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통계로 보는 서울 아파트 매매 시장

강남 3구와 대형 아파트 매매가 줄었다는데 정부의 대책이 통하고 있는 걸까요?
직방 작성일자2018.09.10. | 4,639  view
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-직방 빅데이터 랩-
  • 강남 3구ㆍ고가 아파트 거래 줄어드는 추세
  • 정부 정책 시행이후 아파트 매매거래에서는 효과
  • 예상하지 못한 부작용에 대한 세심한 관리는 필요함

서울 아파트 거래 시장, 어디로 가고 있을까?

source : 직방

서울시 아파트 매매시장은 종부세 등의 세제개편안이 발표된 이후 가격 상승이 나타났다.


재건축초과이익환수, 투기과열지구지정 등으로 공급 감소가 나타나고, 임대주택사업자 등록으로 소위 ‘매물잠김’에 따른 매물부족과 ‘똘똘한 한 채’ 선호로 인한 서울로의 수요 집중이 가격 상승의 주요 원인으로 지적된다.


실제 정부의 정책이 효과를 보지 못하고 있는지, 최근 서울의 거래시장을 직방 빅데이터랩에서 분석해봤다.

양도세 영향 3월 이후 거래 급감

서울시 아파트 매매거래는 2018년 3월 1만4,609건이 이뤄진 후 줄어들어 4월 ~7월 월 평균 5,729건이 이뤄졌다. 4월 이후 거래가 줄어든 것은 양도세 중과 시행 이전 거래를 마무리하려는 매도자들의 시기 선택으로 인한 기저효과가 원인으로 판단된다.

서울시 아파트 월간 매매거래량
source : 한국감정원 통계정보시스템
1분기 거래량 3만 6,533건

2018년 1분기 서울 아파트 매매거래는 3만6,533건으로 거래량 통계가 발표된 2006년부터 분기 거래로는 역대 다섯번째로 많았다. 3월 거래도 월별 거래로는 역대 7번째로 많은 거래를 기록한 달이다.


이전 2011년말, 2012년말, 2013년 6월 취득세일시 감면이 끝난 직후 분기 거래는 직전 분기대비 40~50% 감소했다. 정부의 제도변화에 따른 영향으로 거래가 단기간에 집중되고 이후 거래가 위축되는 것은 2018년에만 나타난 특이한 현상이 아니다. 제도변화로 인해 자연스럽게 나타나는 단기간의 거래 변화로 볼 수 있다.

분기별 서울 아파트 매매거래 역대 TOP 10
source : 한국감정원 통계정보시스템
월별 서울 아파트 매매거래 역대 TOP 10
source : 한국감정원 통계정보시스템
85㎡ 초과 대형 거래 비중 감소

양도세 중과 시행 이후 나타난 거래시장의 특징 중 하나는 전용면적 85㎡초과 대형 거래 비중이 줄어든 점이다. 2018년 1월~3월 전용면적 85㎡초과 거래 비중은 23.1% 였으나, 2018년 4월~7월은 20.1%로 3%p 줄었다.

전용면적별 서울 아파트 매매거래비중 변화
source : 한국감정원 통계정보시스템
강남 3구 거래 크게 줄어

다주택자에 대한 규제 강화로 수요자들이 보유 주택을 줄이면서 투자가치가 높은 지역에 대한 선호도가 높아질 것이라는 전망이 우세했다.


‘똘똘한 한 채’ 투자지역으로 부각된 강남 3구와 한강변 강북(마포, 용산, 성동, 광진)지역은 2018년 4월부터 거래비중이 크게 줄어들었다. 상대적으로 가격이 낮은 서울 북부와 강남 3구 외 한강이남의 거래 비중이 증가했다. 

서울 지역별 아파트 매매거래 비중

* 한강변 강북: 마포, 용산, 성동, 광진
* 서울 북부: 한강변 강북 제외 한강이북 서울

source : 한국감정원 통계정보시스템
4억 원 이하 아파트 거래 ↑

금액대별 거래는 2018년 1월~3월에 비해 4억원 이하는 늘어났으나 4억원 이상에서는 거래 비중이 감소했다.


6~9억원이하는 1~3월 22.1%에서 4~8월 20.9%로 1.2%p 줄었으며, 9억원 초과는 1~3월 15.4%에서 4~8월 12.5%로 2.9%p 줄었다.


양도세중과 이전에 고가 아파트에 대한 매매는 상대적으로 활발했으나 4월 부터는 4억원이하 아파트 중심으로 거래가 이뤄지는 모습이다.

서울 거래가격대별 비중
source : 국토교통부 실거래가 9월 4일 기준
정부 실패? 아직은 지켜봐야

양도세 중과 부과 이후와 이전의 서울 아파트 거래 행태는 다른 모습을 보이고 있다. 수요자 선호도가 높고(강남3구, 한강변 강북), 대형의 고가 아파트 거래 비중이 양도세 중과 이후에는 낮아졌다.


8.2 대책 등의 정부 대책이 본격적으로 시행되면서 정책효과가 서서히 나타나는 모습이다. 강남 3구와 고가 주택에 대한 거래 위축을 발생시키고 있다. 하지만 정부의 1차적인 정책 목표에 대한 효과에 반해, 고가 아파트 밀집 지역 외로 수요가 이동하고 가격이 상승하는 부작용이 발생하고 있다.


현재의 거래시장의 흐름은 참여정부의 부동산 정책이 본격적으로 시행된 2007년과 유사한 모습을 보인다. 2007년부터 강남 등의 버블세븐의 가격 안정과 거래 감소가 나타났으나 노도강(노원, 도봉, 강북) 등 외곽지역으로 수요가 이동하고 가격 상승세가 확산됐다.


참여정부의 부동산 정책이 서서히 영향을 미치기 시작하는 시점에서 정권교체로 인한 정책 방향 변화와 금융위기 등이 발생했다. 외부 변수로 참여정부 정책이 서울 아파트 매매시장에 확실한 효과가 나타났는지 판단하기는 힘들지만, 2018년 4월부터 나타난 거래시장의 흐름은 참여정부 정책이 본격적으로 시행된 이후 나타난 거래 흐름과는 유사한 모습이다.


정부의 정책이 효과가 없거나 시장안정에 실패했다고 판단하기기 보다는 좀 더 시간을 갖고 지켜볼 필요는 있다. 다만 정부에서 단기적, 지역적으로 나타날 수 있는 가격 급등의 부작용에 대한 세밀한 대책과 모니터링은 필요한 부분이다.



글. 직방 빅데이터랩



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