직방

정부가 지난 9월 13일 부동산 규제 정책을 내놓으며 주택 관련 투자 수요를 위축시킨 데 이어, 일주일 뒤 수도권에 주택 30만호를 공급하겠다고 밝혔습니다. 수도권 집값을 잡기 위해 한 달 동안 2번이나 규제가 나온 것인데요. 잇따른 정부의 강력한 정책으로 부동산 시장은 추석 이후 일단 숨 고르기에 들어갔습니다. 하지만 관망세에 접어든 이 흐름이 언제까지 이어질지는 모르겠습니다. 부동산 시장에 영향을 주는 요인은 다양하게 존재하고 있으니까요. 이번 칼럼에서는 이처럼 주택 시장에 흐름을 바꿀 수 있는 6가지 변수에 대해 살펴보겠습니다.

“추석 연휴가 끝난 이후

주택시장에는 변화 바람이 예고돼 있다.

강도 높은 수요 규제책으로 꼽히는

9·13 부동산 대책과 9·21 공급 대책까지

본격적으로 시장에 영향을 미치면서

주택시장의 변수로 작용할 것이기 때문이다.

여기에 기준금리와 공시가격 인상까지

줄줄이 대기 중이어서

주택시장에 미치는 충격파가

상당할 것으로 전문가들은 내다본다.

추석 이후 주택시장 흐름을 바꿀 '

6대 변수'들을 짚어봤다.”

-기사 내용 中-

정부의 규제, 수요자들의 심리 요인, 외부 요인 등 부동산 시장에 영향을 미치는 변수는 참 많은데요. 각 변수들은 종합적으로 작용해 부동산 시장의 흐름을 만들어 냅니다. 하지만 많은 변수가 얽혀 있는 만큼 그 결과를 예측하기란 매우 어렵지요. 그렇기 때문에 전문가들마다 부동산 시장에 대한 전망도 엇갈리게 되고요. 먼저, 위 기사에서 정리한 ‘부동산 시장의 6대 변수’에는 어떤 것이 있는지 알아볼까요?

부동산 시장 과열을 진정시키기 위한 9.13 대책의 핵심은 보유세 강화입니다. 즉, 종합부동산세(이하 종부세) 세율 인상 등 상당수의 규제안은 국회 문턱을 넘어야 시행될 수 있습니다. 이에 따라 더불어 민주당에서는 정부의 9.13 부동산 대책을 지원하는 내용을 담은 종부세법 개정안을 10월 정기국회에서 대표 발의할 예정인데요. 다만 자유한국당을 비롯한 야당에서는 세부적인 내용에 대해 반발하고 있어, 개정안의 국회 통과가 쉽지 않을 거라는 시각이 많은 것 같습니다.

정부가 내놓은 9.13 대책의 목적은 명확합니다. ‘부동산 투기 수요 억제와 실수요자 보호.’ 현재 부동산 시장의 상황을 고려할 때 야당에서도 끝까지 반대하기에는 명분이 부족한 사안입니다. 이번 종부세를 포함한 세법개정안, 국회에서 통과되는 과정에서 진통을 겪을 수는 있겠지만 결국엔 통과될 것으로 예상됩니다.

이번 대책으로 종합부동산의 과세표준 3억 원 이하 구간을 제외한 전 구간에서 세율이 최대 1.2%포인트 올라갔습니다. 특히 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에게는 0.1~1.2%포인트 추가 과세하도록 했고요. 서울 전역이 규제지역임을 고려할 때 서울에서 2 주택 이상 보유했다면 중과 대상이 될 확률이 높은 것인데요. 그렇다면, 종부세 부담이 커진 규제지역 다주택자들은 종부세를 피하기 위해 양도차익이 적은 주택을 매도하는 선택을 할까요?

서울의 1년 간 아파트 매매가 상승률을 확인해보겠습니다. 서울 아파트값은 지난 1년 동안 평균 17.8% 상승했고, 성동구·중구·동대문구·영등포구·동작구·광진구·강남구·강동구 등 8개 구에서는 집값이 20% 이상 올랐습니다. 현재 서울 아파트 평균 시세가 8.4억. 이를 약 17.8%가 상승한 결과라고 생각하고 계산해보면, 1년 전에 구입한 주택을 지금 다시 팔 경우 양도차익은 평균 1.3억 원 가량입니다.

규제 지역의 양도세표를 확인해보겠습니다. 1억 3,000만 원의 양도차익이 생겼을 때 기본세율은 35%, 부과되는 양도세 약 4,500만 원입니다. 지난 1년 부동산 가격이 급격히 상승했기 때문에 이 타이밍에 매도를 하게 되면 양도세 부담이 종부세보다 훨씬 큰 것이지요.

종부세를 줄일 수 있는 한 가지 팁은 있습니다. 바로 ‘임대사업자’ 등록! 보유주택 중 요건에 맞는 주택을 임대사업자 등록을 하면 종부세 합산 배제 신청이 가능합니다. 서울은 기준시가 6억 원(등록일 기준) 이하, 비수도권은 3억원 이하인 주택에 해당되고요. 단, 올해 4월부터 임대사업자의 의무 임대 기간이 5년에서 8년으로 늘어났다는 점은 유의하셔야겠습니다. 의무 임대 기간을 채우지 않으면 과태료는 물론 감면된 종부세 혜택까지 추징하니까요.

