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2017년 8월 2일, 정부는 상승하는 수도권 주택을 겨냥하여 초강수 대책을 내놓는다. “다주택자들~ 이제 집 그만 사고 내년 3월31일까지 다 파세요~ 안 그러면 세금 엄청 내야 할 겁니다.”라는 시그널을 주택시장에 던져주었다.

하지만 무조건 몰아가는 것만은 아니었다. 살 수 있는 퇴로를 마련해 주는데 그것이 바로 임대주택 등록이었다. 그리고 얼마 후인 2017년 12월 13일, 주택임대사업자 등록을 독려하는 추가대책을 발표하는데, 그것이 바로 ‘집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안’이었다.

대한민국은 OECD 국가 중 임대주택이 차지하는 비중이 매우 적은 편인데 민간 주택을 임대주택으로 자연스럽게 전환하도록 하면서 임대시장의 안정도 도모하겠다는 목적이었다. 그래서 많은 다주택자가 임대사업자로 전환하게 된다. 그리고 9개월이 지난 현시점, 아래와 같은 기사가 등장한다.

기사의 내용인즉, 임대사업자에게 주는 세금 혜택 축소를 검토하겠다는 것이다. 그렇다면 현재 주택임대사업자는 어떤 혜택이 있는 것인지, 그리고 앞으로는 어떻게 개정하겠다는 것인지, 그래서 결국 현시점에서 임대주택으로 등록하는 게 좋은 것인지, 아닌지에 대해 살펴보도록 하자.

8·2 부동산 대책 전까지는 주택 임대사업자에게 특별한 혜택이 없었다. 하지만 8·2 대책 이후 주택 임대사업자에게 엄청난 혜택이 주어진다. 더 정확히 말하자면 혜택이 추가된 것은 아니고, 8·2 대책의 규제를 받지 않는다는 것이 혜택인 셈이다.

좀 더 쉽게 정리하자면, 조정대상지역 이상 규제지역에 주택을 보유하고 있으면, 8·2 대책으로 인해 2주택자는 양도세를 +10%, 3주택자 이상은 +20%를 중과해서 내야 한다. 하지만 임대주택으로 등록할 경우, 일반 세율로 내면 된다.

새롭게 추가된 혜택도 있다. 바로 장기보유특별공제다. 3년 이상 보유 후 매도했을 경우 보유한 기간이 길어질수록 양도세가 할인되는 혜택이 있었는데, 8·2 대책 이후 2주택 이상을 보유한 사람이 조정대상지역 이상에 소재한 주택을 매도할 경우, 아무리 오랜 기간 동안 주택을 보유했어도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없게 되었다.

하지만 준공공임대주택(8년)으로 등록하고 의무기간인 8년 동안 임대 후 매도할 경우 무려 70%의 장기보유특별공제를 받는다. 이는 기존 50%에서 70%로 혜택이 확대된 것이다.

위 두 가지를 적용하여 예를 들어보자.

서울에 두 채의 주택을 보유하고 있는 사람이 있다(세대원 전부의 주택 수). 그중 3억 원에 샀던 집(기준시가 6억 이하, 85㎡ 이하)을 5억 원에 팔 경우(일시적 2주택이 아니며, 2년 이상 보유), 준공공임대주택으로 등록했을 경우와 안 했을 경우의 양도소득세는 아래와 같다(편의상 경비, 기본공제를 생략한 단순 차익 2억 원을 기준으로 한다.).

임대주택으로 등록했을 때와 하지 않았을 때, 양도세가 엄청나게 차이 난다. 이렇다 보니 주택임대사업자 세제 혜택 축소가 거론되는 것이다.

하지만 주택 임대사업자가 되면 단점 두 가지가 생긴다. 첫째는 임대 의무기간 8년 동안 팔고 싶어도 팔 수가 없다. 만약 팔 경우 1천만 원 이하의 과태료를 내야 하고, 위에서 언급된 세금 혜택도 받을 수 없다.

