직방

요즘 아파트가 규제가 많습니다. 게다가 가격 상승으로 투자금이 많이 들어 진입 장벽이 높아졌습니다. 그래서인지 저에게 요즘 오피스텔 투자 문의가 많이 옵니다. 오피스텔 투자 선배로서 허심탄회하게 알려드릴까 합니다.

저는 부동산 투자를 오피스텔로 월세 세팅을 하면서 시작했습니다. 학원 강사를 하다 보니 저녁에 일하는데 아이가 생기고 나니 몇 년 뒤 아이가 컸을 때가 걱정되었습니다. 남의 아이들을 가르치느라 정작 내 아이와의 시간을 보낼 수 없기 때문이죠. 이런 직업의 특성 때문에 월세 수입이 간절했습니다. 그런 간절한 마음으로 시작했던 월세 투자의 첫걸음이 오피스텔이었습니다. 한 채 한 채 늘어갈수록 통장에 들어오는 월세가 안정감과 위안을 주었습니다. 참으로 고맙고 알토란 같은 월세가 나오는 오피스텔인데 동시에 애증의 오피스텔이기도 합니다. 왜냐고요? 지금부터 그 이유를 하나씩 알려드릴게요.

제가 처음 오피스텔을 시작한 건 2013년입니다. 수도권 부동산 시장이 바닥을 지나 다시 꿈틀꿈틀 상승의 기지개를 펼치려는 때였죠. 제가 이 타이밍에 본격적으로 부동산에 관심을 갖게 된 것은 참 행운입니다.

부동산에서 가장 중요한 것은 타이밍과 지역과 종목, 이렇게 3가지입니다. 상승기 초반엔 수익형보다는 시세 차익형이 낫습니다. 오피스텔보다는 초소형 아파트를 구매해서 월세나 전세로 세팅했더라면 아마 많은 시세 차익도 덤으로 얻었을 테니까요. 아쉽게도 오피스텔 중 원룸형은 과잉 공급으로 인해 시세 상승의 달콤한 열매는 얻지 못했습니다. 원룸 오피스텔이 아파트에 비해 잘 오르지 않는 이유는, 과다 공급과 다가구, 신축 원룸 등 경쟁 상품이 비교적 자주 출현하기 때문입니다. 오피스텔들도 공급이 많았고, 다가구의 신축 인허가도 많았습니다.

여기서 잠깐! 아파트와 비슷하지만 다른 특성을 지닌 오피스텔! 무엇이 다를까요? 일단 대지지분이 다릅니다. 오피스텔은 대지지분이 상당히 적은 편입니다. 그리고 아파트보다 내부가 같은 평형대라면 조금 작습니다.

오피스텔은 기본적으로 수익형 물건으로, 월세를 받고자 하는 분들에게 적합한 투자 상품입니다. 오피스텔 투자가 적합한 연령대도 따로 있습니다. 나이가 아직 젊고, 근로가 가능한 연령대라면 시세 차익형에 투자를, 은퇴를 앞두고 안정적인 월세 수입을 얻고 싶은데 관리도 편했으면 좋겠다 하시면 오피스텔이 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 상가는 아무래도 상권 등 공부할 것들이 많고 일단 가격도 좀 더 비싸기에 투자금이 더 필요합니다. 또, 원룸형 오피스텔의 경우 뷰나 향에 따른 임대료 차이가 거의 없기 때문에 매매 가격이 싼 것을 고르는 것이 좋습니다.

오피스텔 투자의 기초를 알았으니, 이제 어떤 오피스텔을 구해야 할지 알아볼까요? 첫 번째, 1인 가구가 선호할 입지여야 합니다. 일자리가 풍부한 곳의 직주근접 30분 거리에 위치한 오피스텔이 바로 그것이죠. 요즘은 결혼도 늦어지고 있고, 사회생활을 비교적 늦게 시작하기 때문에 취업 후 혼자 사는 1인 가구가 증가하는 추세입니다. 서울의 메인 일자리인 도심권, 강남권, 여의도권 3개 권역 중심과 판교테크노벨리, 마곡 업무 지구, 가산・구로디지털단지 등의 메인 일자리에서 환승을 하지 않고 30분 이내에 갈 수 있는 곳이 좋습니다.

여기서 주의해야 할 것이, 1인 가구는 의외로 회사와 집이 너무 가까운 것은 선호하지 않는답니다. 저희 임차인들이 실제로 해 주신 이야기인데, 직장이 사무실과 너무 붙어 있으면 주말에도 일하는 기분이 든다고 하더군요. 정말 그런가요? (웃음) 추가로 주의 깊게 봐야 할 지하철은 2호선, 9호선, 7호선, 3호선, 신분당선 등으로 주요한 일자리를 통과하는 주요 노선입니다.

두 번째, 오피스텔은 초역세권을 좋아합니다. 역세권 도보 5분(여자 걸음 기준) 이내일수록 좋고, 비를 맞지 않는다면 금상첨화입니다. 오피스텔은 상업지에 지어지기 때문에 대부분 역에서 가깝습니다. 그리고 또 한 가지, 한밤중에도 택시 이용이 쉬우면 더더욱 좋습니다. 혼자 사는 싱글족이 일을 마치고 밤늦게 귀가 시 너무 조용한 주택가를 걸어야 가한다면 무서움을 느낄 수도 있으니까요. 그리고 오피스텔 특성상 꼭 직장인 수요만 있는 것이 아니기에 자영업 등 밤늦게 가게를 마치고 귀가하는 분들이나 새벽 오픈을 위해 일찍 나서야 하는 분들에게도 택시 잡는 것이 중요하답니다.

