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도봉구의 미래, GTX 도입이 시급합니다!

빠숑의 입지 분석 레시피 #47. 서울에 흔치 않은 청정 주거지역으로 거듭날 수 있을까?

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김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

2015년에 방송되었던 드라마 ‘응답하라 1988’을 기억하시나요? 오늘 말씀드리려고 하는 도봉구를 배경으로 한 드라마인데요. 드라마에 나온 것처럼 도봉구는 예나 지금이나 소박하고 정감 넘치는 동네입니다.


오늘은 도봉구 입지의 과거부터 미래까지 저 빠숑과 함께 찬찬히 탐방해보도록 하겠습니다.

도봉구는 도봉동, 방학동, 쌍문동, 창동으로 구성이 복잡하지 않다.

출처직방
도봉구 지명의 유래는?

도봉구의 지명은 도봉산에서 유래했다고 합니다. 도봉(道峰)은 산봉우리가 길처럼 줄지어 있다는 의미가 있습니다. 혹시 도봉산에 올라가 보셨나요? 서울에서 가장 사람들이 많이 오른다는 북한산만큼이나 많은 사람이 찾는 좋은 산입니다. 이처럼 도봉산은 어떤 산과 비교해도 좋은 명산이며, 풍수적으로도 매우 큰 의미를 지니고 있는 산이기도 합니다.

산에서 내려다본 서울 시내의 모습

출처직방

갑자기 부동산 얘기는 안 하고 웬 산 이야기냐고요? 다 관련이 있습니다. 우리나라는 부동산 가치를 평가할 때 풍수를 많이 고려합니다. 특히, 산의 존재를 많이 따집니다. 한반도 모든 산의 관계와 산의 서열을 마치 사람의 역사처럼 정리한 ‘산 족보’도 있을 정도니까요.


산의 서열 순위를 정리한 자료 중 조선 후기 실학자인 신경준이 정리한 ‘산경표’가 가장 유명한데, 등산을 즐기시는 분들은 이 산경표에 나온 산의 순서대로 등산하기도 합니다. 산경표에서는 우리나라 모든 산의 조상을 백두산으로 여깁니다. 백두산에서 시작된 정기가 그 정맥을 통해 한반도 전체에 전달되고 있다고 하는데요.


이에 따르면 서울의 대표 산이라 할 수 있는 북한산도 도봉산의 정기를 이어받고 있으므로, 도봉산이 북한산보다 서열이 한 단계 위라고 볼 수 있습니다. 아버지나 큰 형님 정도 되는 것이죠. 그러니 도봉구에 사시는 분들은 다른 서울 시민들보다 서열이 높은 땅의 기운을 누리며 사는 겁니다. 그렇겠지요?

도봉산과 도봉구

좀 더 부동산 이야기로 들어가 볼까요? 대체로 주거지역에 큰 산이 있으면 평지를 중심으로 하는 택지 개발이 어렵습니다. 거대한 산을 깎아내고 평지화시킨다는 것 자체가 어려운 일이기도 하지만, 임야를 개발할 때는 ‘산지 전용허가’가 필요한데 이 산지 전용허가를 받는 것이 만만치가 않습니다.


특히 서울이라는 특별한 자치단체에서는 더욱 어렵습니다. 아마도 서울특별시 내 부지에 쉽게 개발허가를 받을 수 있었다면, 지금보다 훨씬 탁한 공기를 만들어 내는 삭막한 땅이 되었을 겁니다. 그린벨트 지정 등의 크고 작은 자연환경 보호 정책들이 서울의 쾌적성을 유지하는 데 매우 긍정적인 역할을 했던 것이지요.


하지만 반대로 생각해 보면, 개발규제를 받게 된 지역은 다른 지역보다 개발 혜택이 적어 조금은 억울할 수도 있습니다. 도봉구가 가장 대표적인 지역이겠지요.

직방에서 본 창동주공19단지 거주민 리뷰 중 일부. 노후화와 주차장 문제에 관한 내용이 있다.