즉, 팔아야 하는 상황이 되어도 팔 수가 없는 것이다. 사실 이것이 현재 서울 아파트가 폭등하는 원인 중 하나이기도 하다. 사고 싶어 하는 매수심리가 사상 최고치임에도 시장에 매물이 매우 적기 때문에 가격이 더 큰 폭으로 상승하고 있다.

둘째는 임대료를 연 5% 이상 올릴 수 없다. 하지만 임대차계약은 최소 단위가 2년이므로 사실상 2년 후 아무리 주변 임대 시세가 상승했다 해도 직전 임대료를 기준으로 5%밖에 올릴 수가 없게 된다. 바로 이런 이유로 임대시장이 안정되는 것이다. 즉, 전셋값 폭등을 방지할 수 있게 된다.

정부가 주택 임대사업자 세제 혜택 축소에 관해 검토 중인 내용은 아래 빨간 영역이다.

첫 번째가 바로 양도세 중과 배제 조건인 임대 기간을 기존 8년에서 10년으로 늘린다는 것이다. 하지만 장기보유특별공제 70%를 적용할 경우 세 부담은 그렇게 크게 늘지 않을 것이며, 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 주택조건은 아무리 고가주택이어도 85㎡ 이하라면 가능하기 때문에 정부가 원하는 취지와는 크게 상관이 없어 보인다.

두 번째가 바로 이와 같은 문제를 보완하기 위해 장기보유특별공제 범위를 최대 80%에서 60%로 축소하는 안이다. 구체적인 안이 어떻게 나올지는 아직 모르겠지만, 장기보유특별공제 80%에 해당하는 대상은 1주택자다. 그렇다면 이 또한 실효성이 크게 없어 보인다. 즉, 다주택자에게는 10% 정도가 축소되는 선에서 조정된다는 것이다. 그리고 이와 같은 안이 확정된다 해도 기존 주택임대사업자에게는 적용되지 않으며, 시행 후 등록되는 주택에 대해서만 적용이 된다.

결론적으로, 언론에서는 정부가 주택 임대사업자를 장려하다가 어느 날 갑자기 엄청난 불이익을 주는 방안을 검토하고 있다는 뉘앙스를 풍겼지만, 실상은 세제 혜택 제한 폭이 그다지 크지 않을 것으로 보인다. 물론 최종 대책이 발표되는 것을 확인해야겠지만 말이다. 하지만 지금까지 정부 정책의 방향성이 사실상 일관되지 않은 모습을 보여주었기에 이에 대해서는 좀 더 신중하고 합리적인 정책을 펼쳐주었으면 하는 바람이다.

가장 중요한 것은 각자의 상황이다. 집이 두 채 이상이고 그 중 향후 매도할 때 양도세를 비교해 본다면 무조건 주택 임대사업자로 등록하는 것이 유리하다. 8년 후를 그 누구도 장담할 순 없지만, 만약 지금보다 가격이 내려간다 해도 절세효과로 인해 지금 중과세를 내며 매도하는 것보다 오히려 세후 수익이 더 높을 수 있다.

하지만 자금 사정으로 인해 8년 이내에는 반드시 집을 팔아야 할 상황이라면, 또는 두 채 중 한 채는 별다른 양도차익이 없다면, 굳이 임대주택으로 등록할 필요 없이 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔고, 그 이후에 남은 집 한 채를 팔면 마지막으로 판 주택은 비과세가 된다.

그리고 집이 두 채라 해도 첫 번째 집을 매입한 지 1년이 지나 두 번째 집을 매입했고, 두 번째 집을 매입한 지 3년 이내에 첫 번째 집을 매도할 경우는 일시적 2주택에 해당해 비과세가 된다. 만약 이런 상황에 해당한다면 마찬가지로 임대주택으로 등록할 필요가 없다.

이렇듯 내 집의 가격이 얼마나 오르는가도 중요하지만 8·2 대책 이후 양도세가 더 중요해졌다. 따라서 집이 두 채 이상이라면 반드시 이런 점을 참고하여 절세에도 신경을 써야 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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다꿈스쿨 멘토

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