직방

임대차계약은 집주인과 직접 해야 하는 것이 원칙이다. 하지만 때로 대리인과 계약을 하는 경우가 있다. 대리인과 계약을 하는 것 자체가 문제가 되지는 않는다. 하지만 부동산 사기 피해 사례 중 대리인 계약을 가장하는 경우가 많은 것이 문제다. 집주인이 아닌 대리인과 계약을 체결할 경우, 내 보증금을 안전하게 지키려면 어떻게 해야 할까?

A 씨는 전세를 구하다 마음에 드는 집이 있어 공인중개사무소에서 다가구주택 전세계약을 체결하기로 했다. 공인중개사는 본인이 해당 다가구주택 전부를 집주인에게 위임받아 관리하고 임대차계약도 체결한다며 집주인의 인감이 첨부된 위임장을 보여준다.

A 씨는 이를 믿고 별다른 의심 없이 그 중개사와 임대차계약을 체결하고, 잔금을 치른 뒤 원하던 집에 입주했다. 그런데 얼마 후, A 씨는 집주인으로부터 황당한 통보를 받는다. 자신은 임대차계약을 체결한 사실이 없으니 집에서 나가라는 것이다. 이럴 경우 A 씨는 어떻게 해야 할까?

사실 이와 같은 사례는 ‘다가구주택’ 거래에서 종종 발생하는 사례다. 매스컴을 통해서도 심심치 않게 접할 수 있다. 이런 사건의 내막은 다음과 같다.

예를 들어, 10세대 다가구주택의 집주인이 인근 공인중개업소 한 곳을 지정하여 건물에 대한 관리와 함께 임대차계약에 관한 사항까지도 모두 위임한다. 하지만, 만에 하나 위임을 받은 중개사가 불순한 의도를 가질 경우 다음과 같은 상황이 벌어질 수도 있다.

한 세대를 전세 2억 원에 임대차계약을 한다. 하지만 집주인에게는 보증금 1천만 원에 월세 80만 원으로 계약한 것처럼 위조된 계약서를 만들어 보고하면서 집주인에게 1천만 원만 건넨다. 월세는 자신의 돈으로 매월 집주인에게 입금한다.

이런 방식으로 10세대 모두를 조작할 경우, 19억 원이라는 목돈이 생기는데 이 시점에 유유히 사라져버리는 것이 대리인 사기 수법이다. 만약 이런 상황에 처한다면 임차인은 보증금을 포함한 임차인의 권리를 보호받을 수 있을까?

대리인과 계약을 했다는 이유만으로 효력이 없는 것은 아니다. 하지만 계약 당사자로서 꼭 확인해야 할 몇 가지가 있는데, 그에 따라 임차인으로서 보호받을 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 그럼 A 씨의 계약 당시 상황을 살펴보면서 효력이 있을지 체크해보자.

위 임대차계약을 체결할 당시 중개사무소에서는 A 씨에게 아래와 같은 위임장을 보여주었다.

그리고 위임장에는 첨부된 인감증명과 같은 인감도장이 날인되어 있었다. 그래서 A 씨는 해당 주택을 2014년 2월, 전세 2억 원에 임대차계약을 체결한다. 그리고 계약금과 잔금 모두 임대인 명의 통장에 이체하고 입주했다.

그러던 어느 날, 건물 중앙 현관 앞에 같은 건물에 사는 임차인들이 모여있었다. 왠지 모를 불안감이 엄습하는 가운데 들려오는 내용은 그들 모두 어처구니없게도 집주인으로부터 명도소송이 들어왔다는 것이다.

내용인즉슨, "집주인인 나는 임대차계약을 체결한 사실이 없고, 보증금을 받은 사실도 없으니 모두 나가 달라."였다. 날벼락 같은 소식에 분개하여 임차인들이 모여있던 것이었다.

이에 놀란 A 씨는 황급히 전세 계약을 한 중개사무소로 쫓아갔고, 다행히 그 중개업자는 그곳에 있었지만 이미 집주인에게 고소를 당해 정신이 없는 상황이었다. 그 가운데 본인은 이미 집주인에게 자기가 받은 보증금을 약속어음 및 근저당 설정 형태로 지급했다고 주장한다.