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도봉구에서는 그나마 도봉산에서 가장 먼 창동이 그나마 도심 같은 도심으로 개발될 수 있었습니다. 반면 도봉산 가까이에 있는 도봉동, 방학동, 쌍문동은 자연환경은 좋아도 대규모로 개발된 부지가 적습니다.


이렇게 부동산 개발 측면에서는 도봉산의 존재는 양날의 검 같은 역할을 하게 된 것입니다. 도봉구 내에서는 말이죠.

‘노도강’의 원조는 도봉구?

최초 도봉구 지역은 양주군, 고양군, 동대문구 등에 편입되어 있었습니다. 그 이후 성북구 지역으로 편입되는데요. 그렇게 1973년 서울의 여러 구가 정비되면서 비로소 도봉구라는 행정 지역으로 최초 독립하게 되었고, 이후 1988년에는 노원구를, 1995년에는 강북구를 별도 지자체로 분리하게 됩니다.


금융위기 전후로 강남권 지역의 부동산 시세가 하락할 때, 유일하게 시세가 상승했던 지역들이 있었습니다. 이 지역의 앞글자만 따서 일명 ‘노도강’이라 불렀는데, 결국 이 ‘노도강’ 지역이 모두 과거 도봉구에서 분화된 지역입니다.

직방에서 본 ‘노도강’ 아파트 평당가. 1300~1500만 원대에 형성되어 있다.

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‘노도강’ 중에서는 현재 노원구가 제일 잘 나가는 지역이고 이어서 강북구, 도봉구 순입니다. 결국 이 3개 지역에서 상대적으로 잘 나가는 지역들을 분리해 주고, 순수한 도봉산 영향권 지역만 남긴 곳이 지금의 도봉구입니다.

‘데칼코마니’ 도봉구와 금천구

종이를 반으로 접었다 펼친 다음, 반쪽에만 물감을 짜서 모양을 만들고 원래대로 다시 종이를 접으면, 나머지 반대쪽에 대칭으로 무늬가 나타나게 됩니다. 이를 ‘데칼코마니’라 하는데요. 다들 어릴 적 미술 시간에 해보셨을 겁니다.


도봉구와 마치 데칼코마니를 한 듯 비슷한 지역이 있습니다. 어디일까요? 바로 금천구입니다. 그래서 도봉구를 알게 되면 금천구를 이해하기 쉽고, 금천구를 공부하면 도봉구의 이해에 도움이 됩니다.


비슷한 부분들을 차례대로 살펴보자면, 먼저 서울의 25개 구의 평균 부동산 시세로 순위를 매기면 금천구가 24위, 도봉구가 25위 위상을 가지고 있습니다.


시세뿐만 아니라 환경적인 측면도 매우 유사한데요. 도봉구는 도봉동, 방학동, 쌍문동, 창동의 4개 동으로, 금천구는 가산동, 독산동, 시흥동의 3개 동으로 이루어져 있어 서울에서 가장 단순한 구성을 지닌 2개 구입니다.

직방에서 본 도봉구 내 동별 평당가

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게다가 신기하게도 도봉구와 금천구의 동들을 비교하면 아주 재미있는 결과를 얻을 수 있습니다.


먼저 도봉구의 가장 북쪽에 있는 도봉동과 방학동은, 금천구의 가장 남쪽에 있는 시흥동과 판에 박은 듯 닮았습니다. 주변 환경을 비교해 보면 각각 도봉산과 관악산 아래 있는 것도, 대규모 개발 없이 일반주거지역 위주로 형성된 것도 유사한데요.


특히 주목할 만한 문화유적이 있는 것도 유사합니다. 도봉동에는 조광조와 송시열을 모시는 도봉서원과 신라 의상대사와 연관이 있는 천축사가 있고, 방학동엔 연산군묘와 정의공주묘, 그리고 900년 된 은행나무가 있습니다. 금천구 시흥동에도 호압사와 행궁터, 그리고 700년이 된 은행나무가 있습니다.


