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바뀐 제도, 꼭 알아야 할 부동산 절세 핵심 포인트

제네시스박의 친절한 부동산 절세 #2. 실거주자도 꼭 알아야 할 핵심만 짚었어요.

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

대기업 재직 중인 부동산 투자자로,
부동산 절세 방법을 블로그로 소개하며
지금은 부동산 세금 분야 인기 강사가 된,
‘친절한 제네시스박’의 칼럼을 통해
꼭 알아야 하지만 어려운 부동산 세금을
함께 정복해 보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

바뀌는 부동산 정책, 특히 세금 분야는 실수요자라도 꼭 알아야 합니다.

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세금이 어려운 이유는 계속해서 바뀌기 때문입니다. 물론 변화하는 시대상을 반영하고 정책 목적을 달성하기 위한 목적이 큽니다만, 최근에는 그 변화의 폭 뿐만 아니라 주기도 더욱 빨라진 것 같습니다. 특히 변경된 법을 사전에 숙지하지 못해 불필요한 세금을 내거나 비과세 혜택을 놓치는 일이 발생한다면 안 되겠죠?


이번 시간에는 최근 발표되었던 ‘9·13 부동산 대책' 중 실거주자가 반드시 알아야 하는 내용을 중심으로 살펴보겠습니다. 특히, ‘나는 집을 하나만 보유할 거니 세법은 필요 없어!’ 하는 분이 챙겨봐 주시면 더욱 좋을 것 같습니다.

조정대상지역,
일시적 2주택 비과세 요건 '강화'

살아가면서 우리는 반드시 이사를 하게 되어 있습니다. 새집으로 이사를 가거나, 자녀가 생겨 더 큰 집이 필요한 경우 혹은 이직으로 인해 거처를 옮기는 경우가 있는데요.


세법에서는 이러한 ‘거주이전의 자유'를 보장하기 위해 ‘일시적 2주택자'에게도 비과세 혜택을 부여하고 있습니다.


즉, 1번 주택을 보유한 상태에서 1) 1년이 지난 후 2번 주택을 취득하고(1후), 2) 1번 주택은 최소 2년을 보유해야 하며(2보), 3) 2번 주택을 취득한 지 3년 이내에 1번 주택을 매도할 경우(3매)에는 비과세라는 큰 혜택을 주는 것입니다. (저는 이것은 '1후/2보/3매' 라 줄여 부릅니다.)


그런데 조정대상지역에서는 이게 달라질 전망입니다. 즉, 조정대상지역에 1번 주택이 있는 상태에서 또다른 조정대상지역의 2번 주택을 취득하는 경우는, 위 3)에서처럼 3년 이내에 기존 1번 주택을 매도하는 것이 아니라, 2년 이내에 매도를 해야 하는 것입니다. (즉 ‘1후/2보/2매'가 되겠습니다.)

조정대상지역은 일시적 2주택 비과세 요건이 까다로워집니다.

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예를 들어볼까요? 서울에 직장이 있는 A씨는 최근 판교로 이직을 해서 인근 경기도 성남으로 이사를 가게 되었습니다. 그런데 서울과 경기도 성남은 모두 조정대상지역입니다. 따라서 기존처럼 3년 이내에 먼저 집을 팔면 비과세가 된다고 생각했다면 주의를 하셔야겠습니다. 이제는 기존 주택을 2년 이내에 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.


대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용되며, 대책 발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했다면 종전대로 3년 이내 매도를 해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


참고로 현재 기준(18년 10월), 조정대상지역은 다음과 같습니다.


  • 서울 : 전 지역 (25개구)
  • 경기도 : 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 안양 동안구, 구리, 광교
  • 기타 : 세종, 부산 6개구 (해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진)
1주택자라도 고가주택은
비과세 요건 '강화'

정부는 1가구 1주택자에게 일정 요건을 갖추면 비과세 혜택을 줍니다. 주택은 그만큼 특별하고 삶의 터전이 되기 때문에 그렇습니다.


하지만 이러한 1가구 1주택자 역시, 실거래가가 9억을 초과하는 ‘고가주택'인 경우에는 9억 초과분에 대해서는 과세를 하였는데요. 이 경우에도 10년을 보유하였다면 장기보유특별공제를 80%나 적용함으로써 사실상 비과세 혜택을 줬습니다.


