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부동산 전업 투자자를 꿈꾸고 있나요?

시네케라의 팩트로 보는 부동산 #9. 부동산 전업 투자자의 이야기를 들어봤습니다.

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

KN Properties 대표이자,
부동산 전업 투자자이며
‘돈 버는 부동산에는 공식이 있다’의 저자
전직 부동산 펀드매니저 시네케라와 함께
어렵게만 느껴졌던 부동산을
하나씩 알아보도록 하겠습니다.
(편집자 주)
월급쟁이에서 전업 투자자로

저는 얼마 전 부동산 투자자로 전업했습니다. 가장 큰 이유는 시간이 부족했기 때문입니다. 주거용 부동산은 저녁에 주변을 둘러보고 주말에 계약해도 되지만, 수익형 부동산은 다릅니다. 종종 평일 낮에 현장을 살펴야 하는데 현실적으로 회사 일과 병행하기엔 어려움이 있다고 판단했습니다.


전업을 시작한 이후로 주변에서 정말 많은 질문을 받았습니다. 이야기를 듣다보면 ‘전업 투자자’에 대한 로망을 가진 분을 정말 많이 보게 됩니다. 그들은 마치 부동산 투자를 통한 임대소득이 불로소득인 것처럼 오해하고 투자자로의 전업을 꿈꿉니다.


하지만 제가 일과 투자를 병행할 때도 마찬가지였지만, 전업 투자자가 되고 보니 더 뼈저리게 느끼는 것이 있습니다. 그것은 바로 ‘임대소득은 절대 불로소득이 아니라는 것’입니다.

주거용 부동산도 계약 전 방문은 필수다. 전국 100세대 이상 아파트 현장을 미리 확인할 수 있는 직방 앱 ‘현장투어’ 기능이 유용하다.

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‘등기’를 받기까지

부동산을 부모님으로부터 증여 또는 상속받은 분들을 제외하고는, 등기가 나오기 전까지 엄청난 조사와 고생과 고민을 하게 됩니다. 매물을 보기 위해 현장을 수차례 방문하고, 주변 현장도 방문하고, 이를 통해 분석하고, 중개사와의 협상을 위해 수없이 통화하고, 자금 조달을 위해 은행을 수차례 방문해 대출 계약을 체결하고, 협상 끝에 매매 계약을 체결하고, 임대차 계약 또는 임대차 승계 계약을 체결하고, 등기를 위해 법무사에게 등기업무를 위임하고 마침내 등기부에 본인 이름이 등기된 후에 비로소 안도의 한숨을 쉴 수 있습니다.


이것이 일반적으로 거치는 부동산 매매 과정입니다. 글로는 짧게 썼지만, 중간중간에 가격이 내려갈 것에 대한 엄청난 고민과 걱정을 하게 됩니다. 일반적으로 부동산은 절대 가격이 비싸기 때문에 조금만 상승하거나 하락해도 그 액수가 엄청나게 크기 때문입니다. 임대료는 등기를 받기까지의 고통에 따른 결실입니다.


저의 경우, 최근에 체결한 매매 계약은 두 차례나 변경 계약을 체결하였기에 매도인을 세 번이나 만났으며, 만날 때마다 평균 5시간 동안 협상했습니다. 그렇게 오랜 시간 협상을 하면 온몸에 진이 빠지는 느낌입니다.

매도인과의 장시간 협상은 큰 고충 중 하나다.

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매입보다 어려운 것은 ‘보유’

자산을 무사히 매입하고 나서도 걱정은 끝나지 않습니다. 대부분이 간과하시는 게 있는데 부동산은 매입보다 보유와 관리가 훨씬 어렵다는 사실입니다.


자산을 가지고 있으면 별의별 생각이 다 들게 됩니다. 임차인이 나가면 어떻게 하지? 임차인이 임대료를 미납하거나 연체하면 어떻게 하지? 임차인이 나가고 상당 기간 공실이 유지되면 어떻게 하지? 법이 임대인에게 불리하게 바뀌면 어떻게 하지? 대출 이자가 올라가면 어떻게 하지? 주변에 경쟁 빌딩이 많이 공급되면 어떻게 하지? 주변에 임차인의 경쟁상대가 입점하면 어떻게 하지? 임대인은 항상 이런 고민을 하게 됩니다. 아니 할 수밖에 없습니다. 특히 담보대출을 많이 받은 경우는 대출 이자 때문에 부담과 걱정이 배가 됩니다.