이런 골치 아프고 불안한 상황 속에서 A 씨는 황급히 집주인에게 임대차계약 해지를 통보하고, 보증금을 반환해 달라는 내용증명을 발송했다(이것이 향후 중요한 역할을 하게 된다). 집주인의 반응은 어땠을까?

예상대로 집주인은 본인이 임대차계약을 체결한 사실도 없고, 보증금을 받은 사실도 없으니 그냥 나가라는 주장만을 반복했다. 이렇게 되면 방법은 보증금반환청구 소송을 하는 수밖에 없다. 그러기에 앞서 이럴 땐 하루빨리 임차권등기명령신청을 해야 한다. A 씨는 어쩔 수 없이 변호사를 선임해 임차권등기명령신청과 소송을 제기했고, 이에 임대인은 아래와 같이 주장한다.

이 말은 결국, 그 공인중개사에게 정당한 대리권이 없었고, 그 사실을 제대로 확인하지 않은 A 씨에게 책임이 있으니 보증금을 돌려줄 수 없다는 얘기다. 우리나라 민법에서는 대리권이 없거나 그 권한을 넘어서 체결된 계약에 대해서는 효력을 인정하지 않는다.

그렇다면 과연 대리권이 있었는지 없었는지의 여부, 그리고 그 권한을 넘었는지의 여부는 어떻게 알 수 있을까? 대리인과 계약을 체결하면서 대리권이 있다고 믿고 계약을 했는데 나중에 알고 보니 대리권이 없었다면, 그래서 임차인 입장에서 무작정 당해야만 한다면 이는 너무 가혹한 것이 아닐까?

그래서 우리 민법에는 ‘표현대리’라는 것을 인정해준다. 표현대리란, 쉽게 말해 대리인의 대리권이 없다 해도 그 대리인과 계약한 사람이 대리권이 있다고 믿을만한 정당한 이유가 있다면 그 계약은 유효한 것으로 인정하는 것이다.

따라서 이 사건의 핵심은 임차인 A씨가 중개사에게 대리권이 있다고 인식하는데 중대한 과실 없이 정당한 이유로 믿을 수밖에 없었다는 충분한 사유가 있어야 한다는 것이다. 이것이 위에서 설명했던 ‘계약할 때 꼭 확인해야 할 것’에 해당하는 것이다.

A 씨는 계약 당시 상황과 함께 계약서, 위임장, 인감증명서를 잘 첨부해서 법원에 제출했다. 과연 이 소송은 어떤 결과가 나왔을까?

결국 법원은 임차인의 손을 들어주었다. 계약당사자인 임차인의 입장에서 집주인의 인감이 날인된 위임장에 인감증명서도 첨부된 것을 확인하고, 계약금 및 잔금 또한 집주인 계좌로 이체했기 때문에 공인중개사에게 합당한 대리권이 있다고 믿을 수 있는 정당한 이유가 있다고 법원은 판단한 것이다.

집주인이 주장했던 인감증명서의 유효기간에 대해서도 우리의 상식과 법은 다르다. 우리는 보통 인감증명서의 유효기간은 3개월이라 알고 있지만, 이는 부동산 등기와 관련된 유효기간이다. 따라서 그 외 일반적인 상황에서의 유효기간에 대해서는 법에 명시된 것이 없다. 즉, 계약당사자 사이 정해진 약정이 없다면 인감증명서의 유효기간은 따로 정해져 있지 않다.

이렇게 해서 A 씨는 보증금 반환은 물론 임차권등기명령 후 집을 인도해준 대가로 연 15%의 고금리 이자(?)도 받을 수 있게 되었다. 다행히 해피엔딩으로 끝났지만, 만약 계약 당시 인감 날인과 인감증명서의 인영이 달랐거나, 위임장에 기재된 사항에 임대차계약에 대한 내용이 없었거나, 계약금과 잔금을 소유자가 아닌 사람의 계좌로 입금했었다면 A 씨는 임차인의 권리를 보장받기 힘들었을 것이다. 따라서 대리인과 계약할 때는 반드시 위와 같은 내용을 꼼꼼히 확인해야 한다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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/ 다꿈스쿨 멘토

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