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오르는 아파트의 공통점! OO가치가 있다?

조회수 2018. 8. 17. 09:00 수정
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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #45. 낡아보이는 아파트가 왜 저렇게 비싼거야?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)
출처: 직방
오르는 부동산에는 어떤 가치가 있는 걸까?

부동산에 이제 막 관심을 갖기 시작했다면, 현재가치미래가치 같은 말을 들어 봤을 것이다. 아파트를 비롯한 부동산이 가지는 가치에는 어떤 것들이 있는지, 그 가치가 갖는 의미는 무엇인지 이해하는 것은 기본적이고 중요하다.


오늘 설명하려고 하는 미래가치는 투자 측면을 고려할 때 중요한 가치다. 미래에 더 나은 가치로 성장할 수 있는 잠재력이 큰 아파트라고 한다면, 지금 가격은 그렇지 않은 아파트와 비교해 비슷할지라도 시간이 지날수록 더 높은 가치를 지닌 자산이 될 것이다.

아파트의 가치는 어떻게 결정되나

아파트 등 주택은 실거주 목적이 물론 중요하기는 하지만, 우리나라에서 투자가치를 떠나 오직 거주목적으로만 주택을 구입하는 경우는 거의 없다.


“소장님, 거주 목적으로 아파트를 구입하려고 하는데요.”라고 문의를 하는 분이 실제로도 많다.


“그러면 정말 다른 목적 없이 순수하게 거주가 목적이세요? 아파트 가격이 오르지 않아도 상관이 없다면 현재가치, 미래가치, 내재가치가 낮은 아파트를 선택하세요. 아파트 가격도 저렴할 테니까요.”라고 말하면 또 이렇게 말씀하신다.


“부동산 시장 분위기가 좋을 때는 아파트 가격이 같이 오르고, 시장 분위기가 안 좋을 때 다른 아파트와 같이 하락을 하는 것은 괜찮지만 내 집만 더 많이 떨어지는 것은 싫을 것 같아요.”


이 말은 결국 시장가치, 현재가치, 미래가치, 내재가치 즉, 아파트의 네 가지 가치가 모두 좋은 아파트를 사고 싶다는 말과 같은 의미다.

출처: 직방
아파트 가격에는 내재 가치, 미래 가치, 시장 가치, 현재 가치가 영향을 미친다.

아파트의 가치에는 부동산 정책과 금리, 입주 물량 등 부동산 시장 외적인 영향으로 투자심리에 영향을 주는 시장가치와 교통, 학군, 편의시설 등 아파트 외부 환경과 입주 연도, 세대 수, 브랜드, 동, 층, 라인, 타입 등 내부환경으로 이루는 현재가치, 현재가치에서 향후 가치가 더 커질 수 있는 미래가치, 아파트가 가지는 입지와 대지지분의 근본적인 가치인 내재가치 이렇게 네 가지 가치가 있다.


시장흐름에 따라 움직이는 시장가치에 따라 타이밍을 잘 잡는 것은 매우 중요하지만, 부동산 대책, 국내외 경제 상황, 수요와 공급, 투자심리 등 변수가 너무 많아서 운도 따라주어야 한다. 작년 8월에 그런 부동산 대책이 나올 것이라고 누가 예상할 수 있었을까?  


아파트의 현재가치는 아파트를 눈으로 보고 판단할 수 있는 중요한 척도이지만, 눈에 보이는 만큼 이미 현재 가격에는 현재가치가 반영된 부분이 많다. 내 마음에 들면 이미 가격이 내가 생각하는 수준 이상일 가능성이 높다. 내 눈에 좋으면 남들 눈에도 좋기 때문이다.


입지, 대지지분 등 부동산의 근원인 토지의 가치인 내재가치는 장기적으로 재건축이나 재개발 가능성이 있다면 당연히 좋겠으나, 재건축이나 재개발 사업이 진행되지 않는 한 대지지분을 활용할 방법은 없어서 큰 의미가 없고, 입지는 이미 현재가치에 반영되어 있다.


결국 현재 시점에서 시간이 흘러 같은 부동산 시장 분위기에서 더 많이 상승하길 기대한다면 미래가치가 있는 아파트를 선택해야 한다.

출처: 직방
직방에서 본 한 아파트의 실거래가 그래프
개발 호재와 아파트 미래가치

아파트의 네 가지 가치 중 미래가치는 아파트가 지닌 잠재력이라고 할 수 있는데, 흔히 말하는 개발 호재가 곧 미래가치와 일맥상통한다. 인플레이션에 따른 화폐가치 하락과 지가 상승, 수요증가나 공급감소 등으로 부동산 시장 상승기에 자연스럽게 오르는 것 이상으로 가치가 상승하려면 뭔가 더 발전할 수 있는 개발 호재가 있어야 한다.


개발 호재는 지역이 개발되어 발전하는 지역 개발 호재와 도로, 지하철 등 아파트 생활에 필요한 SOC(사회간접자본)가 발전하는 교통 개발 호재로 구분할 수 있다.


지역 개발 호재는 도시개발, 산업단지개발, 공공기관 이전, 편의시설 개발 등이 있다. 도시개발은 다시 도심 외곽 지역의 빈 땅에 구역을 지정해 일괄 개발하는 신도시 등 택지지구 개발사업과 이미 개발이 된 도심의 노후 주거지를 멸실한 후 다시 건축하는 재건축, 재개발 사업이 있다.

출처: 직방
2기 신도시 중 대표지역인 판교 일대 아파트 시세

신도시 개발이 발표되면 땅값이 들썩이면서 주변 지역 아파트 가격도 같이 움직이는 것을 봤을 것이다.


