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무주택자의 선택, 청약 vs 기존주택

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #42 무주택자라면 지금이 기회!

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‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
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그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

9.13 대책 발표 이후 많은 사람들이 저에게 물었습니다. 이번 대책이 무주택자에게 좋은거냐고요. 결론부터 말하자면, 그렇습니다. 정부는 다주택자의 주택 구매를 억누르기 위해 대출을 막았고, 세 부담을 증가시켜 주택 구입에 부담을 느끼도록 했습니다. 무주택 실수요자는 기회의 폭이 더 넓어진 것이지요.

우리나라 일반가구 총 1,967만 세대 중 무주택 가구는 800만 가구에 달한다.

출처직방

우리나라 일반가구 수는 총 1,967만 3,875가구(2017년, 통계청 인구총조사), 그 중 절반에 가까운 44.5%가 무주택 가구입니다. 무주택 가구가 800만 가구가 넘는 셈인데요. 오늘은 왜 지금이 무주택자의 내집마련 적기인지 그리고 무주택자들이 내집마련을 하기 위해서는 어떤 방법이 있는지 이야기해보겠습니다.

1주택자 이상 대출 규제 강화
무주택자는 기존과 동일

먼저, 9.13대책은 주택 보유자가 추가 주택을 구입하는 것을 최대한 제한하고 있습니다. 그 중에서도 가장 강력한 규제는 주택담보대출 금지인데요. 정부는 다주택자와 1주택자를 가리지 않고 규제지역에서 새 주택을 구입할 때는 주택담보대출을 원칙적으로 허가하지 않기로 했습니다.

9.13대책으로, 주택 보유자가 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 것이 원칙적으로 금지됐다.

출처직방

단, 1주택자는 예외 규정이 있습니다. 2년 이내 기존 주택을 처분하거나, 무주택자인 자녀의 분가, 다른 지역에서 거주 중인 60세 이상의 부모를 위해 규제지역에서 주택을 구입하는 경우가 이에 해당합니다. 1주택자는 전세자금대출 역시 부부합산소득 1억 원 이하라는 조건을 만족할 때에만 보증을 제공받을 수 있게 되었고요. 반면, 무주택자는 주택담보대출 및 전세자금대출 모두 기존과 같이 가능합니다.

종합부동산세 최대 1.2% 인상!
시가 13억 원 이하 1주택자는 해당 안돼

고가주택에 대한 종합부동산세(이하 종부세) 역시 변경됐습니다. 1주택자라도 고가 주택 보유자는 종합부동산 과세 대상이 될 수 있습니다. 물론, 구간 별 세율도 높아졌지요. 과세표준 3억 원 이하 구간을 제외한 전 구간의 세율이 최대 1.2% 상승했습니다. 1주택자는 보유 주택의 공시가격이 9억 원(시가 약 13억 원), 다주택자는 공시가격이 6억 원(시가 약 9억 원) 이하 일 때 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.

무주택자 기존주택 선택요령
"미래가치 높고 종부세 안 내는 곳을 찾아라"

앞서 설명했듯이 1주택자는 주택 가격이 시가 약 13억 원 이하인 경우 종부세 대상에서 제외되는데요. 따라서 주택을 구입할 예정인데, 세 부담이 걱정스러운 분들이라면 이런 조건을 잘 활용해 보시라고 말씀드리고 싶습니다. 기존 주택을 구입할 때 팁! 미래가치가 높은 곳 중 종부세를 피할 수 있는 곳을 찾는 것입니다.


먼저 추천드릴 곳은 위례신도시에 있는 위례24단지꿈에그린입니다. 위례24단지꿈에그린은 2013년 준공되었고, 총 1,810세대 규모로 지어진 대단지 아파트입니다.

위레24단지꿈에그린 단지 정문.

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단지 내부에는 스파, 피트니스센터, 골프장 등 입주민을 위한 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고요. 단지 뒤로는 유치원부터 중학교에 이르기까지 다양한 교육시설이 있어 자녀들을 위한 교육 환경도 좋은 편입니다.

직방 앱에서는 현장투어를 통해 직접 단지를 방문한 것처럼 단지 내부를 자세히 볼 수 있다.

출처직방

국토교통부에서 발표한 위례24단지꿈에그린 81㎡타입의 공시가격은 4억 원대, 116㎡타입의 공시가격은 6억 원대입니다. 종부세 대상인 9억원이 안 되는 금액이지요. 9월 18일 직방 안심중개사가 올린 매물의 가격을 기준으로 보면 81㎡타입이 매매가 8억 7,000 만원인데요. 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 40%임에 따라 대출 가능 금액은 3억 4,800만 원, 주택 구입자에게 필요한 자본금은5억 2,200만원입니다.

단지 정보에서 매물보기를 클릭하면, 직방 안심중개사 추천 매물목록이 나온다.

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또 다른 추천 단지는 영등포구 신길뉴타운에 위치한 래미안에스티움입니다. 2017년 준공되었고 총 1,722세대로 구성되어 있는데요. 신길뉴타운 일대는 새 아파트 타운이 진행 중에 있어 향후 주거환경이 더욱 좋아질 것으로 보이는 지역입니다.

