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강남 아파트 반등, 함께 탄력받는 3개 구는 어디?

새벽하늘의 부동산 아울렛 #29. 심상치 않은 강남과 주변 3개 구 아파트 값...

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성공적인 투자 경험으로
15년간의 공무원 생활을 청산하고,
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이사직을 거쳐
현재 부동산 투자/무역분야 법인의
대표이자 다꿈스쿨 멘토인
새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

지난달 종합부동산세 개편안으로 인해 강남권 아파트가 다시금 움직일 수도 있다는 조심스러운 전망을 한 적이 있었는데 유감스럽게도 강남권이, 그리고 서울 아파트 가격의 분위기가 심상치 않다. 그 이유는 무엇인지, 그리고 얼마나 더 움직일 것인지를 살펴보자.

서울 아파트 가격의 분위기가 심상치 않다.

출처직방
종합부동산세 개편안,
강남권에 미치는 영향?

지난해 발표되었던 강력한 ‘8·2 부동산 대책’은 투자 수요를 집중적으로 억제하여 집값을 안정시키기 위한 정책이었다. 하지만 부작용으로 현금이 부족한 실수요자들의 수요까지도 차단되었고 결과적으로 집값 상승도 억제되지 못했다.

직방 실거래가 이지뷰로 본 8·2 부동산 대책 이후 서울 아파트 매매 시세 변동률

출처직방

상승 폭이 가장 컸던 지역은 강남권이었다. 강남권은 당연히 투기지역으로 분류되었고, 8·2 부동산 대책 이후 투기지역은 다른 주택담보대출이 없으면 시세의 40%, 다른 주택담보대출이 있으면 기존주택을 2년 이내 처분하는 조건으로 30%의 대출만 가능하도록 바뀌었다. 그럼에도 큰 폭으로 상승한 것이다. 이 말은 집값 상승의 주된 요인은 투자자들도, 그리고 현금이 부족한 실수요자들도 아니라는 방증이다.


이런 상태에서 이번 종부세 개편을 두고 정부는 매우 신중한 모습을 보였다. 대통령 직속 재정개혁특별위원회는 세 가지 안을 받아 이를 참고로 개정안을 정하는 방법을 선택했는데, 이때 재정특위는 다주택자에 대해 다소 조심스러운 태도를 보였다.


구체적 안을 권고사항에 포함하기보다 ‘다주택자 세 부담 강화 방안 검토’라는 명목으로 그 공을 정부에게 넘긴 것이다. 그래서 전문가들은 이번 개편안에서 종부세만큼은 정부가 다주택자를 겨냥하기가 쉽지 않을 것이라 예상했지만, 그 예상은 보기 좋게 빗나갔다.


결국, 정부는 3주택 이상 보유자에 대해 과표 6억 원이 넘을 경우 0.3%포인트를 추가 과세하는 안을 발표했다.


따라서 다주택자에겐 불리하고, 고액 1주택자 에겐 상대적으로 유리한 쪽으로 방향이 설정된 것이다. 그러다 보니 소위 말하는 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 증가했다. 자연히 다시 서울 강남권을 기준으로 매수심리가 상승하기 시작했다.

매수우위지수가 최근 급등하는 모양새다.

출처직방

위 그래프에서 녹색 선은 매도심리와 매수심리를 종합하여 수치화한 ‘매수우위지수’다. 붉은색 매매지수와 비교해보면 매수우위지수가 상승할 경우 매매지수도 함께 상승하고, 반대로 매수우위지수가 하락할 때는 매매가격도 하락 및 보합을 기록했다.


종부세 개편안 발표 후 서울의 매수우위지수는 조금씩 상승의 움직임을 보이다 최근 급등했는데, 그 상승 기울기가 매매가격이 한창 상승 중이었던 2015년 7월보다 더 가파르다.


