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9·21 공급 대책이 실망스러운 이유

'용두사미', 직방 빅데이터랩의 의견입니다.
직방 작성일자2018.09.21. | 2,585  view
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9·21 공급 대책, '용두사미'?

9월 21일 발표한 정부의 수도권 주택 공급대책은 결국 용두사미에 그쳤다. 지난 9·13 부동산 대책을 통해 ‘수도권에 입지가 좋은 양질의 공공택지 30만호를 공급하되, 기 훼손되어 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트도 적극 활용해 택지를 확보’하겠다는 공언만큼의 대책 임팩트는 없었다.

서울 전체면적의 약 25%가 그린벨트다.

source : 직방

물론 신규 택지로 확보한 1차 17곳, 3.5만호는 서울 구 성동구치소와 강남구 개포 재건마을 등 매력적인 입지가 포함돼 있다. 하지만 그 총량이 작고 선 공개된 물량도 일부는 비공개였다, 비교적 파괴력이 기대되는 서울과 1기 신도시 사이 약 20만호 규모의 1백만 평이상 대규모 택지 공급(4~5개소)은 연내 발표하겠다는 예고제에 그쳐 신비주의 비난에서 자유롭지 못할 듯싶다.

9·21 공급 대책 선정 부지는 위와 같다.

source : 국토교통부

'비공개 9개 부지'

source : 국토교통부
서울시와 정부 합의 실패

그린벨트 해제와 관련해 환경 및 미래세대를 위한 공급유보 문제 등 서울시와 정책협의가 쉽지 않았던 정부는 결국 합의를 이루지 못한 채 일정에 쫓겨 설익은 대책을 발표한 느낌이다.


특히, 서울 도심은 유휴지 활용 외에 상업지역 주거비율 상향, 준주거지 용적률 상향 정도의 주택 공급대책을 발표했다. 3년 일몰제로 기한 내 개발을 독려할 수 있겠지만, 충분한 공급을 통해 확실한 공급 시그널을 주기에 역부족인 모습이다. 


이밖에 서울 역세권 소형임대주택 공급이나 소규모 정비사업 활성화를 통한 공급방법은 이미 서울시에서 실행하고 있는 공급 정책이라 특별히 새로운 묘안은 아니었다.

서울 공급, 민간 주도의 한계

서울 공급책은 공공주도의 택지공급 방식이 아니다 보니 민간 공급 시기는 개별적이고 대기수요자 공급체감도 산발적일 수밖에 없다. 택지지구처럼 개발·분양·입주가 동시에 현실화돼 청약자에게 드라마틱한 공급 순증을 체화 시키기엔 한계가 있다.


용적률 증가로 늘어난 연면적의 분양수익을 개선시킬 수 있지만 임대주택을 기부채납 해야 하는 민간사업자로서는 철저히 사업성에 의존해 의사결정을 할 수밖에 없다.


도심 내 유휴지의 임대주택 건립에는 공원 및 공공지원시설(복합문화시설, 공공도서관, 청년스타트업 공간 등) 설치 등 지역편익을 원하는 인근주민의 반대여론을 극복해야하는 문제도 여전하다.


현 정부의 부동산 정책이 수요억제책 일변도라는 시장의 비난을 받아들이고 공급확대책을 병행한 정책 선회 후 첫 부동산 공급 대책이었다는 면에서 여러모로 실망감이 크다.

설익은 대책,
우려되는 '정책 내성'

주택공급 정책의 성패는 결국 공급량과 입지가 좌우한다. 부동산 자산상품의 비탄력성을 고려했을 때 수요자 체감을 통한 집값 안정 효과는 단기보다 중장기적으로 현실화된다.


때문에 대책 발표 시 대기수요자들을 안정시키고 아파트 분양(청약)시장에 줄을 서 기다려야겠다는 인식의 전환을 가져올 만큼 매력적인 입지에 충분한 공급량을 발표해야 정책 효과를 극대화할 수 있다.


설익고 충분하지 않은 공급대책은 정책효과를 떨어트려 정책 내성을 만들고 시장의 공급갈증을 부추겨 정부가 보완책을 다시 내놓아야 하는 악순환을 만든다. 국토부가 쓸 수 있는 정책카드를 자주 소비하는 문제도 있다.


9·13 대책을 통해 종부세 인상과 양도소득세 장기보유특별공제 실거주 강화, 주택임대사업자 세제혜택 축소 등 보유와 매각단계 모두의 세금이 높아진 상황에서 매물잠김 문제는 언제든 불거질 수 있다.


정부는 혹시 모를 집값 재상승 우려를 불식시키기 위한 충분하고 효과적인 주택공급 방안을 찾아야한다. 지자체와의 확실한 정책공조와 다양한 주택공급 루트 개발을 통해 추가적인 공급방안을 마련할 필요가 있다.


현정부 들어 추진하고 있는 세종시로의 추가 공기업 이전의 속도를 높여 이전 부지를 주거지로 적극 활용하는 방안이나 환경보전가치가 낮은 3~5등급지의 그린벨트 해제 개발, 집값 자극 휘발성이 강해 지금은 시도하지 않고 있는 도심 내 정비사업의 용적률, 층고완화까지 장기적으론 다양한 주택 공급 방안을 테이블 위에 올려놓고 검토해야한다.


1,100조를 넘어선 부동 자금의 부동산 쏠림 해소방안이나, 거래세 인하 방안을 통한 기존 주택 시장의 매물 유통 방안을 고민할 필요가 있다.



글. 직방 빅데이터랩



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