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도시재생 뉴딜, 서울 집값 더 부추길까?

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #51. 서울 7곳이 포함된 것을 두고 의견이 분분하다.

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매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

지난 8월 31일 선정된 도시재생 뉴딜사업 지역 99곳 중 서울이 7지역 포함되었다.

출처직방

지난 8월 31일, 정부는 제13차 도시재생특별위원회를 열고 2018년 도시재생 뉴딜사업 지역을 선정했다. 서울 집값을 잡기 위하여 전방위적인 노력을 하고 있는 상황에서 도시재생 사업지 중 서울이 7곳이나 선정된 것을 두고 의견이 분분하다. 투기를 부추길 수 있다는 우려와 낙후된 도심을 재생하는 것은 당연히 해야 하는 일이라는 찬성이 엇갈리고 있다.


도시재생 뉴딜사업은 무엇일까? 그리고 서울 집값에는 어떤 영향을 미칠까?

도시재생 뉴딜사업이란?

문재인 정부의 1호 경제 공약인 도시재생 뉴딜사업은 말 그대로 도시재생을 하는 사업이다. 좀 더 구체적으로 말하면 노후 저층 주거지나 구도심, 전통산업단지, 재래시장, 쇠퇴한 농촌지역 등 매년 100곳씩 5년간 500곳을 선정하여 5년간 총 50조 원의 막대한 자금을 쏟아 붓는 대규모 사업이다.


지역 특성에 따라 우리동네살리기(5만㎡ 이하 소규모 주거), 주거지지원형(5~10㎡ 주거), 일반근린형(10~15㎡ 준주거), 중심시가지형(20만㎡ 상업), 경제기반형(50만㎡ 산업)의 5가지 유형의 사업이 진행될 계획이다.


도시재생 뉴딜사업을 담당하기 위해 국토교통부의 별도조직으로 신설된 도시재생사업기획단이 지자체, 지역주민, 전문가들과 협의하여 주도적인 역할을 한다. 또한 LH공사와 SH공사 등 공공기관이 낡은 주택을 정비하거나 매입해 공공임대주택이나 공공임대상가로 활용함으로써 젠트리피케이션 현상을 방지하는 역할도 할 예정이다.


이 사업에는 엄청난 예산이 필요한데 정부는 매년 10조 원의 예산을 HUG(주택도시보증공사)의 주택도시기금 5조 원, 공기업 재원 3조 원, 국비 2조 원으로 충당할 계획이라고 한다.

도시재생사업의 빛

한 가지 궁금한 점이 있다. 예전 뉴타운 사업도 도시재생 사업과 마찬가지로 노후화된 도심을 개발하는 사업이다. 그럼 도시재생 사업은 뉴타운 사업과 무엇이 다를까?


기존 뉴타운 사업은 낙후된 노후주거지역을 정비하는 것에는 성공했지만, ‘전면개발방식’으로 아파트를 대규모로 건설해 각 지역의 오래된 역사와 문화적인 보존가치를 없애버렸고, 정작 원래 거주하던 원주민들은 다른 지역으로 밀려나는 결과를 낳았다. 거기에 투기 수요를 자극해 집값 상승의 단초가 되는 문제점이 있었다.

서울 내 새 아파트 수요를 단적으로 보여주는 사례인 아현뉴타운 ‘마포래미안푸르지오’의 3년 간 시세변동률

출처직방

반면, 도시재생사업은 다르다. 낙후된 도심과 노후 주거 밀집 지역을 전면 철거해서 대단지 아파트를 짓는 것이 아니다. 지역, 역사, 문화적인 보존가치가 있는 것은 그대로 유지하면서 주차장을 확보하고 도로를 넓히는 등 정비를 하는 동시에, 노후도가 심한 시설을 공공임대주택과 공공임대상가로 개발함으로써 문화가치는 보존하는 동시에 주거환경을 개선하고 도시경쟁력을 높이며 일자리를 창출할 수 있는 사업이다.


2017년 말, 통영폐조선소 50만㎡ 부지에 호텔과 테마파크 등 해상공원을 조성하는 경제기반형, 부산 사하구에 태양광 발전 서비스를 구축하는 스마트시티형 등으로 다양한 유형의 시범단지로 경기도 8곳, 전북, 경북, 경남 각각 6곳을 포함해 전국 68곳이 선정되었다. 하지만 8·2 부동산 대책 발표로 투기과열지구로 지정된 서울이 제외되면서 ‘앙꼬 없는 찐빵’ 신세가 되었고 큰 관심을 받지 못했다.