신길뉴타운 래미안에스티움 정경.

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래미안에스티움은 단지 곳곳 발 길이 닿는 곳마다 조경이 잘 꾸며져 있고, 녹지 비율이 높아 도시 안에서 자연을 느낄 수 있는 단지입니다. 비록 인공이지만 분수와 천이 만들어져 있어 작으나마 자연을 감상할 수 있고요. 지하철 7호선 신풍역과 버스 정류장이 단지와 매우 가까워 대중교통 접근성도 뛰어납니다.

관심 단지가 있다면 미리 현장투어를 확인하자. 임장 예습으로는 적격!

출처직방

2017년에 입주를 시작한 래미안에스티움은 아직 국토부 공시가격이 나오지는 않았는데요. 안심중개사 매물로 114㎡타입이 13억이고, 공시가격 9억이 실거래가로 약 13억 원(공시비율 70%인 경우)정도임을 고려했을 때 종부세 과세 대상에서 제외될 확률이 높습니다. 준공한지 갓 1년이 된 신축 아파트인 만큼, 넓은 단지 내부와 쾌적한 환경의 새 아파트를 찾는 분들께 좋을 것 같네요.

매물목록과 시세정보를 틈틈이 확인하면, 부동산 흐름에 대한 감을 키울 수 있다.

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무주택자, 청약은 여전히 유리
노려볼 만한 신규 공공택지는?

9.13대책으로 변경된 주택공급규칙에 따르면 신규 분양 단지 역시 무주택자에게 우선 공급된다고 합니다. 무주택자들은 청약제도에서 매우 유리한 위치에 있는 것인데요. 그렇다면, 21일 발표된 신규 택지를 그냥 지나쳐서는 안되겠지요?

잠깐, 뉴스를 살펴볼까요?

“국토부는 서울과 일산·분당 등

1기 신도시 사이에 330만㎡ 이상

대규모 공공택지,

즉 '3기 신도시'를 4∼5곳

조성한다고 밝혔다.

이들 신도시에서 나오는 주택 물량은

20만호로, 2021년부터 공급된다.

국토부는 신도시 1∼2곳의 입지는

연내 발표한다는 방침이다.”

-기사 내용 中-

지난 21일 정부는 수도권 주택공급 확대 방안을 발표하며 수도권 신규 택지 17곳에 3만 5천호를 공급하겠다고 밝혔습니다. 서울은 성동구치소와 개포동 재건마을을 비롯한 11곳이 공공택지로 조성될 계획이고요. 인천에서는 검암 역세권에 7,800가구 규모를 공급한다고 합니다. 단일 지역으로는 가장 많은 물량입니다.

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주목해야 할 공공택지지구
'검암 역세권 개발'

그럼 약 8,000호에 달하는 대규모 공급이 이뤄지는 검암 역세권을 살펴보겠습니다. 검안 역세권은 인천 서구 검암역 일대로, 공항철도를 이용하면 서울역까지 40분이면 도착할 수 있는 위치에 자리하고 있습니다.

더블역세권인 검암역. 서울은 물론 인천 곳곳으로 이동이 편리하다.

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공항철도, 인천 2호선 등 2개의 철도 노선이 지나 대중교통 이용이 편리하고, 차량 이동 시에도 인천공항고속도로 및 청라IC와 인접해 광역접근성 우수합니다. 경인아라뱃길, 계양산, 아시아드주경기장 등과 가까워 휴양 문화공간도 풍부하고요. 인근 5km 이내에 청라지구에는 2021년 스타필드 청라, 2022년에는 의료복합타운 등이 들어설 예정입니다. 


앞으로 발표될 신규 택지 공급 지역에도 이처럼 출퇴근이 편리하고 생활편의 인프라가 괜찮은 곳이 분명히 있습니다. 서울 11곳 중 9곳도 향후 발표될 것이고, 3기 신도시 입지도 연내에 공개하게 되면 선택의 폭은 더 넓어지겠지요. 신규 택지 지역에 관심을 가지고 살펴봐야 합니다. 그리고 자신에게 알맞은 입지를 선택해 적극적으로 청약에 도전하셨으면 합니다. 


무주택자에게는 2가지 선택지가 있습니다. 당첨 확률은 적지만 비교적 안정적으로 투자할 수 있는 ‘청약’과 매수 기회는 많지만 섣불리 결정하기 어려운 ‘기존 주택’. 9.13대책, 정책과 세제 측면에서 바뀐 내용이 많아 어려운 것은 사실이지요. 하지만 단 한 가지 확실한 사실은 무주택 실수요자에게 기회를 주고 있다는 것입니다. 자금 조달과 생활권을 고려해 적극적으로 주택을 매수에 임하신다면, 무주택자에게는 더 없이 좋은 기회가 될 것입니다.  



글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선' http://blog.naver.com/iammentor 

카페 '똑똑한 부동산 투자'  

http://cafe.naver.com/iamhappyschool  

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자 



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