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광명시, 10년 후가 더 기대되는 이유

빠숑의 입지 분석 레시피 #55. 광명시는 지금 전 지역이 업그레이드되는 중입니다.

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김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

광명은 이름을 참 잘 지었습니다. 빛 광(光)자에 밝은 명(明), 늘 밝은 지역이라는 의미죠. 실제 광명을 생각해 보면 언제든 늘 적당한 빛이 나는 존재였던 것 같습니다. 면적도 작고 사람도 많지 않지만, 서울의 위성도시로서 그 역할을 단단히 수행해 왔으니까요.


한 시대를 풍미했던 화려한 화젯거리는 없었지만, 광명은 이름대로 늘 밝은 지역이었습니다. 광명하면 우선 안양천이 떠오르고, 그 안양천을 따라 쭉 들어선 아파트들이 연상됩니다. 이제는 KTX 역사가 있는 곳으로도 많이 알고 계시죠.


오늘은 서울 강서의 베드타운이면서, 동시에 서울 서남부 지역의 광역 중추 교통망 역할을 하는 광명시에 대해 알아보도록 하겠습니다.

광명시는 KTX 광명역을 유치해 서울 서남부 지역의 광역 중추 교통망 역할을 하고 있습니다.

출처직방
광명시의 행정구역

광명은 북쪽으로는 서울시 구로구, 서쪽으로 부천시, 남쪽으로 안양시와 시흥시, 동쪽으로는 구로구, 금천구와 접하고 있습니다. 특히 서울 금천구와는 안양천을 경계로 완벽히 분리되어 있습니다.


그러나 행정적으로는 아직 분리되어 있지 않은 ‘월경지’도 있는데요. 철산동에서 안양천을 건너 구로구 구로동과 금천구 가산동 사이에도 행정상으로 철산동에 포함된 지역이 있습니다. 안양천을 사이에 두고 동서로 서울과 광명시가 나뉘어 있는데 현지 주민이 아니라면 잘 모르는 사실입니다.


이는 송파구 잠실동과 신천동이 원래 강북지역에 있다가 강남에 편입된 것과 같은 이유입니다. 1972년, 그 이전까지 심한 곡선 모양이던 안양천의 흐름을 원활히 하고자 하천 직선화 공사가 실시되었습니다. 이 과정에서 철산동에 붙어 있었던 일부 부지가 떨어져 나가면서, 문제적(?) 지역이 된 것이죠.

광명시 동별 아파트 직방시세입니다.

출처직방

이렇게 다른 지자체에 포함된 지역의 행정구역을 월경지라 하는데, 현재 이 월경지에는 롯데 광명물류센터가 있습니다. 안양천을 사이에 두고 분리되었으니, 이제 그냥 서울시 금천구에 줄만도 한데요. 광명은 이 부지를 꼭 움켜쥐고 있습니다.


그 이유는 간단합니다. 롯데 광명물류센터가 광명시에서 네 번째로 중요한 세금 공급원이거든요. 광명에서는 네 번째로 세금을 많이 내는 기업이니, 다른 지역으로부터 행정 이기주의라고 비판을 받으면서도 포기를 못 하는 것입니다.

월경지에 있는 롯데 광명물류센터의 모습입니다.

출처직방
광명시의 경쟁력,
서울 인접성과 자연환경

광명시는 해방 이후로 계속 시흥군 소속이었습니다. 1970년 시흥군 서면 광명리와 철산리로 분리되었다가, 1974년에는 지금의 광명동, 철산동 위치에 광명출장소가 생겼고요. 1981년이 되며 서면 지역이 소하읍으로 승격이 되면서 비로소 광명시로 출발하게 됩니다. 이렇게 탄생한 광명시는 현재 인구 35만 명, 13만 세대의 중소도시입니다.


중소도시인 광명시가 빛날 수 있었던 데에는 서울 인접성과 자연환경의 영향이 매우 큽니다. 광명시 서쪽으로는 명당수인 안양천이 흐르고 있고, 중앙에는 구름산이 중심을 잡아 주고 있으며, 북쪽에는 도덕산이 지역에 쾌적함을 더해 주고 있습니다. 산과 물이 적절히 배치되어 있어 자연환경이 매우 훌륭한 지역이죠.

광명시 하안동 주공 11단지의 직방 현장투어 설명 중 일부입니다. 안양천 주변으로 크고 작은 아파트 단지가 늘어서 있습니다.

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아파트 단지와 소형 부동산이 빼곡히 들어섰음에도 불구하고, 하늘이 보이고 답답하지 않은 이유는 바로 이러한 자연환경 덕분입니다. 자칫 삭막한 도심지가 될 수 있었던 지역이 서울보다 여유가 있어 보이는 것은 이런 이유가 아닐까 합니다.

수도권 광역 교통망의 거점, 광명시

광명시 역사를 통틀어 가장 히트상품은 KTX 광명역의 유치입니다. 당시 용산, 영등포, 양재 등이 역사 후보지 물망에 올랐는데, 배후 인구나 이용 편리성에서는 당연히 승부가 되지 않는 쟁쟁한 경쟁지들이었습니다. 광명시가 거의 기적에 가까운 확률로 유치에 성공한 데에는 분명 정치적인 노력이 있었을 것입니다.


