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전세 만기 전, 주택 싸게 사는 방법은?

시네케라의 팩트로 보는 부동산 #8. 전세 만기를 앞둔 무주택자라면? 읽어보세요!

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

KN Properties 대표이자,
부동산 전업 투자자이며
‘돈 버는 부동산에는 공식이 있다’의 저자
전직 부동산 펀드매니저 시네케라와 함께
어렵게만 느껴졌던 부동산을
하나씩 알아보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

내 집 마련 계획이 있다면 아래 방법을 참고해보자.

출처직방

현재 살고 있는 주택의 전세 만기가 약 1년 남은 무주택자라면, 1년 뒤 전세 만기 이후 주택 구매를 계획하는 경우가 많을 것입니다.


하지만 조금만 시간과 노력을 들이면 주택을 싸게 구입하는 방법이 있습니다. 내 집 마련 계획이 있는 분이라면, 아래 제가 소개해드리는 방법을 참고해보시는 것도 좋습니다.

전세 만기가 남은 매물을 눈여겨보자?

직방 빅데이터랩에서 본 서울 지역 최근 2년간 전·월세 시세 변동률

출처직방

예를 들어, 매매시세 5억 원, 현 전세 시세 4억 원인 아파트(이하 '본 물건')가 있다고 가정해 보겠습니다. 그런데 전세 만기가 1년 남은 매물이 시장에 나오는 경우가 종종 있습니다. 소유자인 투자자의 사정에 의해 나온 물건인 경우가 많습니다. 소유자에게 자금 경색이 왔을 수도 있고, 소유자가 더 좋은 투자 물건을 찾았을 수도 있고, 증여나 기타 개인적인 사정이 있을 수도 있을 것입니다.


위의 경우 본 물건은 시세 5억 원이 아니라 아마 4.8억 원 정도에 나올 것입니다. 왜냐하면 본 물건은 실거주할 수 없는 물건이기 때문입니다. 만기가 1년 남은 세입자가 이미 살고 있으니까요. 주거용 부동산은 최대 가격을 받으려면 '투자자'와 '실거주자' 그리고 '실거주하려는 투자자' 모두가 살 수 있는 물건이어야 합니다.

직방에서는 아파트 단지별 매매 및 전세 시세 변동 추이를 그래프로 볼 수 있다.

출처직방

그리고 본 물건의 현 전세가는 3.5억 원이라고 가정해 보겠습니다. 1년 전에 현 시세보다 전세가가 0.5억 원 낮게 계약된 것입니다. 최근에 전세가가 급등한 지역이거나, 전세계약을 갱신한 경우이거나, 신규 입주 후 약 2년이 지난 경우라면 충분히 가능한 가정입니다.


보통 본 물건 단지 내 실거주가 가능한 아파트를 전세를 끼고 투자하려면 취득에 필요한 부대비용을 제외하고 매매가 5억 원에서 전세가 4억 원을 공제하여 1억 원 정도 필요할 것입니다. 하지만 이 물건은 4.8억 원-3.5억 원=1.3억 원의 투자금이 필요한 물건입니다.


1.3억 원을 3.5%의 대출 금리(기회비용)로 1년간 묶어둔다면 그 기회비용은 약 4.6백만 원에 이를 것입니다. 하지만 시세보다 2천만 원이 싼 물건입니다. 기회비용을 제하더라도 1천 5.4백만 원의 이익을 볼 수 있습니다.


본 물건과 같은 물건의 특징을 정리하면 아래와 같습니다.

  1. 초기 비용이 다른 물건보다 많이 듭니다. 주변 아파트는 1억 원으로 갭투자가 가능하나 본 물건은 1.3억 원이 필요합니다. 
  2. 일시적으로 큰돈이 들어갑니다. 현재 사는 전셋집에 전세 보증금이 묶여 있는 상태에서 추가 자금이 1.3억 원이나 필요합니다.
  3. 집 구경하기가 어렵습니다. 임대차 만기가 1년이나 남은 임차인에게 집을 보여달라고 하면 협조받기가 쉽지 않기 때문입니다.

그럼에도 불구하고 무주택자라면 생각해볼 만한 투자 전략입니다. 현재 살고 있는 주택과 본 물건의 전세 만기를 적당히 맞춰 안전 마진을 취할 수 있기 때문입니다.



글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

전직 부동산 펀드매니저

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’

http://m.blog.naver.com/skmkn81



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