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부동산으로 돈 버는 사람들의 사고방식

시네케라의 팩트로 보는 부동산 #10. 모든 것을 계량화해보면 명확해집니다.

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

KN Properties 대표이자,
부동산 전업 투자자이며
‘돈 버는 부동산에는 공식이 있다’의 저자
전직 부동산 펀드매니저 시네케라와 함께
어렵게만 느껴졌던 부동산을
하나씩 알아보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

어느 평화로운 토요일 아침, 친구의 전화로 좋은 소식과 황당한 소식을 한 가지씩 접하게 되었습니다. 먼저 좋은 소식은 친구의 청약 당첨 소식이었습니다. 황당한 소식은 분양 대금 마련을 위해 전세금이 싸지만, 직장에서도 더 멀고 서울에서도 더 먼 곳으로 이사하고, 그렇게 줄인 전세금으로 분양 대금을 납부하겠다는 것이었습니다. 아침만 먹고 노트북을 들고 그 친구의 집으로 달려갔습니다.

청약에 당첨된 이후에도 생각해야 할 것이 많습니다.

친구
친구
(걱정스러워하며) 이거 당첨된 것 잘 된 거야?
하하하. 그럼 그거 프리미엄 없이 나한테 넘길래?(농담) 기다려봐.

전화기를 들고 당첨된 아파트 인근의 공인중개사 사무소 두 곳에 전화를 걸어 프리미엄을 바로 확인했습니다. 그 결과 7천만 원에서 1억 원 사이였습니다. (아마 이 칼럼이 올라간 시점에서는 훨씬 더 올랐을 것입니다.)

됐지? 축하해! 이제 다음 이야기 시작하자.
친구
친구
부동산에 전화하면 알려주기도 하는구나. 고마워~

직방에서는 원하는 아파트 단지 주변 중개사무소 목록을 볼 수 있고, 바로 전화를 걸어 문의할 수 있습니다.

출처직방

친구의 분양 대금으로 필요한 돈은 약 1억 9천만 원이었습니다. 그렇기 때문에 현재의 전세 보증금 4억 9천만 원의 집에서 전세 보증금 3억 원 집으로 전세금을 낮춰 이사하려는 것이었습니다.

너희 부부는 고소득자잖아. 일단 마이너스통장부터 알아봐! 1억 9천만 원까지는 아니더라도 상당 부분은 커버될 거야.
친구
친구
응? 마이너스 통장? 그거 대출 아니야?

친구 역시 대부분 사람들과 같이, 대출에 대한 막연한 두려움이 있었습니다. 하지만 부부 합산 연봉이 1억 원이 넘는 사람들이 지금 같은 저금리 시대에 살면서 대출 1억 9천만 원 받는 것을 왜 두려워하는지 저는 이해할 수 없었습니다. 그래서 엑셀을 열었습니다.

자, 네가 지금 이사하면 어떤 비용이 발생하는지 설명해 줄게. 모든 비용을 눈앞에서 계량화해보자고.
우선 지금 전세 만기도 안 된 상황에서 집을 비워준다면 약 230만 원 상당의 중개보수를 집주인 대신 내야 할 거야. 물론 이렇게 계약을 중도해지하는 것도 임대인이 동의한다는 가정하에 진행할 수 있는 거고.
너희 집 짐을 보니 이사비가 최소 200만 원은 들겠네. 짐 많잖아. 그리고 새로운 집 구할 때도 중개보수로 또 120만 원 정도는 들어갈 거야.
친구
친구
음... 그렇긴 한데...
그뿐만이 아니야. 출퇴근 시간이 길어지니까 길에 버리는 시간 가치랑 기름값을 생각해봐. 2년 치 계산해 보니까 1,270만 원 정도네. 그러면 이사에 따라 2년간 소요되는 자금은 대략 총 1,820만 원 정도 되네.
친구
친구
그러네. 사실 직장이랑 멀어진다고 막연하게 생각은 했는데 비용으로는 생각 안 해보긴 했어.
그렇지? 그런데 봐봐. 1억 9천만 원을 3.3%로 2년간 빌리면, 이자 비용은 1,250만 원에 불과하다고. 물론 금리가 5% 정도까지 올라가면 두 옵션에 따른 비용은 거의 비슷해질 거야.
그런데 이사에 들어가는 돈은 거의 다 일시에 들어가는 돈이잖아. 반면에 대출 이자는 2년 동안 매달 나가는 돈이고. 화폐의 시간 가치를 고려하면, 금리가 5%로 올라도 여전히 현 주택에서 사는 것이 유리하다고. 그리고 금리가 올라가더라도 점진적으로 올라가지 다음 달에 갑자기 1.7%가 급등할 가능성은 너무 희박하지 않겠어?

친구에게 말하면서 동시에 만들었던 표입니다.

출처직방

이렇게 모든 시나리오를 가정하고, 그에 따른 비용을 계산하여 한 눈에 펼쳐보니 어떤 선택을 하는 것이 이익인지 명확해졌습니다.


위는 하나의 사례에 불과합니다만, 부동산 투자를 잘하려면 계산할 수 있는 모든 것들을 최대한 계산하여 계량화하는 사고방식이 필요합니다. 투자는 한편의 소설과 같이 가정과 가정의 연속입니다. 매각가를 비롯하여 많은 변수들을 쉽게 예측할 수 없습니다. 따라서 예측의 변동 폭을 최소화하기 위해서라도 최대한 많은 변수를 계량화해야 합니다.



글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

전직 부동산 펀드매니저

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’


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