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서울시 OO구, 상가와 오피스텔을 주목하라

빠숑의 입지 분석 레시피 #51. 서울의 중심이자 대한민국의 중심, 서울시 OO구 이야기!

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No.1 부동산 앱 직방이
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국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’ 저자,
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

‘도로원표’를 아시나요? 고속도로 중앙분리대 상단을 보면 상행선 서울 기준 몇km, 하행선 부산 기준 몇km 하는 표식이 있는데, 그 시작이 되는 기준점을 바로 도로원표라고 합니다. 이를 중심으로 우리나라 각 도시까지의 거리뿐만 아니라 도쿄, 북경, 뉴욕, 런던, 파리 등 세계 주요 도시까지의 거리를 산정하게 됩니다.


대한민국의 기준을 세워주는 도로원표는 종로구 세종로 중앙에 있습니다. 우리나라 모든 도로의 기점이자 종점이며, 종로가 우리 국토의 중심임을 바로 보여주는 문화재라 할 수 있습니다. 오늘은 서울의 중심이자 대한민국의 중심, 종로구 이야기를 해보겠습니다.

종로구 세종로에 있는 도로원표

출처위키피디아(ryuch), CC BY-SA 3.0
과거와 현재가 만나는 종로구

종로구는 조선 건국 후 수도를 개성에서 한양으로 천도(1394년)한 이래 오늘날까지 약 600여 년 동안 국가의 중심지역으로 중요한 역할을 담당하고 있습니다. 정치·행정·문화·기업·상업 등 모든 분야에서 말이죠.


조선시대에는 한양으로 드나들려면 사대문과 사소문을 통과해야만 했습니다. 당시 종로는 그 출입문들의 여닫는 시간을 알려주는 중요한 역할을 했던 곳으로, 종로라는 말 자체가 ‘종각이 있는 거리’라는 의미이기도 합니다.


지금의 종로구를 한 문장으로 표현하라고 한다면, ‘연령대를 불문하고 가장 많은 사람이 통행하고, 생활하고, 일하고 있는 지역 중에서도 과거와 현대가 공존하는 유일한 지역’이라고 하겠습니다.


종로구에는 청와대와 정부청사가 있고, 이를 중심으로 여러 외교기관이 있습니다. 세종문화회관과 대학로 인근 각종 문화시설은 이곳이 문화의 중심지임을 알게 해줍니다.


업무시설로는 조선일보, 동아일보 등 많은 언론사의 본사가 있고, 현대, SK, 교보 등 많은 기업의 본사가 있습니다. 세종로, 신문로, 종로, 청계천의 고층빌딩을 바라보고 있으면 새삼 서울이 대도시라는 느낌을 받게 됩니다.


반면에 자연환경과 문화유산은 종로구의 역사를 그대로 간직하고 있습니다. 북악산과 인왕산, 낙산이 있고, 도심 한가운데로는 청계천이 흐르고 있습니다. 경복궁, 창덕궁, 창경궁, 종묘, 사직단, 동대문 등 수많은 문화유산과 전통한옥이 잘 보존되어 있어 고풍스러운 느낌을 줍니다.


이렇게 종로는 신구 건축물이 서로 어우러져 시너지 효과를 냅니다. 이런 오묘한 매력이 어필했는지, 외국인들의 필수 관광지로 자리 잡기도 했습니다.


나라에서 5년 단위로 조사하는 통계 중에 각 지역별 상주인구 대비 주간인구를 나타내는 지표인 주간인구지수가 있습니다. 종로구는 2015년 265.7을 기록, 188을 기록한 강남구보다 앞서 있습니다. 전국단위로 봐도 종로구보다 주간인구지수가 높은 행정구역은 서울시 중구가 유일합니다.

직방에서 본 최근 1년 종로구 인구 흐름. 인근 성북구로의 전출이 많았고, 서대문구에서 151세대가 유입되었다.

출처직방
동마다 개성이 뛰어난 종로구

서울의 중심 산은 북악산입니다. 북악산 아래에는 왕궁이 자리 잡았죠. 가회동 일대는 전통 한옥이, 세종로에는 현대식 고층 빌딩과 상가가 밀집해 있습니다. 인사동에는 골동품과 표구 전문점이, 청계천 주변에는 전자제품과 인테리어 전문상가들이 있습니다. 종로 5가에서는 약재상이 있고, 동대문 인근에는 의류·액세서리 관련 상가들이 집중되어 있습니다.


