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'원조 강남'을 넘보는 송파구의 미래가치

빠숑의 입지 분석 레시피 #50. 이제는 서초 강남을 넘보는 송파구 부동산 입지!

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‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’ 저자,
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부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

보통 강남권이라고 하면 어디를 지칭하는 것일까요? 저마다의 의견이 있지만, 매스컴에서 보통 강남구, 서초구, 송파구를 강남 3구라고 일컫는 것을 보면, 이 3개 구가 통상적으로 강남권으로 인식되는 것 같습니다.


그러나 일부 강남구, 서초구 구민들은 강남권에 송파구가 포함되지 않는다고 주장합니다. 송파는 그 태생부터 강남이 아니었고, 생활 수준도 아주 다르다면서 말이죠. 하지만 송파구가 강남권에 포함되는지 아닌지 여부를 떠나서 최근 송파구의 모습을 살펴보면 이제 진정한 강남권이라 하기에 손색이 없습니다.

흔히 강남 3구로 강남구, 서초구, 송파구를 꼽는다. 강남 3구 일대 아파트 직방 시세

출처직방
송파구는 지리적으로 강남이 아니었다?

송파구 탄생의 비밀을 하나 알려드릴까요? 송파구의 대표 지역인 잠실은 사실 불과 30여 년 전까지만 하더라도, 강남이 아닌 강북지역에 속해 있었습니다. 일부 강남구민의 송파는 강남이 아니라는 주장을 뒷받침하는 근거가 되는 부분이죠. 지리적으로 강남이 아니었으니까요.


그런데 이게 끝이 아닙니다. 조선시대 후기 고종 때의 기록을 살피면, 잠실은 지금의 광진구 자양동에 붙어있는 육지였다는 내용이 있습니다. 그러던 1900년 즈음의 어느 날, 큰 홍수로 인해 잠실이 하중도가 되어버립니다.

조선지형도의 송파구 일대

출처국토지리정보원

일제강점기 시절에 제작된 조선지형도에서도 이 사실을 확인할 수 있는데요. 조선지형도를 보면, 신천리와 잠실리를 에워싸고 있는 모래사장이 있었습니다. 당시에는 한강 폭도 매우 좁았고요. 이렇게 잠실은 북쪽은 한강, 서쪽은 탄천, 동쪽은 성내천이 흐르는 섬이 되어버렸는데, 그나마 시간이 흐르면서 북쪽이 서서히 침식되어갑니다.


그렇게 결국 1970년대 초반에 아예 남쪽 물길을 막아 육지화를 해버리고, 한강 정비사업을 통해 모래사장을 다 걷어내며 강폭을 넓히게 되었습니다. 그 덕분에 잠실도, 그리고 한강도 지금의 모습을 갖추게 된 것입니다.


한편 그때 막은 탄천의 물길 중 하나가 바로 지금의 석촌호수인데요. 육지화 공사 초기에는 쓰레기가 버려지고 물이 썩어가던, 그저 버려진 호수에 불과했다고 합니다. 그랬던 곳이 1980년대 대대적인 정비와 롯데월드의 완공을 거치며 완벽한 호수공원으로 탈바꿈했죠.

평화로워 보이는 석촌호수의 모습

출처직방

원래 강북이었다가 섬이 되었고, 섬이었다가 다시 강남이 된 잠실. 우리 후대에도 이런 변화를 보이는 지역이 또 있을까요? 이런 우여곡절을 겪은 잠실은 결국 송파구의 품에 안기게 되는데요. 사실 송파구는 강남구에서 한 수 아래로 볼 정도로 만만한 지역이 아닙니다. 역사적인 내공으로만 보아도 서울에서 가장 오랜 내력을 가진 지역이니까요.


약 2000여 년 전 이미 백제의 도읍지였으며 그 증거로 송파구 풍납동, 방이동, 석촌동에는 아직도 백제 유적지가 많이 남아있습니다. 송파구는 이런 역사를 매우 자랑스럽게 여기고 있으며, 이를 대외적으로 알리기 위해 매년 백제문화제를 대규모로 성대하게 치르고 있습니다. 



이렇게 송파는 강남 3구 중 가장 오래된 역사를 가지기도 했지만, 또 가장 젊은 곳이기도 합니다. 1988년 강동구에서 분리되면서 생긴, 서울의 25개 구 중 막내 구(區)니까요. 이 당시 한국이 비약적으로 발전하는 계기가 되었던 서울올림픽을 거치며 송파구는 눈에 띄게 성장합니다.


그러나 현재의 송파구가 있기까지는 올림픽보다 오히려 1989년의 롯데월드 완공이 더 큰 역할을 했다고 평가하고 싶습니다. 여러 차례 말씀드렸지만, 많은 사람이 찾는 곳의 부동산 가치는 지속해서 상승하기 마련입니다. 높아진 가치는 당연히 가격에 반영이 됩니다.


그래서 부동산 가격을 통해 해당 지역의 집객력을 가늠할 수 있는 것입니다. 롯데월드 완공 이후 이 지역 부동산 가격이 순식간에 최소 평당 백만 원 이상 올랐으니, 롯데월드 준공이 올림픽보다 더 큰 부동산 가치 상승 역할을 한 것이지요.


집객력을 평가하는 기준으로 교통 유발 부담금이 있습니다. 얼마 전까지 영등포 타임스퀘어반포동 센트럴시티가 각각 1, 2등을 하고 있었지만, 이들이 완공되기 전까지는 거의 20년 동안 롯데월드가 압도적으로 1위를 차지했습니다. 그만큼 집객 효과가 컸다는 것입니다. 지금은 다시 롯데월드타워가 준공되며 1위의 위상을 되찾았습니다. 이렇게 활성화된 상업시설이 있는 지역은 대부분 시세가 높게 형성되어 있습니다. 주거든 상업시설이든 말이죠.