세 번째, 오피스텔 뒤편으로 혼밥이 가능한 식당들이 많으면 더 좋습니다. 인근에 백화점이나 마트가 있으면 더할 나위 없고요. 다이소와 스타벅스도 싱글족들에게 소중한 존재죠.

네 번째, 예산이 된다면 이왕이면 브랜드 오피스텔이 좋습니다. 관리가 잘돼야 건물 노후도 천천히 오고, 그만큼 오랜 시간 안정적으로 임차할 수 있기 때문입니다. 임대인에게 임차하기에도 유리합니다. 푸르지오시티, 디오빌, 아크로빌, 아이파크 등 대형 건설사에서 분양하는 오피스텔이 재매각 시에도 조금 유리합니다. 건물 내 관리단이 잘 꾸려져 관리비가 적당하며, 세대 수가 많은 오피스텔이면 더 좋습니다. 건물 내 헬스클럽이 있는 것도 임차인들이 선호하는 요소 중 하나긴 하지만, 헬스클럽과 주차는 1인 가구에게 필수적인 요소는 아닙니다.

다섯 번째, 가장 먼저 언급한 직주근접 외에도 오피스텔이 필요한 입지는 학생 수요입니다. 건대 근처라든지, 강남역 1번 출구 인근은 의대, 치대, 로스쿨 등 전문 시험을 준비하는 학생들이 많이 거주하는 곳입니다. 전문 학원들이 들어서면서 오피스텔과 기숙 시설들이 인근 다가구에 많습니다. 임대료도 좋고, 공실도 거의 없죠. 대치동 인근도 단기 학원 통원을 위한 단기 풀옵션 임대를 하는 오피스텔이 있답니다. 경기도 모 지하상가의 경우, 지하상가와 맞닿은 오피스텔은 낡았지만, 인기가 높습니다. 이유는 저층부는 상가처럼 활용이 되고 있어 임차가 항상 활발하기 때문이랍니다. 정말 다양한 오피스텔의 세계가 있지요?

오피스텔 투자 시 주의할 점도 있습니다. 좋은 중개사를 만나 위탁을 하면 좋습니다. 대부분의 오피스텔은 한 건물에 5-10채까지 복수로 구매를 하고 한 부동산에 위임하여 관리를 맡기곤 합니다. 따라서 좋은 부동산을 만나 관리를 위탁하면 정말 손 갈 것이 없습니다. 제가 임대를 하는 분당과 부천에서 그런 좋은 부동산을 만났는데요. 매년 재계약이 이루어지는 월세의 특성상 계약할 때마다 가야 하는 번거로움이 있지만, 부동산만 잘 만난다면 직접 가지 않아도 부동산에서 척척 알아서 처리해 준답니다. 수리할 일이 생겨도 부동산 사장님이 대신 가서 봐주시니 고마운 일이 한 두 가지가 아닙니다. 반대로 좋은 부동산을 만나지 못하면 모두 직접 처리해야 하니 번거로움이 늘어나겠지요.

주변에 공급이 많은지도 꼭 살펴보아야 합니다. 오피스텔은 10년 차쯤부터 노후가 오기 시작합니다. 에어컨도 그렇고 대부분의 집기가 빌트인입니다. 세탁기를 비롯해서 붙박이장, 냉장고까지요. 이것들이 고장 나는 시기가 대략 이쯤부터라 수리비가 부대 비용으로 지출이 되기 시작한답니다. 그런데 주변에 신축 오피스텔이 공급된다면 임대료에 영향을 줄 수 있습니다.

그렇다면 신도시에 신규 분양하는 오피스텔들은 어떨까요? 위례, 삼송, 미사, 다산, 광교, 동탄과 같은 신도시라면 아파트뿐 아니라 상업지에 오피스텔도 함께 분양합니다. 원룸 오피스텔에서 중요한 것은 앞에서 말씀드린 것처럼 1인 가구의 수요입니다. 직주근접과 밀접한데요. 일단 신도시에 전철이 아직 없다면 수요를 충족시키기 어렵습니다. 그리고 신혼부부와 저학년 아동이 많이 거주하는 신도시 특성상 싱글족에게는 외로움을 배가시키는 거주지가 될 수도 있습니다.

반면에 투룸 오피스텔은 원룸 오피스텔보다 공급이 적습니다. 혹시 신도시에 방 2개 혹은 3개 등이 있는 아파트 형태에, 매매가가 주변 아파트보다 턱없이 저렴하다면 기회가 될 수도 있답니다. 단, 구조나 내부 크기가 아파트와 비슷해야 한다는 점, 잊지 마세요.

요즘 오피스텔 분양을 정말 많이 물어보시는데, 주변에 일자리가 많지 않다면 조금 있다가 진입하세요. 요즘은 대출 규제로 인해 예전처럼 대출을 가득 받아 월세를 여러 개 세팅하는 것이 어려워졌습니다. 그렇게 하려면 임대 사업자를 내고 사업자 대출을 받아야 하는데요. 사업자를 내면 각종 세제 혜택을 받지만, 임대 상한 규정이 있습니다. 아직 일자리가 들어서지 않은 곳에서 입주 첫해에 제대로 된 월세나 전세를 받는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 임대 사업자로 월세를 꾸준히 늘려가고 싶다면 5% 상한 제도를 꼭 기억해야 합니다. 그리고 한 가지 더! 전업주부거나 직장인이 아니라면 건강 보험료가 부과되니 이 점도 주의하세요.

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

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