이번에 선정된 사업지는 총 99곳이다. 2017년보다 더 심한 서울 집값 급등 속에서 서울 지역도 총 7곳이 포함되었다. 중랑구 묵2동, 서대문 천연동, 강북구 수유1동, 은평구 불광2동, 관악구 난곡동, 동대문구 제기동이 바로 그 7곳이다. 국비 1조288억원 등 총 13조7724억의 예산이 투입될 예정이다.

서울 집값 급등에도 불구, 서울도 7곳이 사업지로 선정되었다.

출처직방
도시재생사업의 그늘

도시재생사업은 과연 계획대로 잘 진행되어 목표를 달성할 수 있을까?


일단 50조 원의 엄청난 재원마련이 문제다. 지금도 소득주도성장, 일자리 창출 등 정부주도사업을 위하여 엄청난 재정을 투입하고 있고, 투입할 예정인데 도시재생사업에도 MB정부의 4대강 사업 비용의 두 배가 넘는 엄청난 예산을 투입한다 하니 걱정이 앞선다.


내수경기가 어렵다 해도 아직 반도체를 중심으로 한 수출이 버텨주고 있고, 세수도 꾸준히 증가하고 있어서 지금 당장 문제되지는 않지만 향후 수출까지 꺾이면서 세수까지 감소하면 지금처럼 낭만적인 재정투입을 전제로 한 국가주도사업은 암초에 걸릴 수 있다.


정책의 일관성 부족에 대한 비판의 목소리도 있다.


8·2 부동산 대책에서 투기 우려가 있는 지역은 추진을 보류하겠다고 했는데, 지금은 당시보다 과열이 더 심해진 상황이다. 그런데도 서울 7곳이 포함된 것은 모순이다.


당초 서울 10곳이 선정될 예정이었지만 투자규모가 커서 투기우려가 있는 성동구 장안평 차시장, 종로 세운상가, 금천구 독산우시장 3곳은 제외되면서 서울 중랑구, 서대문구, 강북구, 은평구, 관악구, 동대문구, 금천구 7곳만 도시재생 사업을 시작할 수 있게 되었다.


물론 낙후된 도심을 정비한다는 명분이 있고, 서울이 빠진 도시 재생 사업은 관심도가 떨어질 수밖에 없으니 일부만 포함한 것도 이해는 된다. 또한 세운상가와 독산우시장은 20만㎡ 규모의 상업지구 중심시가지형 사업이고, 장안평 차시장은 50만㎡ 규모의 산업지구 경제기반형 사업으로 투자규모가 4조원 정도의 대형 프로젝트기 때문에 급등하는 서울 집값을 고려해 제외한 것도 잘못된 결정은 아니다.


하지만 규모가 크고 투입금액이 많은 장안평과 세운상가, 독산우시장을 제외했다고 투기우려가 제거된 것은 아니다. 선정된 7곳이 낙후된 지역은 맞지만, 최근 서울 집값 상승 추이가 기존 핵심지역에서 은평, 관악, 동대문, 노원까지 확대되는 상황에서 해당 지역 선정이 시기적으로 적절했는지는 의문이다. 현 상황을 놓고 볼 때 해당 지역 또한 투기와 집값 상승 우려에서 자유롭지 못하기 때문이다.

도시재생뉴딜사업지로 선정된 7곳의 최근 1년 간 시세 변동률

출처직방

자칫 예산 나누어먹기식의 선심성 행정사업으로 전락할 가능성도 배제할 수 없다.


실제로 2017년 말 투기우려가 있는 서울을 제외하고 선정된 도시재생 뉴딜사업 시범지역 68곳의 면면이 그렇다. 10월 말부터 사업계획서를 접수 받아 44일만에 시범지역을 선정했고, 실제 주민의 수요를 반영했다기 보다 각 지방자치단체에서 예산을 노리고 신청한 경우가 많았다. 실제로 투자비 규모가 크거나 주변 파급효과가 큰 알짜 사업지역 58%가 3선 이상 국회의원 지역구였다.


‘장미로 물들이는’, ‘예술과 문화가 숨쉬는 반짝반짝 빛나는’, ‘일상의 행복과 재미가 있는’


선정된 사업 지역의 사업명이다. 해당 사업명에서 어떤 비전과 청사진을 발견할 수 있을까? 국민의 혈세가 투입되는 사업인만큼 추진 자체에 의의를 둔 사업을 위한 사업보다는, 정말 삶의 질 향상을 체감할 수 있는 제대로 된 도시재생 사업이어야 할 것이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1



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