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내 아파트가 투기지역으로 지정되었다면?

조회수 2018. 9. 4. 11:19 수정
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새벽하늘의 부동산 아울렛 #32. 투기지역으로 지정되면 집값 떨어지는 거 아님?
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내 집 마련부터
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알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)
출처: 직방
현재 서울 내 규제 지역 현황과 최근 1년 아파트 매매 시세 변동률

아파트 가격에 가장 큰 영향을 주는 요인은 뭘까? 입주 물량과 수요, 그리고 경기, 유동성, 개발 계획 등 다양한 요인이 있겠지만 가장 직접적으로 영향을 주는 건 뭐니 뭐니 해도 심리다. 여러 가지 요인으로 인해 결국 심리가 움직여야 그것이 가격에 반영되는 것이다.


2018년 8월 20일 기준 서울 아파트 매수 심리는 서울 아파트 시세가 가장 큰 폭으로 상승했던 과거 2006년 후반기 이후 가장 큰 수치를 기록했다. 이후 심리와 시장이 어떤 모습을 보일지 무척이나 궁금하지만, 어쨌건 서울의 상승세는 당분간 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다.

출처: 직방
최근 서울 아파트 매수 심리는 가장 큰 수치를 기록했다.

들썩이는 집값 영향으로 서울시장은 영등포, 용산 개발 임시 중단을 선언했다. 상승세가 좀 진정될 때까지 시장을 자극하지 않겠다는 의미로 해석된다. 그리고 정부는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 추가하는 대책을 내놓았다.


어느 지역이 추가되었는지, 그리고 투기지역으로 지정되면 달라지는 게 무엇인지, 그리고 가장 중요한 그 지역의 가격은 어떻게 될 것인지 알아보도록 하자.

부동산 규제 지역, 어디?

이번 8·27 대책 전까지 지정된 부동산 규제 지역은 아래와 같다.

출처: 직방
기존 부동산 규제 지역

서울은 강서구, 양천구 등 11개 구가 투기지역, 그리고 나머지 14개 구가 투기과열지구다. 즉, 25개 구 모두 투기지역 또는 투기과열지구다. 그리고 서울 외 지역은 세종시가 투기지역, 투기과열지구로는 과천시, 성남시 분당구, 대구광역시 수성구가 들어가 있다. 나머지 조정대상지역으로는 경기도 성남시와 하남시 등 6개 시와 부산 해운대구, 연제구 등 7개 구가 포함되어 있었다.


그리고 2018년 8월 28일부로 추가 지정된 곳은 아래와 같다.

출처: 직방
지난 8월 28일부로 추가 지정된 규제지역 현황

투기지역으로 새롭게 편입된 곳은 종로구와 중구, 동대문구와 동작구이며, 광명시와 하남시가 투기과열지구로, 그리고 구리시와 안양시 동안구, 광교가 조정대상지역으로 지정되었다.

투기지역 지정되면 달라지는 것은?

이처럼 투기지역으로 지정되었을 경우 어떤 것들이 달라질까?


먼저 대출 규제가 강력해진다. 기존 투기과열지구였을 경우엔 다른 집이 있고, 그 집에 주택담보대출이 있다 해도 KB시세의 30%까지 담보대출이 가능했다. 하지만 투기지역의 경우는 다른 주택담보대출이 한 건이라도 있으면 대출이 불가능하다.


예를 들어, 지방에 아파트가 한 채 있고 담보대출도 있는 상황에서 투기과열지구로 지정된 지역의 아파트를 매입할 경우 주택담보대출은 KB시세의 30%까지 가능하다. 하지만 투기지역으로 지정된 아파트를 매입하는 경우라면 대출 자체가 아예 불가능해진다. 더구나 개인이 아닌 세대로 적용하기 때문에 지방에 있는 아파트가 아내 소유이고 남편이 투기지역 아파트를 매입할 경우에도 대출을 받을 수 없다.


그렇다고 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 가장 간단한 방법은 기존 주택담보대출을 상환하는 것이다. 하지만 기존 대출은 KB시세의 70% 정도였을 것이고, 새롭게 매입하는 투기지역 내 주택은 40%일 것이다. 40%라 하더라도 금액이 더 클 경우에만 유용하다.


이 방법 외에 투기지역에 추가 주택을 매입하는 상황에서 일시적 2주택에 해당하고 기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건이라면 30% 대출할 수 있다. 그리고 만약 기존주택을 매도하는 매매계약을 했다면 그 계약서를 근거로 하여 주택담보대출이 없는 조건인 40%까지 대출할 수 있다. 서민 실수요자에 해당하면 50%까지도 대출할 수 있지만, 투기지역 내 주택을 매입하는 수준이라면 여기에 해당하는 경우는 극히 드물 것이다. 그리고 투기지역의 경우 대출만기 연장이 제한된다는 사실도 알고 있어야 한다.


이와 같은 대출규제는 주택을 매입할 때뿐만 아니라 보유 도중 담보대출을 받는 경우에도 적용되기 때문에 대출 없이 집을 보유하고 있다 해도 내 집이 투기지역이라면 이와 같은 내용을 알고 있어야 자금계획에 차질이 없을 것이다.

출처: 직방
투기과열지구로 추가 지정된 하남시의 최근 1년 아파트 매매시세 변동률

그밖에 투기지역이기 때문에 적용받는 것 중 알아두어야 할 내용은 바로 분양권이다. 분양권은 세법상 주택 수에 포함되지 않는다. 하지만 보유하고 있는 주택 중 투기지역에 해당하는 주택이 있다면 주택과 분양권을 합쳐 3개 이상일 경우 양도소득세 10%가 가산된다. 



그리고 농어촌주택도 원래는 양도세를 적용할 때 보유주택 수에 포함되지 않는 것이 원칙인데 투기지역으로 지정된 주택이 있다면 농어촌주택도 주택 수에 포함된다.

내 집이 투기지역으로 지정되었다면?
출처: 직방
직방에서 본 최근 1년 동작구 아파트 매매 시세 변동률. 과연 규제가 서울 아파트값 상승을 막을 수 있을까?

만약 동작구에 아파트를 소유하고 있다면 심히 당황스러울 수도 있다. 기존에는 투기과열지구였는데 투기지역으로 지정되었으니 말이다. 열심히 일해 모은 돈으로 단지 서울에 집 한 채 사서 살고 있을 뿐인데 갑자기 투기지역이 웬 말인가 싶을 수도 있다. 이렇게 규제가 강화되거나 새롭게 규제대상 지역으로 선정된다면 괜히 집값이 내려가는 것이 아닐까 우려될 것이다.


하지만 너무 걱정할 필요는 없을 것 같다. 이처럼 새롭게 규제지역으로 지정된 이유는 이미 많이 올랐다는 방증이고 앞으로 더 많이 오를 것이라 예상되기 때문에 지정된 것이다. 그리고 더 중요한 사실은 과거를 되돌아봤을 때, 이렇게 규제지역을 지정해서 상승이 멈춘 적은 단 한 번도 없었다는 사실이다.


그렇다고 지정된 지역에 투자나 투기를 하란 말이 아니다. 추가로 오를 가능성은 매우 높지만, 다주택자의 경우 그 차익의 상당 부분을 양도세로 내야 할 것이다. 하지만 만약 실수요자라면 놓치기 아까운 기회임은 분명할 것이다. 물론, 자금이 있어야 한다는 전제조건은 있겠지만 말이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

/ 다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool



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