것이라고 발표했습니다.


따라서, 향후 주택을 새로 취득하고 이를 임대주택으로 활용하고자 계획 중이라면, 반드시 조정대상지역 여부를 확인하셔야 할 것입니다. 참고로 현재(18년 10월 11일) 조정대상지역은 아래와 같으며 정부 정책에 따라 변동될 수 있다는 점, 유의하셔야겠습니다.

현재(18년 10월) 조정대상지역 현황은 위와 같습니다.

출처직방
기존 취득 주택은
조정대상지역이라도
종전과 같은 혜택을 받습니다.
(계약분 포함)

앞서 세 가지 경우에 모두 해당이 되면, 임대주택 세제 혜택을 받지 못한다고 하였습니다. 한 마디로 '1주택 이상 보유자가 9·13 부동산 대책 이후 신규 취득하는 주택'인데요.


이를 달리 말하면 기존에 취득한 주택은 조정대상지역에 있다 하더라도 계속해서 세제 혜택을 받을 수 있음을 의미합니다.


정부 역시 이에 대해서는 기득권을 보호하려는 조치로 보이며, 보도자료에도 명확하게 ‘대책발표 전 매매계약 체결 및 계약금 지불한 경우 종전 규정 적용’이라고 명문화하였습니다. 물론 연말에 최종적으로 세법이 개정되어야 하겠지만요.


따라서 주택임대사업자 및 임대주택등록을 고민하시는 분 중, 기존, 그러니까 9월 이전에 취득한 주택은 비록 조정대상지역이라고 하더라도 종전과 같이 세제 혜택을 받을 수 있으니 이에 대한 절세전략을 충분히 고민하시고 해당 주택을 임대주택으로 등록할 것인지, 아니면 계속 미등록상태로 둘 것인지에 대한 의사결정을 하셔야 할 것으로 보입니다. 특히, ‘준공공 양도세 100% 감면’ 세제 혜택은 취득 후 3개월 이내, 올해까지 등록해야 하므로 연말까지 의사결정을 해야 합니다.

기존 취득 주택에
계약분은 물론,
입주권 및 분양권도 포함됩니다.

정부가 갑자기 임대주택 세제 혜택을 줄이니 다주택자는 다급해질 수밖에 없습니다. 등록할 것인가, 말 것인가 이것저것 계산하는 것도 복잡한데 갑자기 세제 혜택을 줄인다고 하니 선택권이 아예 없어지는 건 아닌지 걱정이 되는 것이죠.


또 하나, 앞서 살펴본 것처럼 기존 취득 주택은 종전 규정이 적용된다고는 하지만, 계약분(계약금 지급까지 해야 함)만 언급이 되어 있어서 ‘그렇다면 분양권 또는 입주권은 가능한가?’라고 궁금해하시는 분들이 많았습니다.


이에 대해 정부는 세법 시행령 개정안을 통해 ‘주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다.'라는 문구를 부칙으로 삽입해 입주권 및 분양권도 대책 이전에 계약하고 계약금을 지급하였다면 종전처럼 임대주택 세제 혜택이 가능하도록 길을 열어 두었습니다.

앞으로
임대주택 세제 혜택을 받기 위해서는
‘가액 기준'도 만족해야 합니다.

기존에는 고가주택이라 하더라도 면적 요건만 갖추면(전용 85㎡ 이하) 양도할 때 장기보유특별공제를 50%(8년)~70%(10년) 받을 수 있었습니다. 그런데 이러한 양도세 감면 혜택을 받으려면 앞으로는 금액 요건도 갖추어야 합니다.


즉, 수도권은 등록 당시 기준시가가 6억 원 이하 그리고 수도권 외 지역은 3억 원 이하 주택이면서 동시에 면적 요건을 갖추어야 장기보유특별공제를 추가로 받을 수 있습니다.


물론, 이 경우도 기존 주택 및 계약분(계약금 지급해야 하며, 분양권 및 입주권 포함)은 종전과 같은 규정을 적용하는 것은 마찬가지입니다.

기준시가 6억 원 이상 고가 주택(시세 약 12억 원 이상, 수도권 기준)을 대책 발표 이후 새로 취득하면 면적 요건을 갖추더라도 장기보유특별공제를 받을 수 없겠죠?

출처직방

오늘은 ‘9·13 부동산 대책' 중 임대주택 세제 혜택을 중심으로 어떤 점들이 변경되었는지에 대해 살펴보았습니다. 물론 이에 대한 내용은 최종적으로 관련 법이 개정되어야 효력이 발생하기에 내용이 일부 변동될 수도 있겠습니다만, 그 폭은 매우 미미한 수준일 것입니다.


따라서 향후 변경되는 사항 중 관심 있는 부분에 대해 먼저 알아보고 구체적인 세제 혜택 혹은 유의사항 등에 대해서는 추가 칼럼을 통해 살펴보도록 하겠습니다.


주택임대사업자와 관련한 내용을 처음 접하신 분들은 조금 어려우셨을 수 있겠네요. 아래 핵심요약으로 정리한 내용을 중심으로 반드시 숙지해보시면 어떨까요?

임대 등록을 고민하고 계신다면 위 내용은 꼭 숙지하세요!

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글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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