예를 들어, 실제 양도차익이 5억 원인 경우, 일반 과세라면 양도세는 1억 원 정도가 나옵니다만, 10년 이상 보유해 1가구 1주택 고가주택 비과세가 적용되면 세금은 100만 원이 채 나오지 않을 수 있습니다.


그런데 정부는 이러한 혜택이 과하다고 판단, 아무리 1가구 1주택 비과세라 하더라도 실거래가가 9억이 넘는 고가주택이라면 단순 보유가 아닌, 2년 이상 거주를 해야 장기보유특별공제를 80%를 적용하기로 합니다.


만약 거주요건이 없다면 일반주택으로 보아 보유 기간이 10년인 경우 장기보유특별공제를 30%만 적용하는데요. 1주택자들이 준비를 할 수 있도록 1년의 적용 유예기간을 두어, 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 이를 적용합니다.


따라서 고가주택 비과세 혜택을 제대로 보려면 그 이전, 즉 2020년이 도래하기 전에 양도하는 것을 충분히 따져 봐야 할 것입니다. 물론 2년 이상 거주를 하였다면 기존과 달라지는 것이 없으므로 신경 쓰지 않아도 됩니다.

양도소득세 ‘고가주택’ 은 실거래가를 기준으로 합니다. 직방에서는 아파트 단지별로 국토부 실거래가를 확인할 수 있습니다.

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1주택자라도 고가주택은
종부세 부담 '증가'

보유세 인상은 현 정부에서 지속해서 강조한 사항입니다. 그에 걸맞게, 정부는 당초 재정개혁특별위원회에서 제시한 것보다 더 강화된 방안을 세법개정안으로 발표하였고, 이번 ‘9·13 부동산 대책’ 에서도 기존 방안보다 더 강도 높은 방안을 제시했습니다. 구체적인 내용은 다음과 같습니다.


지금까지는 보유한 주택이 한 채면서 단독 명의라면 공시지가 9억 이하 주택(시세는 대략 13억 원)은 종부세를 부담하지 않아도 되었습니다. 그런데 이번 대책으로 1주택자라 하더라도 시가가 약 18억 원을 초과하는 주택을 보유하고 있다면 종부세를 부담해야 할 것으로 보입니다.


물론 이러한 고가주택을 보유중인 사람은 얼마 안 될 것입니다만, 종부세 과세표준을 결정짓는 요소 중 하나인 ‘공정시장가액비율’ 역시 현행 80%에서 당초 90%까지 인상이 아닌, 100%까지 인상을 하겠다고 제시했으므로 보유세 부담은 계속 늘어날 것입니다.


참고로, 종부세를 계산하는 산식은 다음과 같은데요. 정확한 금액은 재산세 등도 고려해야 하므로 참고 정도만 하시기 바랍니다.

종부세=(공시지가-6억 원)*공정시장가액비율(현행 80%)*세율

(단, 1가구 1주택/단독명의는 6억 원이 아닌 9억 원을 차감)

지금까지 ‘9·13 부동산 대책’ 중 실거주자들이 반드시 알아야 하는 내용을 세제 중심으로 살펴보았습니다.


위에서 보여드렸습니다만, 조정대상지역은 서울 및 수도권이 대부분입니다. 해당 지역에서 ‘일시적 2주택 비과세'를 받으려고 계획하셨던 분은 앞으로 기존 3년 내 매도가 아닌 2년 내 매도라는 점을 유의하셔야 합니다.


여기에 아무리 1주택자라 하더라도 고가주택 비과세를 받으려면 반드시 2년을 거주해야 하는 점도 체크하시기 바랍니다.


다주택자는 셈법이 훨씬 더 복잡해졌습니다. 그만큼 고려해야 할 사항도 많아졌고 동시에 세부담 역시 늘어난 것인데요. 이에 대해서는 다음 시간에 살펴보도록 하겠습니다. 2주택 이상 보유자 또는 보유 예정인 분들이 참고하시면 도움이 될 것으로 보입니다.


잊지 마세요! 세금은 계약서에 서명하는 순간, 거의 99% 결정된답니다. 따라서 사전에 이에 대해 미리미리 대비하는 습관이 필요하며, 특히나 지금처럼 법이 자주 바뀌고 양도세 중과가 부과되는 때에는 더욱 그러할 것입니다. 앞으로 저와 함께 하나씩 체크해 보시죠.



글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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