보신각이 있는 종로 거리는 조선시대 육의전의 전통을 이어받은 상업 중심지이며, 동대문시장은 도매시장의 전형을 보여주는 곳입니다. 대학로에는 마로니에 공원 일대에 문화의 거리가 조성되어 있고, 세종로의 세종문화회관은 세계적 규모의 공연장입니다. 이처럼 종로는 동마다 각기 다른 매력을 뽐내는 개성 강한 곳입니다.

세종문화회관의 모습

출처직방
유동인구 중심의 종로구

종로구의 가장 큰 장점 중 하나는, 서울에서 교통이 가장 편리하다는 점입니다. 늘 정체되는 강남구에 비하면 오히려 쾌적하다고도 할 수 있습니다. 또한, 서울의 모든 지역뿐 아니라 경기도 웬만한 지역까지의 버스 교통편이 있습니다. M버스, 주황색 광역버스가 경기 북부, 경기 남부까지 노선이 있고요. 또한 지하철 1~5호선을 모두 이용할 수 있습니다. 그뿐인가요? 바로 인근인 중구에 있는 서울역까지 포함하면 전국 교통망이 형성됩니다.


반면 주거지역으로서의 편의성은 조금 떨어집니다. 주거지역의 편의시설은 보통 대규모 아파트단지 인근에 형성되는데, 대단지 아파트가 없는 종로구에는 주거시설만을 위한 생활편의시설이 부족하고, 도보로 이용할 수 있는 교육시설도 많지 않습니다.

종로구에는 다른 지역과 달리 아파트단지가 많지 않다.

출처직방

이는 종로구에 있는 사람들 대부분이 유동인구이기 때문인데요. 덕분에 어느 정도 불편을 감수한다면, 일반적인 주거 밀집 지역과 다른 여유 있고 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 곳이기도 합니다.


단적인 예로, 종로구 경운동에 위치한 매동초등학교의 한 학년 반의 수는 한 개입니다. 분교가 아니라 서울 한가운데 있는 초등학교인데도 말이죠. 서울교육청에서 가장 가까운 초등학교이기 때문에 서울시 교육감이 직접 입학식을 진행하기도 합니다. 한 학년이 1반이니 학생 개개인에게 제공되는 교육의 질은 서울에서 가장 좋을 듯합니다.

직방에서 본 매동초등학교 정보

출처직방
종로구의 뛰어난 상권

이렇게 종로는 현대적인 주거지로는 상대적으로 발전하지 못했지만, 상가는 가장 발전되어 있는 지역입니다. 종로 하나만으로도 한국 최고의 로드샵 상권이 형성되어 있다 할 수 있죠. 음식, 생활용품, 약재, 의류, 철물, 전자 등 상업시설에서 팔 수 있는 건 모두 있습니다. 조선시대 육의전 상권의 기운이 땅속에 스며들어 지금도 흐르고 있는 것입니다.


한편 종로구의 법정동은 총 87개로, 구 단위로는 가장 많은 법정동을 가지고 있습니다. 법정동은 인구수가 아닌, 과거 그 지역 생활환경을 기반으로 구분합니다. 따라서 법정동이 많다는 것은 그만큼 과거에 여러 형태의 삶이 공존하고 있었다는 방증이기도 합니다. 실제 종로구는 각기 다른 역할을 했던 개성 넘치는 지역이 많았습니다.


종로는 업무 위주의 지역으로, 활성화된 업무지역 내 상가는 꽤 비쌉니다. 그래서 상업용 부동산 투자에 관심이 있는 분이라면 이미 활성화된 A급이 아닌 B급지에서 투자처를 검색해 보는 것도 좋은 방법인데요. 특히 점점 상권 지역으로 바뀌는 곳이 진정으로 투자가치가 있는 곳입니다.


대표적으로 삼청동을 꼽을 수 있으며 청운효자동, 부암동도 그러한 변화가 있습니다. 최근에는 인쇄소들이 많았던 을지로 일대도 상권이 형성되고 있습니다.