신도시가 개발되면 대규모 아파트 단지가 들어서 교통, 생활편의시설 등 인프라가 개선되는 동시에 인구가 늘어나면서 소득이 증가하고 자연히 땅값과 아파트 가격이 오른다.


특히, 신도시 개발은 공급물량 자체가 워낙 커서 한꺼번에 동시 분양을 할 수 없기에 시범 단지, 1차, 2차 같은 식으로 시차를 두고 분양하는데, 부동산 시장 분위기가 형편없이 침체되어 미분양이 발생하지 않는 한 분양을 하면 할수록 분양 가격은 오른다.


건축자재와 인건비가 오르고 이미 분양했던 분양권에 프리미엄이 붙어 올라갈수록 다음에 분양하는 아파트의 분양 가격은 올라가고, 주변 지역 아파트 가격도 덩달아 올라간다. 그래서 신도시 개발은 곧 호재이자 미래가치가 된다.

오래된 단지의 변신, 재건축과 재개발

도시 외곽지역에 신도시 개발이 있다면 도심지역에는 재건축, 재개발 사업이 있다. 이미 개발이 완료된 도시인 서울은 마곡지구를 마지막으로 더 택지개발을 할 땅이 없는 상태다.


결국 노후화된 도심지역이나 아파트를 다시 건축하는 재건축, 재개발을 할 수밖에 없다. 그 때문에 서울에서도 아파트가 들어선 지 오래된 강남 4구에 재건축 사업이 집중되어 있다.

출처: 직방
직방에서 본 최근 3년 마곡지구 아파트 시세 변동률

반면, 재개발 사업은 아파트 단지보다 조금 더 넓은 범위로, 낙후되거나 오래된 도심지역 일대를 일괄적으로 개발하기 때문에 주로 강남 외 강북 도심지역에서 진행된다. 당장 보기에는 오래되어 낙후된 찌그러져 가는 아파트나 주택, 빌라지만 희소가치가 높은 서울 도심 새 아파트로 변신이 될 귀한 몸이기 때문에 재건축, 재개발 가능성이 있는 부동산은 지금 당장 모습이 아니라 향후 미래의 모습을 그려보면서 가치를 판단하여야 한다.


가끔 재건축 예정 단지를 보며 이렇게 오래된 아파트가 왜 이렇게 비싼 건지 이해가 안 된다고 말씀하시는 분들이 있는데, 이는 미래가치를 보지 못해서 하는 말이다.

일자리 또한 중요한 호재

도시 개발 외 대규모 공장이 신설되거나 기업이 이전하는 산업단지 개발도 중요한 지역 개발 호재다.


삼성반도체 공장이 신설된 평택이나 SK하이닉스의 이천, LG LCD의 파주, 현대제철의 당진 등이 산업단지 개발로 발전한 지역이며, 더 옛날로 거슬러 올라가면 울산, 창원, 포항, 구미, 군산 등의 지역도 모두 산업단지 개발 호재로 성장해 부동산 가격도 같이 크게 상승했던 지역이다.


산업단지가 조성되면 수요가 늘어나면서 소득증가, 주택공급확대, 인프라 개선으로 땅값과 주택가격 모두 큰 폭으로 상승하게 된다.


행정기관이나 법원, 도청 등이 이전하는 공공기관 이전이나 대규모 쇼핑몰이나 병원 등 편의시설 개발도 지역 개발 호재다. 세종특별시는 행정기관 이전에 따른 개발 호재의 덕을 톡톡히 본 대표적인 지역이다.


허허벌판에 아무것도 없던 충청남도 연기군 일대에 신도시 개발과 행정기관 이전으로 복합도시가 생기면서 지금은 명실상부한 새로운 도시가 되었고, 아파트 가격 역시 수도권 신도시와 비교하여도 뒤처지지 않는다.

출처: 직방
세종특별시에서 평당가 높은 아파트 단지. 직방에서는 아파트 단지를 지역별 평당가나 인기순으로 확인할 수 있다.

하지만 행정기관이나 편의시설 개발의 경우, 아주 중요한 미래가치인 양 지나치게 부풀려진 것은 아닌지 냉정하게 따져봐야 한다. 행정기관 이전은 상권이 활성화되는 효과로 상가 부동산에는 분명히 중요한 호재이지만, 아파트 등 주거용 부동산에 미치는 영향은 기대 이하일 수 있다.

교통 개발 호재는 지하철 개통이 핵심

교통 개발 호재는 현대인들의 필수 이동 수단인 지하철 개통 또는 연장과 자동차 이용 편의성을 개선하는 도로나 터널 개통 등이 해당된다.


특히, 지하철 개통은 가장 큰 영향을 주는 개발 호재다. 지하철 노선이 연장된다거나 신설된다는 소문만 돌아도 아파트 가격이 들썩인다. 그만큼 지하철이 인근 아파트 가치에 미치는 영향이 크다. 때문에 지하철 관련 호재는 민감하게 관심을 가져 볼 필요가 있다.


다만, 지하철이라는 것이 뚝딱 진행되는 간단한 사업이 아니라는 것이 문제다. 기대보다 훨씬 더 긴 시간이 걸릴 수 있고, 자칫 소문만 무성하다가 무산되거나 연기되는 경우도 많다.


개통 연기를 거듭하고 있는 김포도시철도나, 서울과 수도권의 기대를 받는 GTX 사업만 살펴봐도 복잡하고 긴 과정이 소요된다는 것을 알 수 있을 것이다. 교통 호재가 있는 주변 지역에 관심을 갖게 된다면, 섣불리 결정하기보다는 실제로 해당 사업이 얼마나 진행되었는지 따져보는 자세가 필요하다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1



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