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김포도시철도, 한강신도시 위상 바꿔놓을까?

빠숑의 입지 분석 레시피 #46. 내년 7월 개통 예정이라고 하는데...

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김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

김포에 관해 얼마나 알고 계시나요? 부동산에 관심이 있으시다면 내년 7월로 예정된 김포도시철도 개통김포 한강신도시 시세 동향을 눈여겨보실 테고, 일반적으로는 김포공항이나 연예인 김구라 씨를 떠올리는 분도 계실 텐데요. 오늘은 지명은 익숙하지만 정작 생소한 지역, 김포시 부동산 입지 이야기를 해보도록 하겠습니다.

김포라는 지명은 익숙하지만, 정작 지역은 생소하다.

출처직방
김포공항은
김포가 아니다

김포하면 단연 김포공항이 가장 먼저 떠오르실 겁니다. 하지만 현재 김포공항은 김포시가 아니라 서울시 강서구 공항동에 속해 있습니다. 알고 계셨나요?


김포공항이 서울에 있는 것은 부산의 김해공항이 김해시에 없는 것과 같은 이유입니다. 일반적으로 대도시가 팽창할 때는 주변 지역을 그대로 흡수하게 됩니다. 이때 김포시에 있던 김포공항과 김해시에 있던 김해공항이 각각 서울과 부산에 편입된 것이겠지요.


김포와 마주하고 있는 강화도도 인천이 광역시가 되면서 경기도에서 편입된 것이며, 인천 서구의 검단신도시도 원래 김포였습니다. 그래서인지 강화나 검단은 오히려 인천시보다 김포시와 유사한 모습을 자주 보이기도 합니다.


두 번째로, 김포 하면 광활한 평야 지대가 떠오릅니다. 예로부터 김포는 둘째가라면 서운한 유명한 곡창지대입니다. 특히 우리나라 최초의 벼농사 경작지 중 한 곳이기도 합니다. 그만큼 벼농사를 짓기에 아주 좋은 땅이었던 이곳은 예전부터 많은 사람이 정착했던 지역입니다.


게다가 김포는 한강 하구와 서해를 함께 접하고 있는 교통의 요충지였기 때문에, 다른 지역에서의 왕래가 잦았을 것이고, 다른 지역에서 이주해 온 사람들도 쉽게 터를 잡고 살기에 적합했습니다. 실제 신석기 시대부터 사람들이 거주한 흔적들이 곳곳에서 발견되고 있습니다.

김포는 예로부터 유명한 곡창지대였다.

출처직방

김포는 고려 때 강화도 항쟁 시에는 몽고와, 조선시대 당시 임진왜란과 병자호란 때는 외세에 맞서 싸웠던 곳입니다. 조선 말기 병인양요와 신미양요 때는 서양 세력의 침입에 맞서 싸운 곳이고요. 이렇듯 김포는 우리의 아픈 역사가 있는 곳이기도 합니다.


김포시 월곶면에는 문수산이 있습니다. 문수산은 300M가 조금 넘는 김포를 대표하는 산인데요. 이 작은 산에 올라 주변을 살펴보시면, 왜 이 지역에서 이렇게 많은 역사적 사건들이 일어났는지 자연스레 이해가 됩니다.


서쪽으로는 강화도가, 북쪽으로는 북한의 개풍군과 파주시 및 고양시가, 동쪽으로는 한강신도시와 서울시 강서구가, 남쪽으로는 인천 주요 지역들이 한눈에 들어오고 한강과 서해의 탁 트인 전경이 가슴을 시원하게 합니다. 하지만 이런 지형적 특성 때문에 이 지역이 외부에 손쉽게 노출이 되었고, 그로 인해 침입에 취약할 수밖에 없던 것입니다.

김포,
지역별로 나눠보면?

김포는 크게 3개 지역으로 나누어 볼 수 있습니다. 구도심, 한강신도시, 그리고 기타 지역(읍면 지역)이 있습니다. 재미있는 사실은 김포시의 역사에서 가장 먼저 주목을 받았던 지역은 구도심도, 한강신도시도 아닌 기타 읍·면 지역이었습니다.


월곶면의 문수산성, 통진읍의 벼농사 지역, 대곶면의 덕포진 등이 역사책에 기록된 과거 김포시의 주요 지역들입니다.

직방에서 본 김포시 인기 아파트 단지 리스트

출처직방

현대에 들어서 소위 구도심 지역인 북변동, 풍무동, 사우동이 김포시의 대표지역으로 등장하기 시작했습니다. 대부분 김포시 외지 분들이 기억하고 있는 김포 시내는 이 지역들이며, 현재도 시청, 법원 등의 주요 공공기관들이 몰려 있습니다.


한강신도시가 개발되기 전에 김포에 사셨거나 방문해 보신 분들은 기억하시겠지만, 김포시로 들어가는 길은 딱 하나였습니다. 아마 강화도를 갈 때 거쳐 가신 분들이라면 항상 꽉 막혀 있던 김포의 메인도로, 48번 국도를 기억하실 테지요.