최근 을지로 일대도 카페, 식당이 들어서고 있는 한편, 젠트리피케이션 우려를 낳고 있기도 하다.

출처직방

종로에는 상업시설 입지로는 전혀 예상치 못했던 재미있는 개발 사례가 있습니다. ‘커피프린스’라는 드라마에서 이선균 씨의 집으로 나온 산모퉁이라는 카페가 있는데요. 이곳은 북악스카이웨이 인근에 있어 전망이 좋다는 것을 제외하고는 접근성이 아주 떨어지는 그저 그런 낮은 고택이었습니다. 게다가 군부대 옆에 있어서 등산객들을 제외하고는 갈 일이 전혀 없는 곳이었죠.


그런데 드라마 촬영 이후로 과감하게 카페로 개조하고 카페 영업을 시작했습니다. 지금은 비싼 커피 값에도 불구하고, 관광객들도 줄을 서서 마실 정도로 사람들이 찾아가는 명소가 되었습니다. 전망만 좋았던 그 낡은 집이 이렇게 유명한 커피집이 될 줄 누가 알았을까요?


이런 사례를 보면, 상가 투자는 정말 상상력이 필요한 것 같습니다. 그래서 상상력이 가미된 상가로의 개발을 꿈꾸시는 분들께는 아직 기회가 많은 종로구를 보라고 권해드리고 싶네요. 꼭 투자를 목적으로 하지 않아도 종로구는 가 볼 만한 곳입니다. 처음 시도되는 다양한 종류의 상가가 동시다발적으로 생기고 있으니, 그 상가들이 변화하는 모습을 관찰하시기에도 정말 재미있는 지역입니다.

주거지역으로서의 종로구는?

종로에는 대규모 주거단지가 거의 없습니다. 그나마 대단지 아파트로 말씀드릴 수 있는 곳이 교남동에 있는 경희궁자이와 사직동에 있는 스페이스본인데요. 경희궁자이는 교남뉴타운을 개발한 대단지 아파트로, 강북 지역 최고 시세를 보여주는 단지입니다. 그 외에는 종로구에 대규모 아파트 단지는 없습니다.

직방에서 본 경희궁자이 2단지 거주민 리뷰 평점

출처직방

아직도 종로구에는 골목 문화가 남아있는 곳들이 많이 있는데요. 대표적으로 사직동과 청운효자동이 그렇습니다. 또한 사직동 옆의 행촌동에는 대부분 다세대 주택만 있는데요. 집과 집 사이가 거의 붙어있어 창문으로 옆집 물건을 주고받을 수 있을 정도이지만, 교통 편리성과 보안이 좋고 조용한 매력이 있어 전·월세 인기 지역인 곳입니다.


종로구에는 특히 오피스텔이 참 많습니다. 각종 언론사와 관공서, 기업이 많기 때문에 오피스텔 수요가 많은데, 그 수많은 오피스텔 가운데 공실이 있는 곳은 거의 없습니다. 특히나 최근에는 관광객 수요가 급증하여 접근성이 뛰어난 숙박시설이 부족한 상황입니다. 그렇다 보니 예전에는 레지던스로 개발될 경우에만 단기 숙박 용도로 활용이 가능했는데, 요즘은 오피스텔과 주상복합들이 숙박시설로 전용하여 쓰는 사례가 많아졌습니다.


이처럼 종로는 오피스텔 수요가 워낙 풍부하기 때문에 오피스텔 투자에 관심 있으신 분들께는 참 좋은 지역입니다. 더구나 오피스텔의 매매가와 임대가가 동시에 상승하는, 몇 안 되는 지역이기도 하거든요.


부동산의 가장 중요한 원동력은 사람에게서 나옵니다. 얼마나 많은 사람을 불러 모을 수 있느냐가 그 땅이 가지고 있는 힘입니다. 조선시대부터 가장 많은 사람이 통행하고, 생활하고 있는 종로구는 그런 힘이 가장 많은 곳입니다. 최근에는 외국 관광객들까지 가세해 더욱 대단한 곳이 되어 가고 있고요. 종로구, 정말 매력적인 곳이죠?



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong



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