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‘내가 원하는 집’을 사면 안 된다?!

쏘쿨의 사람 사는 아파트 #27. 실수요자가 하는 흔한 착각!

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그 첫 번째 시리즈로
17년 차 부동산 현장 투자자이자,
‘수도권 꼬마아파트 천기누설’의
저자 쏘쿨과 함께
‘쏘쿨의 사람 사는 아파트’를
연재합니다.

오랜 상담 경력과
현장에서 보낸 경험을 담은 정보로
격주 월요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

‘내가 원하는 집’을 고르는 게 정답일까?

출처직방

필자가 내 집 마련 상담을 하다 보면 경우마다 생각해야 할 것이 정말 많다. 맞벌이 신혼부부는 직장 가까운 직주근접 초역세권 아파트를 가장 좋아할 것이고, 아이가 있는 집은 학원가 근처와 학군을 우선으로 보며, 단지 내에 초등학교가 있는 일명 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트)를 절대적으로 선호한다.


내 집 마련을 할 때, 순전히 나를 기준으로만 생각한다면 부동산 공부를 많이 해야 한다. 집은 사용가치와 투자가치까지 생각해야 하는 우리 가정의 자산이다. 평생 한 집에서만 살 것이 아니라면, 언젠가는 팔거나 세를 놓아야 하므로 집을 고르는 기준은 내가 아니라 대중이 되어야 한다.

내 집 마련을 할 때는 사용가치와 투자가치를 모두 고려해야 한다.

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다른 사람이 좋아하는 집?

아니, 내 집을 고르는데 왜 다른 사람이 좋아하는 집을 사야 하지? 언뜻 의아할 수 있다. 이유는 간단하다. 그래야 집값이 많이 오르기 때문이고, 그것보다 중요한 것은 내가 원할 때 언제든지 팔거나 세를 줄 수 있기 때문이다.


이사를 해야 하는 시점에 집값이 오르지 않거나, 내놓은 집이 팔리지 않아 발이 묶이는 경우도 주변에서 종종 목격했을 것이다. 부동산이 호황이든 불황이든 사람들이 항상 원하는 집이라 대기자가 많아야 유리하다. 그렇다면 사람들이 집을 고를 때 가장 중요하게 생각하는 요소는 무엇일까? 힌트는 서울 및 수도권은 출퇴근 시간에 엄청난 교통체증을 겪는다는 사실이다.

내 집 마련을 할 때 고려할 사항은 여러 가지가 있다.

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2호선 주변을 주목하라

서울에는 대기업 본사가 모여있어 고소득 직장인이 많은 세 곳이 있다. 3대 중심업무지구(CBD)라 불리는 이곳은 서울시청권, 강남권, 여의도권 주변이다. 매년 수요가 유입되는 곳이다. 경제가 계속 성장하는 한 우리나라 가장 핵심 지역인 서울 3대 중심업무지구 주변의 수요는 끊임없이 꾸준할 것이다. 이 3대 중심업무지구를 모두 관통하는 전철 노선이 서울 전철 2호선이다. 2호선 주변은 서울 교통의 중심축이자 직주근접을 담보하는 입지다.

3대 중심업무지구를 관통하는 지하철 2호선

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그런 이유로 필자는 2호선 라인 주변을 우선으로 고려하라고 강조한다. 서울이 지방처럼 교통체증 없이 한가하다면 2호선은 별 의미가 없을지 모른다. 하지만 3대 중심업무지구 주변 도로는 자동차 속도가 사람이 걷는 속도와 비슷하다. 이러한 서울 출퇴근길 상황 때문에 최단시간 출퇴근을 위해 전철을 이용할 수밖에 없다. 실제로 전철 역세권 아파트의 가격은 꾸준히 높아지고 있고 특히 대단지를 이루는 2호선 라인의 아파트는 그 수요가 폭증하고 있다.

직방에서 본 2호선 아현역 인근 ‘마포래미안푸르지오’의 실거래가 추이. 직방에서는 아파트 단지의 최신 국토부 실거래가를 그래프와 리스트로 확인할 수 있다.

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서울 마포구 아현역 2호선 라인 마포래미안푸르지오의 최근 급등은 2호선 라인의 대단지 새 아파트 수요의 강도를 짐작케 한다. 25평형 아파트 최근 시세가 10억 원을 넘어서 평당가 4,000만 원에 육박하며 강남권 시세와 어깨를 나란히 한다.


2호선 순환 노선의 한강 이남 대각선에 있는 잠실도 상황은 마찬가지다. 잠실 리센츠 25평형도 최근 시세가 13억 원을 넘어섰다. 가히 서울 2호선 라인 대단지 아파트 전성시대라 할 만하다.

직방에서 본 2호선 잠실새내역 인근 ‘리센츠’ 실거래가 추이

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‘천사의 초록링’

2호선 좋은 건 알겠는데 너무 비싸서 접근이 힘들다면 어찌해야 할까? 꼭 2호선 역세권이 아니더라도 ‘접근성’을 기준으로 생각해야 한다.


서울에서 내 집 마련을 하기 위한 좋은 입지를 선정할 때 가장 먼저 생각해야 할 것이 2호선 접근성이다. 하지만 예산을 고려할 때 2호선 역세권 진입이 어렵다면 2호선으로 얼마나 빠르게 환승할 수 있는지 따져봐야 한다. 이 시간이 짧을수록 사람들의 선호도는 높아진다.


필자는 2호선을 ‘천사의 초록링’이라고 말한다. 물론 2호선에서 멀어질수록 가격 접근성은 좋아지겠지만 그만큼 사람들이 널리 선호하는 입지와는 멀어진다는 사실을 잊지 말아야 한다. 새 아파트의 유혹에 넘어가 교통이 갖춰지지 않은 외곽 입지를 선택하는 순간, 서울 진입의 꿈도 그만큼 멀어진다. 그때야 뒤늦게 ‘천사의 초록링’을 그리워하게 될 것이다.



글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)


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