21일 정부가 발표한 공급대책에 따르면 정부가 수도권에 신규 택지로 확보한 곳은 17곳, 총 3.5만 호입니다. 이와 함께 약 100만 평(330만㎡)에 달하는 대규모 택지 4~5곳을 3기 신도시로 조성할 것이라고 밝혔습니다. 당초 수도권에 추가 공급하겠다고 했던 30만 가구 가운데 20만 가구를 신도시 형태로 공급하는 것인데요. 연내 1~2개 지역의 입지 선정을 마무리해 발표할 계획이라고 하니 무주택자인 분들은 정부의 발표를 기다려 보실 것을 추천합니다.

신도시 조성은 그 위치와 사업 진행 속도에 따라 부동산 시장에 충분히 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 입지가 우수할 경우, 청약 대기 수요는 늘어나고 이는 기존 주택의 가격을 하락시킬 수 있습니다. 반대로 정부와 지자체 간 협의가 잘 되지 않고 사업이 지연되면 수요자들은 불신을 가질 것이고요. 시장에 미치는 영향력도 결국엔 미미하겠죠. 따라서 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 수도권 공급 대책을 더욱 빠르게 추진해야 할 것입니다.

앞서 확인했듯이, 지난 1년 간 서울 아파트값은 17.8% 상승했습니다. 집값이 너무 올라 버린 탓에 수요자들은 섣불리 매매를 결정할 수 없게 된 상황이고요. 9.13 대책이 발표된 직후 17일 서울 주택 매매거래지수는 두 달 만에 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 매매수요가 위축되고 전세수요로 돌아서는 모습인데요. 전세 수요자가 늘어나면 전세시장은 더 불안해질 수 있겠죠.

전세시장 불안을 초래하는 요인은 이 뿐만이 아닙니다. 10월 이후 서울의 입주 물량을 살펴보겠습니다.

올해 하반기 서울의 입주물량은 2만 4,000여 가구로 공급이 부족하지 않아보이는데요. 그래프를 보면 2020년부터 서울의 입주물량이 현저히 줄어들게 됩니다. 전세 수요는 늘어나는데 입주물량이 감소하게 되면 서울의 전셋값은 상승할 것이고요. 전셋값 상승은 매매가를 밀어 올리겠지요. 부동산 시장의 안정을 위해서는 전세 시장을 안정시키는 것이 매우 중요한 문제입니다.

미국 연방준비제도가 지난 9월 기준금리를 올리면서 한국과 미국의 정책금리 역전폭이 0.75%포인트로 확대되었습니다. 한미간 기준금리 격차가 0.75%까지 벌어진 것은 2007년 7월 이후 11년 2개월 만인데요. 한국은행도 금리를 올릴 수밖에 없는 환경이 조성되면서 연내 금리인상 가능성에 무게가 실리고 있습니다.

대출 없이 현금으로 주택을 구매하는 사람은 거의 없습니다. 그렇기 때문에 금리 인상은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치는 것이고요. 더구나 올해 DSR 도입과 주택담보대출 제한 등 대출규제가 강화된 터라, 이 시점에 금리가 상승한다면 대출받아 집을 사는 매수세는 꺾이겠지요. 

하지만, 투기지역은 다릅니다. 투기지역 내 주택 구입 시에는 대출 규모에 제한을 받기 때문에 어느 정도 현금 자산을 보유한 사람들만 아파트를 구입할 수 있습니다. 즉, 현금 보유자들 움직이는 곳은 금리 인상과 관계없이 집값이 오를 것으로 보입니다.

정부는 현재 시세의 50~60% 밖에 반영하지 못하는 공시가격을 현실화하겠다고 밝혔는데요. 내년부터 집값 급등 지역의 공시가격 시세반영률을 높이게 되면 2주택 이상 보유자의 경우 보유세가세부담 상한(전년도 세액의 300%)까지 증가할 수 있을 것으로 보입니다. 이로 인해 재산세, 종부세 부담이 커진 다주택자의 매물이 나올 수 있을 것이고요. 

하지만 다주택자의 매물이 나오는 지역은 앞으로 상승 여력이 크지 않은 곳입니다. 더 오를 가능성이 있는 지역의 매물은 다르죠. 집값이 오를 것이 확실한 상승장에서 매물을 내놓는 매도자는 없습니다. 따라서, 입지가 좋은 곳에서는 물건 잠김 현상이 더욱 심화될 수도 있을 것으로 보이네요. 

올해 들어 부동산 시장을 전망하는 것은 어느 때보다 어려워졌습니다. 정책 변화로 변동성도 증가하고, 그 외에도 다양한 변수들이 작용하고 있기 때문입니다. 예측하기 힘든 시장 속에서 매도자와 매수자 모두 심리적 압박을 받고 있고요.  

집값이 오른 곳은 매도 시 세금 부담이 적지 않은데다, 똘똘한 한 채에 대한 선호도가 높아지다 보니 매도자는 집을 내놓지 않습니다. 정부의 규제 및 공급대책으로 부동산 가격 하락을 기대하는 매수자 역시 매도자와 눈치싸움 중이지요. 전방위적 규제로 단기적으로 안정세에 접어든 부동산 시장은 앞으로 어떤 방향으로 흘러갈까요? 6가지 변수를 중심으로 다가올 가을 주택 시장 흐름을 눈 여겨 보면 좋을 것 같습니다.

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

카페 '똑똑한 부동산 투자'

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자