우리 집 종부세는 얼마나 오를까?
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(편집자 주)
7월부터 급등한 서울 집값을 잡기 위하여 9·13 주택 시장 안정 대책이 발표되었다. 참여정부 시절 종합부동산세(이하 종부세)를 설계한 김수현 청와대사회수석이 진두지휘한 것으로 알려진 9·13 대책의 핵심은 다주택 및 고가주택 보유자를 압박하는 종부세 강화다.
물론 종부세 강화뿐만 아니라 규제 지역 내 2주택 이상 세대 주택담보대출 금지 및 전세자금대출 보증제한, 조정대상지역 일시적 2주택, 양도세 비과세 기준 강화, 주택임대사업자 대출한도 및 혜택 축소 등 강한 신규 수요 억제 대책도 포함되었다.
6월 종부세 인상안이 발표된 지 두 달 만에 정부 스스로 다시 뒤집어 버린 종부세 인상을 두고 일관성 부족과 신뢰 하락의 문제를 지적하는 우려의 목소리도 커지고 있지만, 어쨌든 종부세는 시간이 지날수록 점점 더 부담스럽게 다가올 것이다. 9·13 대책에서 종부세는 얼마나 강화되었는지, 실질적으로 얼마나 더 내야 할지 알아보자.
9·13 대책에서 강화된 종부세
현행 6억 원 이하 과세표준 구간이 3억 원 이하와 3~6억 원 구간으로 나누어져서 3억 원 이하는 현행 세율인 0.5%가 그대로 유지되지만, 3~6억 원 구간은 0.2%P 올라 0.7%가 적용된다.
3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자는 중과세가 적용되어 3억 원 이하는 0.6%, 3~6억 원 구간은 0.9%가 적용된다.
6월에 발표되었던 안에서는 현행 유지가 되었는데 9·13 대책에서는 3억 원 이하 구간의 중과 제외 대상만 현행 유지되고 나머지는 모두 인상되었다.
과세 표준 6~12억 원 구간의 세율은 더 강화되어 현행 0.75%에서 1%로 0.25%P 가 인상되고 3주택 및 조정대상지역 2주택 보유자는 1.3%로 0.55%P 가 올랐다. 12~50억 원, 50~94억 원, 94억 원 초과 구간은 더 많이 인상되었는데 별도 설명하지 않겠다.
뉴스에서는 최고 3.2%(현행 2%)까지 매우 많이 올랐다고 하며 혼란을 일으킨다. 하지만 3.2%가 적용되는 최고 구간의 과세표준은 94억 원 초과로 시가 181억 원 초과 1주택 또는 시가 176억 원 초과 다주택자가 대상이다. 100억 원이 넘는 집을 보유한 사람에게 해당하는 이야기다.
아무튼 종부세율은 아래 표에서 보듯이 0.1%~1.2%P 상향조정 되고 세 부담 상한도 상향조정 된다. 정리하면 종부세가 현행보다 오르는 것은 사실이고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자의 부담은 더 커지는 것도 사실이다.
최대한 자세히 풀어서 설명했지만 잘 와닿지 않을 것이다. 이번 대책은 꽤 복잡하다. 진짜 궁금한 것은 그래서 도대체 내가 종부세를 낸다는 건지, 낸다면 얼마나 내야 하는지다.
9·13대책에서 강화된 종부세 고지서는 내년 12월에야 받을 수 있다. 그때까지 궁금증을 견딜 수 없는 분을 위해 종부세 계산 방법과 이번 대책으로 얼마나 더 내야 하는지 예를 들어 알아보자.
종부세, 계산 방법은?
종부세는 건물에 대해서는 부과되지 않고 고가 주택이나 토지에 매년 부과되는 세금이다. 매년 6월 1일 기준으로 산정되며, 12월 1일~12월 15일, 15일간 전년도에 낸 종부세액의 1.5배 한도(9·13 대책으로 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택은 3배) 내에서 부과된다.
주택에 대한 과세기준은 인 별 주택 공시가격 6억 원이며 1세대 1주택은 9억 원이다. 본인이 보유한 주택의 공시가격 합이 6억 원(1세대 1주택 9억 원)이 넘으면 종부세 부과 대상이 된다. 9·13 대책에서 세 부담이 늘어난 것은 사실이지만 참여정부 시절에는 인당 과세가 아닌 합산과세였기 때문에 실질적인 세 부담은 참여정부 시절이 더 컸다.
지금은 종부세 합산과세가 위헌결정이 나면서 인당으로 적용하기 때문에 부부 각각 보유한 주택에 대한 공시가격으로 계산하면 되겠다. 예를 들어 남편은 공시가격 10억 원의 아파트가 있고 부인은 공시가격 4억 원의 아파트가 있다면 남편이 보유한 10억 원의 아파트만 종부세가 부과된다.
종부세 계산 방법은 주택공시가격에서 공제금액을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱해서 나온 과세표준에 종부세율을 곱하면 된다.
과세표준에 따른 주택의 종부세율은 다음과 같다.
그래서 얼마나 내야 해?
그러면 공시가격과 보유하고 있는 주택 수에 따라 내야 하는 종부세는 얼마가 될까? 현행, 2019년, 2022년 각각 얼마나 늘어나는지 확인해보자. 편의상 종부세와 함께 부과되는 농어촌특별세(종부세의 20%)는 고려하지 않았다.
1주택자의 종부세는 다음과 같다. 과세표준이 3억 원 이하인 경우는 2022년이 되어도 공정시장가액비율 상향조정에 따른 부분만 인상된다. 하지만 과세표준 구간에 따라 1주택자도 세율의 조정을 받기 때문에 고가 주택을 보유할수록 세 부담은 늘어난다.
3주택자 또는 조정대상지역 2주택자에게는 중과세가 적용된다. 특히, 공시가격 21억 원(시가 30억 원 정도)의 경우에는 폭발적으로 늘어나는데 2018년 750만 원 내던 종부세가 2019년 1,275만 원, 2022년에는 2,016만 원으로 아주 크게 늘어난다.
이렇게 정리를 해보니 1주택자는 2022년이 되어도 지금보다 늘어나는 세 부담이 그렇게 많지 않다. 30억 원 이상의 고가주택을 보유한 1주택자라면 늘어나는 금액이 꽤 크지만, 그 구간에 해당하는 경우가 그리 많지 않을 것이다.
하지만 2주택(비 조정대상지역) 및 3주택 및 조정대상지역 2주택 시가 30억 원 이상 고가 주택을 가졌다면 세 부담이 2019년에는 지금보다 2배 이상, 2022년에는 3배 가까이 크게 오른다. 게다가 주택공시가격이 올라가면 세금은 더 늘어날 수 있고, 종부세의 20%에 해당하는 농어촌 특별세 또한 같이 늘어난다. 이번 부동산 대책은 철저히 다주택자, 고가주택 보유자를 겨냥한 것임을 알 수 있다.
다주택자라면 내년 6월 1일 이전에 주택 수를 줄이거나 임대 사업자 등록을 고려하는 것이 좋다. 만약 주택을 추가로 매입하거나 첫 내 집 마련을 생각하고 있다면 내년부터 늘어나는 종부세를 따져보고 상황에 적합한 전략을 세워야 할 것이다.
글. 김인만 / 김인만부동산연구소장
'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자
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