직방

• 서울 2018년 아파트 구입 이자비용 2015년 대비 50% 상승
• 이자비용 시뮬레이션 전국 최고 수준
• 금리 인상 현실화되면 가격 상승동력 상실될 것으로 전망

※ 시뮬레이션 조건

1) 주택담보대출 금리는 한국은행 발표 신규취급액기준

2) 주택담보대출액은 실거래가의 50%

3) 주택담보대출 신규취급액 금리를 개별 아파트 실거래가의 50%에 적용하여 산출함

4) 2018년은 주택담보대출 신규취급액 최종 발표 기준인 8월

미국이 9월 26일 기준금리를 2.00~2.25%로 인상했다. 또한 연내 1차례, 2019년 3차례의 추가 금리 인상을 예고했다. 한국은행은 미국 금리인상에 따라 국내 기준금리를 즉각적으로 인상하지는 않았고, 경제여건상 금리인상에 대한 부정적인 견해를 내비쳤다. 물가가 안정적이고 경제상황이 금리인상을 단행할 정도로 회복되지 않았다는 판단이다.

금리인상이 시기상조라는 인식이 9월까지 이어졌으나, 이주열 한국은행총재가 “금융불균형”을 언급하면서 다시 연내 금리인상 가능성이 높아졌다는 분석이 나오고 있다. 총리와 국토부장관이 국회 대정부질문에서 서울 아파트가격 불안을 해소하기 위해서도 금리인상이 필요하다는 의견을 내놓는 등 금리인상 필요성이 확산되는 모습이다.

금리 인상 가능성이 커지는 가운데 직방 빅데이터랩에서 아파트 실거래가격의 50%를 주택담보대출로 조달하는 시뮬레이션을 통해 이자비용을 분석했다.

시뮬레이션 결과 2018년 연간 금융비용은 전국 579만원, 서울 1,109만원인 것으로 분석됐다. 서울은 2011년 1,116만원 이후 최고이며, 전국은 2006년 실거래가 발표 이후 가장 높은 금융비용이 발생하는 것으로 나타났다.

경기ㆍ인천은 2018년 아파트 구매비용의 50%를 대출로 조달할 경우 586만원, 지방은 356만원의 이자비용이 발생하는 것으로 나타났다. 금리하락 등으로 2015년 금융비용이 가장 낮게 형성된 이후 2018년까지 비교적 큰 폭의 상승이 이어지고 있다.

주택담보대출금리(신규취급액기준)은 2016년 2.91%까지 하락한 이후 점차 상승하면서 2017년 3.27%, 2018년 8월까지 평균 3.45%로 상승했다. 주택담보대출 금리 인상이 이어지면서 이자비용 상승이 이어지고 있지만, 2017년의 이자비용 급등은 아파트 거래가격 상승이 주 원인으로 판단된다. 또한 낮은 금융비용으로 서울 강남 3구 등의 고가 아파트 구입 비중 증가도 이자비용을 상승시켰다.

전국과 서울 아파트 실거래가 주택담보대출 연간 이자비용 시뮬레이션

경기, 인천 아파트 실거래가 주택담보대출 연간 이자비용 시뮬레이션

2018년 들어서 분기별 거래된 아파트의 이자비용 시뮬레이션결과는 3분기 들어서 서울과 경기ㆍ인천은 다시 증가했으나, 지방은 하락이 이어지고 있다.

서울의 경우 2017년 3분기부터 현재까지 연간 1천만원 이상의 이자비용이 발생하는 것으로 시뮬레이션 결과가 나오고 있다. 2018년 3분기인 7월과 8월은 주택담보대출 금리가 3.44%(7월), 3.36%(8월)로 떨어졌으나 수도권에서는 이자비용이 증가했다. 7월부터 시작된 서울 아파트 가격 급등의 영향으로 거래가격이 상승한 것이 금리 하락에도 불구하고 금융비용 증가로 이어졌다.

지역별 아파트 실거래가 주택담보대출 연간 이자비용 시뮬레이션

시도별 아파트 매입 연간 이자비용 시뮬레이션 결과 서울이 유일하게 1천만원 이상이며, 경기도가 615만원으로 두 번째로 나타났다. 이자비용이 가장 낮았던 2015년에 비해 2018년 세종이 81.4%로 가장 많이 증가했고, 서울은 54.5%로 두 번째로 상승률이 컸다. 그 외 경기와 광주가 40% 이상의 증가율을 기록했으며, 충북은 9.6%로 증가폭이 가장 낮았다.

시도별 연간 이자비용 시뮬레이션

*실거래가: 10월 2일 기준, 2018년 3분기는 8월 기준

*자료: 국토교통부, 한국은행

주택담보대출 신규취급액 금리는 2017년 12월 3.42%로 상승한 이후 3.4%대의 금리가 유지됐다. 2018년 8월은 금리가 하락하면서 3.36%까지 떨어졌다. 금리가 하락한 이후에도 서울 등의 수도권은 아파트 구매시 이자비용 부담 증가가 이어졌다. 거래가격이 상승하면서 조달해야 하는 자금이 늘어난 것이 이자비용 증가의 원인이 됐다.

국내 기준금리 동결이 유지되는 가운데 아파트 가격 상승으로 금융비용 부담은 늘어나고 있다. 8.2 대책에 이어 9.13 대책에 다른 대출규제 강화에 더해 국내 금리인상까지 본격화되면 이자비용에 대한 부담도 동반될 전망이다. 종합부동산세 강화에 이어 금리인상으로 금융비용이 증가하면 수익성 저하로 투자 수요는 더 위축될 것으로 예상된다.

아파트 시장이 위축된 2008년과 2009년 구매자금의 50%를 주택담보대출로 조달할 경우 연간 1,300만원 이상의 이자비용이 발생하는 것으로 분석됐다.

2018년 거래금액에서 거래가격 5%인상, 주택담보대출금리 4.0%로 상승하면 서울의 경우 동일조건에서 1,300만원 이상으로 이자비용이 증가하는 것으로 예상된다. 소득 수준 및 투자여건 등으로 과거와 동일선상에서 비교할 수는 없지만 보유세 부담 증가에 금리인상이 현실화될 경우 가격 상승 동력이 상실될 것으로 전망된다.

글. 직방 빅데이터랩