이런 현상은 매수심리가 올라갔기 때문이기도 하지만, 8·2 부동산 대책이 실질적으로 적용된 올해 4월 1일부터 매도할 수 있는 물건이 줄었기 때문에 매도심리가 줄곧 낮게 유지되고 있었다는 것도 중요한 요인으로 작용했다. 왜냐하면 서울의 경우 다주택자들이 양도세 중과를 피하고자 상당수의 주택을 임대주택으로 등록했기 때문에 최소 5년 안에는 매도할 수 없기 때문이다.


이런 이유로 매수심리가 올라가면 상대적으로 매도심리는 내려가고, 반대로 매수심리가 내려가면 매도심리가 올라가는 것이 일반적인데, 여기에 위와 같은 외부 변수인 8·2 부동산 대책이 개입되면서 매수심리가 내려가도 매도심리는 좀처럼 상승하기 힘든 상황이 유지된다. 팔 수가 없기 때문이다. 이런 상황에서 매수심리가 자극되면 그 상승폭이 커질 수밖에 없다. 따라서 매수, 매도심리를 종합한 매수우위지수가 급등한 것이다.

서울 아파트 가격,
또 한 번 크게 오르나?

그렇다면 서울은 또 한차례 집값이 상승할 가능성이 있다. 왜냐면 위에서처럼 매수우위지수가 상승할 경우 매매가격 또한 상승했기 때문이다.


아래 그림을 보면 이미 강남구를 비롯하여 서초구, 송파구, 강동구가 다시금 반등하고 있는 모습을 볼 수 있다.

직방 빅데이터랩으로 본 최근 6개월 강남 4구 일대 아파트 매매 시세 변동률

출처직방

그리고 강남권보다 상대적으로 덜 올랐던 서울의 다른 지역들이 열심히 갭 메우기를 하고 있는데, 강남권이 다시 움직이게 되면 다른 지역들도 상승에 탄력을 받을 가능성이 클 것으로 보인다.


그렇다면 과연 강남권 아파트 가격은 얼마나 더 상승할 수 있을까?


원래 부동산의 특징은 입지가 좋을수록 더 많이 오르는 속성을 가지고 있다. 그래서 강남권은 서울 25개 구 중 강력한 개발 호재가 진행 중인 몇몇 구를 제외하고는 매매가격이 가장 많이 상승했다.


하지만, 강남권은 비교적 짧은 기간 동안 그 상승 폭이 너무 컸다. 따라서 상승을 하더라도 지난 몇 년간 보여주었던 모습을 재현하기는 힘들어 보인다. 쉽게 말해 상승 폭이 그다지 클 것 같지는 않다는 것이다.


그러나 위에서도 언급했듯이 서울 25개 구 중 그동안 상대적으로 덜 오른 지역들은 그 상승 폭이 커질 가능성이 있다. 그것을 뒷받침할 수 있는 자료가 바로 아래의 강북, 강남 매수우위지수다. 강북이 강남보다 매수심리가 더 큰 폭으로 상승했기 때문이다.

강북이 강남보다 매수심리가 더 큰 폭으로 상승했다.

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이 자료에서 강남과 강북이란 한강을 기준으로 남쪽과 북쪽을 나누어 놓은 것인데, 만약 강남 4구를 분리해 수치화한다면 그 차이는 더 명확했을 것이다.


그렇다면 현재 상황에서 서울은 어느 지역의 상승 폭이 가장 클 것인가?


필자의 견해는 강남권과 인접하고 있는 동작구, 관악구, 영등포구 정도가 강남권의 반등에 더 탄력을 받아 상승 폭이 클 가능성이 매우 높아 보인다.

직방 빅데이터랩에서 본 영등포구, 관악구, 동작구의 최근 3개월 시세 변동률

출처직방

그중 가장 아래에 있는 관악구, 그리고 여의도 ‘통째 개발’이 가시화된 영등포구를 관심 있게 지켜볼 필요가 있을 것이다. 따라서, 현재 상황에서 주택 매입과 전세를 놓고 고민하고 있다면 위에서 언급한 지역에 따라 어느 쪽이 유리할지 점검해 보시기 바란다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

/ 다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool



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