롯데월드타워의 야경

출처직방
송파구와 잠실주공아파트

송파구의 대장지역은 단연코 잠실동입니다. 잠실동에는 반포지구와 함께 1970년대 주거문화를 이끌던 잠실주공 1단지~5단지가 있습니다. 이 잠실주공아파트는 최초로 단지 내 생활편의시설을 함께 공급한 아파트 단지였습니다.


지금이야 초품아라든가, 커뮤니티 시설이 잘 갖춰진 단지가 많지만, 당시 잠실주공아파트는 굉장히 파격적인 주거 상품이었습니다. 단지 사이에 관공서, 학교, 상가, 병원 등을 배치하고, 중앙에는 대형 공원이 배치되어 있는데 잠실주공 이전에는 그런 단지가 없었습니다. 좋은 입지에 현대적으로 시공된, 시대를 앞서간 단지였던 것이죠.

잠실주공을 재건축한 엘스, 리센츠, 트리지움. 엄청난 가격을 자랑한다.

출처직방

지금은 1단지부터 4단지까지 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스라는 명품 단지로 재건축되어 2008년 입주했습니다. 최근 이 4개 단지 매매가가 강남구를 뛰어넘었다는 뉴스로 매스컴에 종종 언급되곤 합니다. 현재 유일하게 주공아파트 원형 그대로 남아있는 5단지도 이제 곧 재건축이 진행될 예정입니다.


잠실주공 5단지는 일반 주거지로만 개발된 1~4단지와 다르게 상업지로도 활용할 수 있는 복합 형태로 개발될 것이기에, 훨씬 높은 부가가치가 기대되는 단지입니다. 5단지 대각선 방향에 있는 롯데월드타워와 함께 서로 시너지 효과를 내며 송파구를 넘어 서울의 명물이 될 입지입니다.


그 밖에도 잠실동에는 아시아선수촌 아파트가 있습니다. 1986년에 치러진 아시안게임의 선수촌으로 활용되다가 일반에 분양된 곳으로, 국제공모전을 통해 당선된 작품으로 설계되었다는 독특한 이력을 갖고 있습니다. 그 설계내용은 인도와 차도를 구분 배치하고 1층을 비우는 필로티 구조로 건설하는 것으로써, 요즘 짓는 아파트들의 초기모델인 셈입니다.

1,356세대 대규모 단지인 아시아선수촌 아파트의 직방 거주민 리뷰 중 일부

출처직방

미래의 잠실동은 지금보다도 훨씬 더 업그레이드된 독보적인 도시가 되어있을 겁니다. 거대한 스케일의 롯데타운명품 주거시설, 그리고 삼성동과 함께 종합운동장 개발대한민국 최고의 업무지구가 될 테니까요. 그리 머지않은 미래에 기대되는 일입니다.

완연한 중심지가 된 송파구

또한 송파구는 교통의 요지입니다. 도로 교통을 통해서 서울은 물론, 하남시, 성남시, 광주시, 남양주, 구리, 춘천까지도 1시간 이내에 갈 수 있고요. 지하철 교통여건도 아주 좋습니다. 특히 송파구에는 전철노선의 종점역이 많은데요. 오금역은 3호선의, 거여·마천역은 5호선의 종점입니다. 그래서인지 과거에는 송파구가 서울의 끝이라고 생각되었지만, 최근 몇 년 동안에는 이제 완연한 중심지가 되었습니다.

직방에서 본 2호선 잠실새내역 주변 아파트. ‘잠실’새내역의 역명 변경이 한때 논란이 되었다.

출처직방

이러한 변화에는 서울, 그중에서도 특히 강남에 살고 싶어 하는 많은 사람의 바람이 반영되었을 것입니다. 그 희망이 강남의 확장선상에 있던 송파의 개발을 불러왔고 실제 결과물로 창출되게 된 것이죠.


물론 서울에, 그것도 강남에 꼭 살아야 하는가에 대하여는 다양한 의견이 있겠지만 많은 사람이 그 지역을 희망하는 데에는 뭔가 필연적인 이유가 있을 것입니다. 그런 의미에서 송파구의 발전이 기존 강남권의 위상에 어떤 변화를 불러일으킬지, 앞으로 그 모습을 지켜보는 것도 매우 재미있으리라 생각됩니다.

강남 수요를 보완할 지역, 송파구

최근 서울 부동산 시세가 매우 많이 오르고 있습니다. 정부에서는 여러 가지 규제와 공급 대책으로 부동산 시장을 안정시키고자 노력하고 있습니다. 특히 서울은 수요 대비 공급이 부족한 지역이기 때문에 다양한 공급 대책을 만들고 있는데요. 그중 하나가 서울에 추가 공급한 택지를 조성하는 것입니다.


서울에서 택지개발이 가능한 지역으로, 특히 강남 수요를 보완할 지역으로 가장 좋은 곳은 송파구입니다. 송파구가 서울 강남 수요를 분산시킬 수 있는 거의 유일한 확장 가능 지역입니다. 여전히 송파구에는 논, 밭, 산 등의 미개발 택지 후보지들이 대규모로 있었으니까요. 덕분에 위례신도시 및 문정유통단지, 법조 단지 등의 대규모 택지개발 사업의 동시개발이 가능했던 것입니다.


강남 수요를 받아줄 확장이 가능한 송파구 지역의 부동산은 늘 잠재가치가 있는 것이지요. 이 이유 하나만으로도 송파구의 미래가치는 높을 것입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong



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