이 도로는 좋은 기억보다 피곤한 기억이 더 앞설 것입니다. 김포공항이나 송정역에서 버스를 타고 북변동이나 사우동에 들어가려면 많이 일찍 출발해야 했으니까요. 안 막히면 20분이면 도착하는 거리가, 막히면 2시간이 기본이었습니다.

한강신도시,
김포시의 대장

현재 김포시의 대장지역은 단연 한강신도시입니다. 한강신도시는 수도권 1기 신도시의 단점을 보완하여 환경친화생태도시로 기획되었는데요. 구도심 지역보다 더 안쪽에 위치하고 있기 때문에 개발 전에 참 많은 걱정을 했다고 합니다. 48번 국도외의 다른 도로나 지하철이 없는 상태에서 그 많은 인원을 어떻게 수송할 수 있을지를 말이죠.


학교, 관공서, 편의시설 등 여러 기반시설의 부재도 물론이지만, 무엇보다 우려되는 것은 교통 문제였습니다. 결국 그 우려는 대규모 미분양이라는 결과물로 나타났던 것이지요. 교통 환경의 개선 없이는 한강신도시의 성공적인 분양이 어려웠던 것이며, 향후 김포로 더 많은 사람을 유인하는 방법도 이 교통문제의 해결 외에는 방법이 없습니다.

직방에서 본 김포 한강신도시 일대 아파트 단지 시세

출처직방

벌써 많은 세대가 한강신도시 내에 입주했음에도 불구하고, 아직도 북변동, 풍무동, 사우동을 중심으로 한 구도심도 김포의 인기 거주 지역입니다. 대부분의 행정시설 및 생활편의시설, 그리고 교육시설이 이 지역에 다 몰려 있기 때문입니다. 한강신도시의 개발이 완성될 즈음이면 이 지역의 역할을 어느 정도 이양해 가겠지만, 도심 재개발이 추가로 더 진행된다면 그 이후 상황은 또다시 지켜봐야 할 것입니다.

직방에서 본 김포 풍무동 일대 아파트 단지 시세

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무엇보다 이번 정부에서는 택지개발보다 도심재생사업이 더 관심을 받고 있기 때문입니다. 도심재생사업의 가장 큰 장점은 기반시설이 이미 갖춰진 지역을 개발한다는 데 있습니다.


반면 한강신도시를 포함한 택지개발지구들의 단점은 기반시설이 부족하다는 점이지요. 이러한 측면에서 보면 도심재생사업은 매우 매력적인 개발 방식입니다. 그래서 현재 서울 등 주요 대도시 개발 대부분이 도심재생사업 위주로 진행되고 있는 것입니다.

한강신도시의
위상은 어떻게 될까?

그렇다면 한강신도시와 기존 도심을 어떻게 봐야 할까요?


1기 신도시의 대표가 분당과 일산이라면, 2기 신도시의 대표는 판교입니다. 그리고 그다음 순위가 광교, 동탄, 김포, 운정 정도가 될 것입니다. 아니, 판교는 2기 신도시라기보다는 그냥 강남이 하나 더 생겼다고 평가하는 것이 맞겠지요. 동탄은 서울의 위성도시 역할을 맡기엔 너무 먼 지역입니다. 자체 수요 지역이라고 보시면 되고요. 차라리 인근 지역인 수원, 화성, 오산, 평택 주변에 새로운 도시가 생겼다고 생각하는 것이 이해하기 쉽지요.


결국 서울 수요를 분산한다는 목적에 충실한 진정한 의미의 2기 신도시 대장은 어찌 보면 김포라고 할 수 있습니다. 그만큼 입지도 좋고, 기획 단계부터 실제 개발 단계까지 꽤 괜찮은 신도시로 완성되어 가고 있으니까요. 이 이야기를 판교나 동탄보다 김포가 절대적으로 낫다는 의미로 오해하는 분은 없으시겠죠?

직방 빅데이터랩으로 본 최근 2년 김포시 인구 흐름. 서울 강서구, 인천 서구, 고양시, 부천시에서 많은 세대가 유입되었다.

출처직방

어쨌든 한강신도시는 주변 신도시들과 비교해 봐도 분명히 경쟁력이 있습니다. 좋은 기반시설들이 서서히 채워지고 있고요. 내년 7월에 김포도시철도가 개통되면 가장 걱정거리였던 교통 환경도 편리해질 것입니다.


1기 신도시의 단점은 베드타운이라는 점입니다. 가장 대표적인 지역이 옆 동네인 일산을 꼽을 수가 있지요. 그래서 2기 신도시는 입지 선정 기준부터 달랐습니다. 대규모 택지개발이 가능한 입지 중, 업무시설을 함께 개발할 수 있는 곳으로 개발을 했지요. 그래서 판교는 판교테크노밸리와 함께 개발을 진행하였고, 동탄은 인근 지역(화성, 오산, 평택, 용인)에 포진해있는 기존 산업체들의 주거지 역할로 개발된 것입니다.