KTX 역사 유치로 인해 광명시는 서울역, 용산역과 더불어 수도권 광역 교통망의 주요 거점이 되었습니다. 처음에는 광명역으로 통하는 보조교통망이 많지 않아 이용률이 낮았지만, 점차 이용객이 늘어나고 있습니다. 앞으로 신안산선도 통과할 예정이며 인천 지하철 2호선 연결도 사업성을 검토하는 중이니 어떤 형태로든 이곳을 이용하는 승객수는 점차 늘어날 것으로 예상됩니다.

신안산선도 광명을 통과할 예정입니다.

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광명의 도로교통망 또한 거점 역할에 일조하고 있습니다. 광명시를 남북으로 횡단하는 주도로인 오리로는 구로구에서 시작하여 광명동, 철산동, 하안동, 소하동, 일직동을 가로지릅니다. 이 도로를 중심으로 동쪽 평지에 아파트, 상업 시설 등 주요 부동산 개발이 집중되어 있고, 서쪽은 낮은 산지로 동쪽만큼은 개발이 되어 있지 않습니다. 자연환경 상태 그대로라고 보시면 됩니다.


광명시 동쪽은 안양천을 사이에 두고, 안양천길과 서부간선도로를 잇는 다리가 많습니다. 북쪽부터 안양대교, 광명대교, 철산교, 금천교, 안양천교, 시흥대교, 기아대교, 화창교까지 차량으로 이동할 수 있는 다리가 9개나 있죠. 이 다리들은 서울로의 진출 및 서해안고속도로, 제2경인고속도로와의 연계에도 이용되는 매우 중요한 시설이기에, 이들의 동선과 연계지역을 잘 알고 있어야 합니다.


결국 광명의 교통망은 광명 내부에서의 움직임을 원활하게 하는 역할도 있지만, 그보다는 광역으로 진출하기 위해 거쳐 가는 연계 지역으로의 역할이 더 큽니다. 이곳의 교통 흐름이 원활해야 주변 지역 경제가 더 활성화될 수 있죠. 그래서 광명의 입지에서 교통망이 중요한 것입니다.

닮은 듯 다른 광명과 과천

광명은 항상 과천과 비교됩니다. 서울과 같은 지역 번호를 쓰고, 서울의 절대적인 영향력을 받는 위성도시 역할을 하는 등 유사한 점이 많아서죠. 하지만 광명이 과천보다는 한 단계 아래에서 추격하는 모습을 보이는 것도 사실입니다. 한때는 광명시장이 임기 내에 과천시를 따라가는 것이 목표라고 할 정도로 벤치마킹 대상으로 삼기도 했었습니다.


하지만 두 지역은 큰 차이점이 있습니다. 먼저 과천은 행정중심도시로, 업무시설이 추가로 확장될 확률이 낮습니다. 반면, 광명은 현재까지는 주거시설 위주이지만 과천보다 여러 확장 가능성이 훨씬 높습니다.


실제로 지금도 많은 기업과 기관이 들어서고 있는데요. 광명역사 인근에 여러 시설이 활발하게 개발되고 있는 것이 대표적인 사례라 할 수 있습니다. 이러한 다양한 일자리 증가는 광명시 인구의 증가를 불러올 것이며, 인구의 증가는 주거와 상업 시설에 긍정적인 영향을 끼치는 선순환 구조를 불러올 것입니다. 광명은 이런 과정을 통해 광명의 방식으로 발전해 가면 됩니다. 굳이 과천을 따라 할 필요가 없다는 것이죠.

광명시, 업무시설과 교통을 주목하라

한 지역의 지속적인 발전을 위해서는 지역 특성을 활용할 업무시설의 유치가 전제되어야만 합니다. 업무시설보다 주거시설이 먼저 개발되면, 굳이 그 지역에 찾아갈 이유가 없기 때문에 지역 활성화가 쉽지 않습니다.


이러한 연유로 광명은 업무시설이 들어올 위치나 교통 환경이 더욱 편리해질 곳 위주로 먼저 활성화될 가능성이 높습니다. 따라서 먼저 활성화될 지역을 확인해 두고 그 주변에 어떤 영향을 미칠지 고려하면서 광명의 미래를 지켜보시기 바랍니다. 물론 개발계획이라는 것이 여러 복합적인 문제들을 고려해야 하므로 항상 우리가 원하는 방향으로만 움직이지는 않지만 말이죠.

직방 이용자가 가장 광명에서 가장 많이 조회한 단지들입니다. 철산동과 일직동에 있는 새 아파트에 주목하고 있는 듯 보이네요.

출처직방

현재 광명동은 뉴타운으로 다세대, 빌라, 단독주택이 명품 아파트 단지로 바뀌고 있습니다. 철산동은 광명시에서도 가장 먼저 개발된 택지개발지이기 때문에 재건축 사업이 한참 진행 중입니다. 일직동은 KTX 역사 주변 개발로 인해 교통, 업무, 상권 등의 가장 첨단 도시의 역할을 하게 될 것입니다.


광명시는 현재 전 지역이 업그레이드되는 중입니다. 광명시의 10년 후가 기대되는 이유가 바로 여기에 있는 것이죠.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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