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서울을 위한 공급 대책은 없었다

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #53. 이번 공급 대책, 어떻게 보시나요?

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부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

지난주, 9·21 공급 대책이 발표되었다.

출처직방

종합부동산세 강화, 대출 제한 및 임대사업자 혜택 축소 등 강력한 수요억제를 담은 9·13 대책이 나온 지 일주일 만에 수도권 주택 공급 확대 방안을 담은 9·21 대책이 발표되었다.


급등하는 서울 집값을 잡기 위하여 수요 억제 일변도가 아닌 공급 시그널을 보낸 것은 긍정적인 평가를 받을 만하지만 정작 필요한 서울 주택 공급은 부족하다는 평가도 있다. 9·21 수도권 주택 공급 확대 방안의 내용은 어떤 것인지, 문제점은 없는지, 앞으로 서울 집값에 미칠 영향은 어떨지 알아보자.

공급 확대 방안, 내용은?

수도권 주택 공급의 큰 방향은 입지가 우수한 공공택지를 확보해 30만 호를 공급하겠다는 것이다.


아래 표에서 보듯이 1차로 17곳 3만 5천 호(서울 1만 호, 경기도 5곳 17,160호, 인천 1곳 7,800호)를 선정하였다. 그리고 서울과 1기 신도시 사이 대규모 택지 4~5개 20만 호를 포함한 26만 5천 호의 2차 물량의 택지를 확보할 계획임을 밝혔다. 또한 신혼희망타운 10만 호도 조기 공급하고, 도시 규제 등을 정비하는 한편, 소규모 정비 사업을 활성화하여 서울 도심 내 주택 공급을 확대하겠다는 것이 골자다.

총 17곳, 3만 5천 호 공급 계획이 발표되었다.

출처직방

이번 공급 대책은 관심에 비해 미미한 수준이라는 평가가 지배적이다. 아직 확정되지 않은 2차 물량 26만 5천 호를 제외하면 확정된 1차 물량은 3만 5천 호밖에 되지 않는다. 그것도 집값 문제가 되는 서울은 1만 호뿐이기 때문이다.


구 성동구치소 부지 1,300호, 개포 재건마을 340호는 눈에 확 띄긴 하는데, 그래 봐야 1,640호밖에 되지 않는다. 큰 아파트 단지 하나 정도의 물량이다. 1만 세대 중 나머지 9개는 비공개라고 한다. 이는 아직 협의가 끝나지 않았다는 말이다. 협의가 되면 발표하겠지만 성동구치소와 개포 재건마을 정도의 입지를 넘어서기는 어려울 것이고 물량 자체도 1만 세대밖에 되지 않는다.

직방 앱에서 본 성동구치소 주변 아파트 시세

출처직방

1차 공급 확대 방안에 포함된 경기도 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부 5곳(17,160호)과 인천 검암 (7,800호)은 날벼락이다. 그나마 성남 신촌은 입지적으로 경쟁력이 충분하지만, 물량이 1,100호밖에 되지 않는다. 성남 신촌을 제외한 나머지 지역은 서울 집값 안정에 별 도움이 되지 않으면서 오히려 경기도 집값을 하향 안정화할 공산이 크다.

직방 앱에서 본 성남 신촌 주변 아파트

출처직방
서울을 위한 공급 대책은 없었다

지금 시장의 문제는 폭등하는 서울 집값이다. 그런데 이번 대책은 서울 주택 공급 확대 방안이라기보다는 경기도 주택 시장에 더 영향을 줄 것으로 보인다. 10여 년 전과 비교하면 서울 집값 폭등 추세는 비슷하지만, 경기도는 분당, 판교, 광교, 광명 등 일부 지역을 제외하고는 10여 년 전과 다르다.


2기 신도시 공급으로 주택 공급 물량이 경기도에 집중되면서 경기도는 이제 주택이 부족하지 않다. 오히려 공급 과잉으로 집값이 마이너스가 되는 지역도 있다. 지금 문제가 되는 곳은 서울인데 정작 서울 주택 공급 물량은 미미하다.


