전세 만기 전, 주택 싸게 사는 방법은?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.
KN Properties 대표이자,
부동산 전업 투자자이며
‘돈 버는 부동산에는 공식이 있다’의 저자
전직 부동산 펀드매니저 시네케라와 함께
어렵게만 느껴졌던 부동산을
하나씩 알아보도록 하겠습니다.
(편집자 주)
현재 살고 있는 주택의 전세 만기가 약 1년 남은 무주택자라면, 1년 뒤 전세 만기 이후 주택 구매를 계획하는 경우가 많을 것입니다.
하지만 조금만 시간과 노력을 들이면 주택을 싸게 구입하는 방법이 있습니다. 내 집 마련 계획이 있는 분이라면, 아래 제가 소개해드리는 방법을 참고해보시는 것도 좋습니다.
전세 만기가 남은 매물을 눈여겨보자?
예를 들어, 매매시세 5억 원, 현 전세 시세 4억 원인 아파트(이하 '본 물건')가 있다고 가정해 보겠습니다. 그런데 전세 만기가 1년 남은 매물이 시장에 나오는 경우가 종종 있습니다. 소유자인 투자자의 사정에 의해 나온 물건인 경우가 많습니다. 소유자에게 자금 경색이 왔을 수도 있고, 소유자가 더 좋은 투자 물건을 찾았을 수도 있고, 증여나 기타 개인적인 사정이 있을 수도 있을 것입니다.
위의 경우 본 물건은 시세 5억 원이 아니라 아마 4.8억 원 정도에 나올 것입니다. 왜냐하면 본 물건은 실거주할 수 없는 물건이기 때문입니다. 만기가 1년 남은 세입자가 이미 살고 있으니까요. 주거용 부동산은 최대 가격을 받으려면 '투자자'와 '실거주자' 그리고 '실거주하려는 투자자' 모두가 살 수 있는 물건이어야 합니다.
그리고 본 물건의 현 전세가는 3.5억 원이라고 가정해 보겠습니다. 1년 전에 현 시세보다 전세가가 0.5억 원 낮게 계약된 것입니다. 최근에 전세가가 급등한 지역이거나, 전세계약을 갱신한 경우이거나, 신규 입주 후 약 2년이 지난 경우라면 충분히 가능한 가정입니다.
보통 본 물건 단지 내 실거주가 가능한 아파트를 전세를 끼고 투자하려면 취득에 필요한 부대비용을 제외하고 매매가 5억 원에서 전세가 4억 원을 공제하여 1억 원 정도 필요할 것입니다. 하지만 이 물건은 4.8억 원-3.5억 원=1.3억 원의 투자금이 필요한 물건입니다.
1.3억 원을 3.5%의 대출 금리(기회비용)로 1년간 묶어둔다면 그 기회비용은 약 4.6백만 원에 이를 것입니다. 하지만 시세보다 2천만 원이 싼 물건입니다. 기회비용을 제하더라도 1천 5.4백만 원의 이익을 볼 수 있습니다.
본 물건과 같은 물건의 특징을 정리하면 아래와 같습니다.
- 초기 비용이 다른 물건보다 많이 듭니다. 주변 아파트는 1억 원으로 갭투자가 가능하나 본 물건은 1.3억 원이 필요합니다.
- 일시적으로 큰돈이 들어갑니다. 현재 사는 전셋집에 전세 보증금이 묶여 있는 상태에서 추가 자금이 1.3억 원이나 필요합니다.
- 집 구경하기가 어렵습니다. 임대차 만기가 1년이나 남은 임차인에게 집을 보여달라고 하면 협조받기가 쉽지 않기 때문입니다.
그럼에도 불구하고 무주택자라면 생각해볼 만한 투자 전략입니다. 현재 살고 있는 주택과 본 물건의 전세 만기를 적당히 맞춰 안전 마진을 취할 수 있기 때문입니다.
글. 시네케라(민경남)
KN Properties 대표
전직 부동산 펀드매니저
<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자
블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’
http://m.blog.naver.com/skmkn81