그리고 임차인의 요청도 신속 그리고 정확하게 해결해 주어야 합니다. 건물에서 발생하는 크고 작은 고장으로 인해 임차인으로부터 종종 전화가 걸려옵니다. 이 역시 만만히 볼 일이 아닙니다. 임차인 입장에서는 당장 겪게 되는 불편으로 격앙될 수밖에 없는데, 문제를 빠르게 해결하는 한편, 비용 부담 주체에 대해서 협의도 해야 합니다. 이 글을 보시는 분 중에 세입자로부터 잦은 전화를 받아 보신 분이 있다면 고개를 끄덕끄덕하실 겁니다. 심지어 제 주변에는 임차인용으로 별도의 전화기를 사용하는 분들도 많이 봤습니다.

좋은 임차인 찾기의 어려움

상가 주택을 매입하고자 자문을 구하는 분들께 제가 물어보는 첫 질문은 바로 이것입니다.


‘그 상가 주택을 매입하셔서 꼭대기 층에 거주하실 건가요?’


만약 그렇다고 대답하면 저는 상가 주택 투자를 하지 말라고 권합니다. 왜냐하면 매일 보는 사람들에게 임대료를 연체했다고 독촉하기가 쉽지 않으며, 임대료 인상은 더욱 어렵기 때문입니다.


저의 경우는 임차인이 저의 동의 없이 지인에게 전대해준 경우도 있었습니다. 심지어 그 전차인은 굉장히 거친(?) 분이었습니다. 그래서 의사소통하기도 어려웠으며, 집을 보여줄 때도 많은 어려움이 있었습니다. 결국에는 잘 해결했지만, 그 과정에서 많은 스트레스를 겪어야 했습니다.


임대료를 연체하게 되면 독촉을 해야 합니다. 3개월 정도 밀리면, 법적 절차를 진행해야 할 수도 있습니다. 임차인 중에는 임대인 길들이기(?)를 위해 상습적으로 임대료를 연체하는 사람도 간혹 있습니다. 이렇게 사후에 발생할 분쟁을 방지하기 위해 임대차 계약서에 임대료 연체 시 연체 이율에 관한 조항을 비롯하여 강력한 위약 조항을 넣습니다.


하지만 아무리 강력한 계약서를 작성해도 임대료가 밀리는 경우가 종종 있습니다. 정말 영업이 안 되면 내고 임대료를 내고 싶어도 낼 수 없기 때문입니다. 이렇기 때문에 임차인을 구할 때, 영업 능력, 성품 등을 다방면으로 살피고 좋은 임차인과 계약을 맺기 위해 고군분투해야 합니다.

좋은 임차인을 구하는 것은 좋은 매물을 매입하는 것만큼이나 중요하다.

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상가건물 임대차보호법의 경우도 점점 더 임차인을 보호하는 쪽으로 바뀌고 있습니다. 우선 상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 넓히려고 하고 있습니다. 또한 임차인의 계약갱신요구권을 5년에서 10년으로 늘리고, 건물을 재건축해도 임차인에게 임차 우선권을 주려는 움직임도 있습니다. 최종 판단은 국회와 법원에서 하겠지만 사회의 분위기는 계속 임차인을 위한 쪽으로 움직이고 있습니다.


때로 이러한 법이 필요한 경우가 이슈화되기도 하고, 임차인이 사회적 약자인 경우가 더 많습니다. 뭐가 옳다고 단언하기는 어려운 것이 현실입니다. 하지만 임대인 입장에서 점점 힘들어지는 것도 사실입니다. 임대료는 이러한 모든 노력의 산물입니다. 그래서 임대사업은 감정 노동이라고 하기도 합니다.



글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

전직 부동산 펀드매니저

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’

http://m.blog.naver.com/skmkn81



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