김포의 경우 기존에 중소기업체가 많기도 했지만 지금도 지속적으로 대규모 산업단지가 들어서고 있습니다. 학운 1,2,3,4 단지 및 양촌산업단지 등이 계속 개발·입주를 하고 있으며, 명품 수변 도시의 특성을 살려 영화산업의 한 축을 담당할 한강시네마폴리스도 개발될 예정입니다.

김포 한강신도시,
미분양 원인은?

그런데 의문이 드실 겁니다. 발전 방향과 현재 추진 상태만 보면 이렇게 환상적인 곳이 도대체 왜 미분양 몸살을 앓는 지역이 되었을까요? 부동산 경기 불황을 제외하고 다른 연유를 찾자면, 김포 미분양 원인은 딱 두 가지를 꼽을 수 있습니다.


첫째, 교통 환경에 대한 불안, 그리고 둘째, 그 외 기반 시설의 부재입니다.


여러 가지 기반시설은 현재 한창 공사 중입니다. 따라서 신도시 입주가 완료될 즈음에는 시설 부재로 인한 불만은 자연스럽게 해소될 것입니다.


한강신도시의 교통 환경을 개선하기 위해 이미 도로 정체를 개선하고자 기존 48번 국도를 4차선으로 확장하고, 우회도로를 보강했습니다. 김포 한강로를 신축하고, 한강 제방 도로도 보강했습니다. 덕분에 한강신도시 개발 이전보다는 확실히 쾌적한 환경을 갖추게 되었지만, 대중교통수단이 부족하다는 아쉬움은 아직 떨칠 수가 없습니다.


수도권의 입지는 무엇보다 서울과의 연계성이 가장 중요한데 버스만으로는 김포 인구의 이동과 수용에 한계가 발생하기 때문입니다. 이 점은 이미 신도시 계획 단계부터 매우 심각하게 논의되었는데, 아쉽게도 전철망을 갖추지 못한 상황에서 한강신도시 첫 입주가 진행된 것입니다.

김포도시철도,
대중교통난 해소할까

내년 7월로 개통 예정인 김포도시철도 노선도

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김포도시철도가 2019년 7월 개통 예정이라고 합니다. 계획보다 많이 늦었지만, 매우 고무적인 소식이 아닐 수 없습니다. 수도권 대중교통의 핵심은 바로 전철망이기 때문이죠.


물론 광역버스도 필요한 교통수단이지만, 수송 능력 면에서 전철과는 큰 차이를 보일 수밖에 없습니다. 교통이 취약한 수도권 지역의 많은 사람이 GTX를 기다리는 이유도 바로 여기에 있습니다.


한강신도시는 신도시 중에서도 상대적으로 큰 규모입니다. 단기간에 소화하기에는 매우 부담스러운 규모인 데다, 한꺼번에 너무 많이 공급되었습니다. 교통망의 확충이나 산업체 수의 증가를 고려해 가면서 주거시설과 상업시설이 공급되었으면 더 좋았을 텐데 말이죠.


정부나 지자체가 주도한 것이 아니라 민간 기업의 분양이었기 때문에, 누구에게 순서상의 특혜를 줄 수는 없었을 거라 생각이 됩니다. 결국 기반시설 공급을 고려하지 않은 채 분양물량의 조절을 못 한 것이 현재 김포의 장기 미분양 사태를 불러온 것이었고요.


게다가 한강신도시 사업만으로도 감당이 어려운 사업이었는데 그 외의 사업들 즉, 각종 산업단지의 개발·분양과 한강신도시 이외의 택지개발, 기존 구도심 재생사업에 각종 기반시설의 확충까지 동시에 해결해야 했습니다. 이 다양한 개발사업의 주체와 대상이 모두 다르니 개발 방향이 엉킬 수밖에 없었던 것이죠.


단기간에 김포시를 판교나 광교 신도시 정도의 위상으로 만들 수는 없습니다. 그저 시간이 해결해 주기를 기다려야지요. 그렇게 엉켜버린 실타래를 하나씩 풀어가는 수밖에 없습니다.


일단 김포도시철도만 개통되어도 교통에 대한 불만이 많이 해소될 것입니다. 더불어 좋은 기반시설들이 들어온다면 그 실타래가 풀려가는 속도가 빨라지겠죠. 특히 시네마폴리스 같은 매력적인 시설은 그 자체로 김포를 훌륭하게 홍보해 줄 것이므로, 우선 추진될 필요가 있습니다.

치솟고 있는 인근 마곡지구 아파트 가격 또한 김포에 반사이익이 될 수 있는 부분이다.

출처직방

김포는 규모나 서울 접근성으로 볼 때 충분히 명품신도시로 도약할 수 있는 지역입니다. 태생 자체가 남들이 가만히 두질 않는 땅이고, 인기가 많은 입지이기 때문입니다. 하지만, 아직 정착되기까지는 절대적으로 시간이 더 필요합니다.


그렇기 때문에 서둘러 가지만 않는다면, 내재된 잠재가치가 현재의 2~3배 이상으로 발현이 될 역사적인 의미가 있는 신도시입니다. 김포도시철도가 개통되는 날, 아라뱃길 유람선 타고 한강신도시의 비상을 응원하러 가겠습니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong



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