두 번째로, 쌍문동은 금천구의 독산동과 비슷합니다. 쌍문동은 예전엔 쇠죽골이라 불렸습니다. 동대문 시장에 소를 팔러 가는 길에 잠시 쉬면서 먹이를 먹였다 하여 붙여진 이름인데요. 금천구 독산동에는 예전부터 우시장이 있었으니 이와 공통점이 있다 할 수 있습니다. 지금도 다가구, 다세대, 상가주택 위주로 구성된 것도 비슷하고요.


마지막으로 도봉구에서 가장 번화가인 창동입니다. 창동에는 주거시설도 많지만, 상업시설과 공업시설도 많은데요. 그 수가 도봉동, 방학동, 쌍문동을 합친 것보다 훨씬 많습니다. 특히 창동 순환도로 인근에 100여 개의 공장이 밀집해 있는데요. 왠지 금천구 가산동의 가산디지털단지와 비슷하다는 생각이 들지 않으시나요?


이렇게 도봉구와 금천구의 주요 특징을 비교하면 정말 소름이 끼칠 정도로 놀랍습니다. 아마 자연환경까지 비슷하다면 더 놀라실 텐데요. 금천구는 서쪽으로 관악산, 동쪽으로는 안양천 사이에 있고요. 도봉구는 서쪽으로 도봉산, 동쪽으로는 중랑천 사이에 있습니다. 중랑천은 북에서 남으로 한강으로 흐르고, 안양천은 남에서 북으로 한강으로 흘러 들어갑니다. 정말 닮아도 정말 많이 닮은 지역이라 하지 않을 수 없습니다.

직방에서 본 금천구 아파트 실거래가 이지뷰. 서로 대각선 끝에 있는 금천구와 도봉구는 닮은 점이 많다.

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동북권을 주도할 도봉구의 미래

도봉산 하나만으로도 도봉구는 친환경적인 곳이지만, 중랑천을 중심으로 우이천, 방학천, 도봉천을 생태하천으로 새로이 정비한다면, 서울에서 흔치 않은 청정 주거지역으로 더욱 매력적인 곳이 될 것입니다.


특히 창동은 현재 강북구 삼양동 옥탑방에서 한 달 여름살이를 하고 있는 박원순 시장의 서울시 생활권 계획 중 동북권 최대 관심지로 서울 동북권 지역을 주도하는 역할을 할 것으로 기대되는데요.

창동은 GTX C 노선에 포함될 것으로 보인다.

출처직방

GTX 개발이 본격화되면 의정부에서 군포 금정까지의 노선에 창동역이 포함될 확률이 높습니다. 또한 경원선(의정부~청량리)이 지하화되면, 이 노선이 지나던 지상에는 자연 친화적인 공원 등 거주민을 위한 시설들이 들어서 밝고 깨끗한 환경을 갖추게 될 것입니다. 그 외에 계획되어 있는 경전철 동북선을 연장하게 되면, 우이신설경전철과 더불어 사통팔달의 교통편도 더욱 풍성해질 것으로 예상됩니다.


도봉구는 여전히 서울의 다른 지역들보다는 소박한 지역입니다. 그러나 지금의 계획대로 친환경적인 자연을 유지하면서 지역을 편리하게 이용할 수 있을 정도로만 개발된다면, 훨씬 더 살기 좋은 지역으로 발전해 갈 곳이기도 합니다.


다만, 도봉구는 도봉구 자체 힘만으로는 절대 어떤 변화도 기대할 수 없습니다. 국토교통부와 서울특별시에서 양질의 주거시설이 많이 공급될 수 있도록, 즉 재건축, 재개발이 활성화되도록 도와주어야 합니다. 더불어 GTX와 경전철 등의 전철망을 하루빨리 확보하는 것도 도봉구 발전의 선결 조건입니다. 도봉산의 정기를 받아 쾌적하고, 생활편의시설 많고, 교통도 편리한, 누구나 살고 싶은 도봉구만의 매력이 발산될 그 날이 기다려지네요.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong



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