1차 확정된 택지 외 남양주 진접, 구리 갈매, 성남 복정, 성남 금토, 의왕 월암, 군포 대야미, 부천 괴안, 김포 고촌, 성남 서현 등 기 발표지구 14곳까지 검토해봐도 정작 서울 집값 안정에 도움이 되는 택지는 이번 공급 확대 방안 1차 지역인 구 성동구치소(1,300호), 개포동 재건 마을(340호), 성남 신촌(1,100호)과 기 발표지구의 성남 복정(4,700호), 성남 금토(3,300호), 성남 서현(3,000호), 구리 갈매(7,300호) 정도다.


이곳도 청약 인기가 높을 것 같다는 의미지 실제로 서울 집값 안정에 얼마나 도움이 될지는 의문이다. 나머지 지역은 정부의 주택 공급 방안 목표 숫자 달성에는 도움이 될지 모르겠지만 근본적인 문제 해결과는 거리가 멀어 보인다. 3기 신도시 후보지로 고양 원흥, 광명 시흥, 하남 강북지구 등이 거론되고 있는데 이 역시 서울 집값 안정보다는 경기도 집값 안정에 더 도움이 될 것 같다.

직방 앱에서 본 최근 1년 인구 흐름. 서울 인구 6만 3천 세대가 경기도로 이동했다.

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공급 시기 또한 의문

정부는 집값 안정을 위하여 공급 시기를 최대한 앞당겨 2021년부터 순차적으로 공급하겠다고 한다. 전매 제한 강화, 거주 의무 기간 등 투기 방지도 하겠다고 하는데 과연 그때도 여전히 서울 주택 시장이 과열이고 청약 열기가 뜨거울까?


차면 기울고 오르막이 있으면 내리막이 있는 것이 세상 이치다. 현 상황에만 취해 무리한 주택 공급 정책을 펼치면 몇 년 후 혹시라도 주택 시장 침체가 오는 상황이 발생하면 돌이킬 수 없는 문제가 발생한다.


집값 상승만큼이나 집값 하락도 문제가 된다. 집값이 상승하면 주택구입 기회가 멀어지고 상대적인 박탈감, 집을 가진 자와 가지지 못한 자의 양극화 문제가 생기지만, 집값이 하락하면 세수 감소, 자산폭락에 따른 소비 감소, 건설을 비롯한 전체 내수경기 침체, 대출 연체 급증에 따른 은행 부실, 전세 수요 증가로 인한 전셋값 강세 등 많은 어려움이 기다리고 있을 것이다.


일본의 장기침체도 정책의 실수에서 출발했다는 점을 잊어서는 안 될 것이다. 30만 호 주택 공급의 목표를 지금도 공급 물량이 충분한 경기도에서 실행하는 것은 잘못된 정책이다. 30만 호의 숫자보다 10만 호라도 서울 수요자가 원하는 서울 도심 내 소형 아파트 공급을 위한 고민이 필요하다.

그린벨트 해제는 답일까?

정부가 서울시의 그린벨트 해제를 연일 압박하고 있는데 매우 잘못된 정책 방향이다. 서울시 면적의 25% 남은 그린벨트 중 주택 공급이 가능한 일부를 해제해서 주택을 공급한다고 서울의 집값 문제가 해결되지 않는다.

서울 면적의 약 25%가 그린벨트 구역이다.

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이명박 정부 시절 그린벨트를 풀어 보금자리주택을 공급했지만, 서울 주택 문제 해결에 큰 도움이 되지 않았다. 그린벨트 해제로 대규모 주택을 공급하는 방법은 30년 전 노태우 정부 시절 인구와 경제가 폭발적으로 증가하던 시대에 맞는 정책이다. 인구감소와 경기침체, 환경문제가 심각한 현 상황에는 맞지 않는다.


그린벨트는 미래 세대를 위해 반드시 남겨두어야 한다. 그린벨트 풀어서 쉽고 빠르게 답을 찾으려고 하면 안 된다. 서울 집값 과열문제는 정책으로 빨리 해결하려고 하기보다는 유휴지 활용, 재건축 및 재개발 용적률 상향조정(초과이익 환수가 아닌 인상된 용적률만큼 임대 아파트 공급), 관공서나 학교 복합 개발, 지상 지하철 지하화 후 지상 공간 활용 등 지속가능한 다양한 모델을 테이블에 올려두고 고민해야 한다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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