직방

필자가 진행하는 부동산 강연을 듣는 수강생들로부터 최근 청약에 관한 상담 요청이 잦아졌다. 수강생은 무주택자이자 실거주 아파트를 구하고자 하는 사람이 많은데, 무주택자 사이에서 청약에 대한 관심이 높아졌음을 느낀다. 보통 질문하는 형태와 필자의 답변은 아래와 같다.

안녕하세요~ 쏘쿨님! 바쁘신 와중에 내 집 마련 상담 감사드립니다. 받고 싶은 분양 아파트가 있어 문의드립니다.

• 직장 위치: 서울 광화문역
  
• 현재 거주지: 서울 마포구
  
• 자금: 맥시멈 1.5억
  
• 결혼: 미혼
  
• 본가: 지방
  
• 목표: 신규 아파트를 분양받아 실거주
  
• 현재 청약점수: 32점
  

내년 말까지는 결혼을 목표로 내 집을 마련하려고 합니다. 서울은 가점도 낮고, 가격이 높아 제게는 넘사벽입니다. 제가 결혼이 늦어서 조바심이 나네요. 저만 뒤처지고 있는 느낌이 듭니다. 이번에 분양하는 경기도 00지구 아파트는 저 같은 무주택 실거주자를 위한 분양이어서 노려보려고 하는데요…. (후략)

말씀하신 00지구는 굉장히 외진 지역이라 살면서 불편한 게 많을 겁니다. 가격도 싸지 않네요. 그런데 제가 이렇게 말씀드려도 당장 실감이 안 나실 겁니다. 밤 10시쯤 아파트가 지어지는 공사현장에 ‘야간 현장조사’를 가보세요. 거긴 허허벌판 아무것도 없는 곳입니다.

새로운 아파트 택지지구가 들어선다 해도 편의시설이 안정화되는데 약 10년이 걸립니다. 학교, 마트, 은행, 우체국 등 기타 편의시설이 없는 외진 곳에 새 아파트라는 이유만으로 들어가면 많이 힘듭니다.

저도 신도시 택지지구 처음 입주 때 들어가서 10년 넘게 살아봤습니다. 은행이 없어 차 타고 나가야 하고 불편합니다. 저라면 좀 더 고민해볼 것 같습니다.

또 이곳은 주변에 빈 땅이 많아 언제든지 바로 옆에 추가 아파트 분양, 공급 끝도 없이 들어올 겁니다. 그러면 기존 아파트는 시세가 하락할 가능성도 높습니다.

새 아파트만 볼 것이 아니라 주변 입지를 좀 더 고려하는 것이 좋을 것 같습니다. 아파트는 건물 자체보다 건물이 서 있는 입지가 훨씬 더 중요합니다. 부디 공부를 더 하고 내 집 마련 하는 게 나중에 덜 가슴 아플 겁니다. 조급해하지 말고 신중하게 결정하세요.

위 상담 사례처럼 필자는 입지를 먼저 고려하라고 조언하는 편이다. 부동산은 그 지역의 입지가 전부다. 아파트 건물 내부구조, 인테리어보다 입지가 훨씬 중요하다. 그럼 입지란 무엇일까? 사전적 정의부터 보자.

입지 立地

<경제> 인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소.

용례: 유리한 입지 조건, 열악한 입지 조건, 입지를 강화하다.

용례에서 보듯이 유리한 입지가 있고, 열악한 입지가 있다. 우리가 생활하는데 필요한 장소 선택에 있어 입지는 거의 전부를 의미한다. 같은 지역에 도로 하나 건너는 차이로도 입지는 많은 차이가 난다. 입지의 차이는 곧 가격과 직결된다. 가격이 높은 입지는 그만큼 사람들의 선호도가 높다는 의미다.

사람들이 선호하는 입지와 선호하지 않는 입지의 차이는 무엇일까? 전철역에서 가까운 입지 아파트는 왜 항상 더 비쌀까? 전철역에서 도로를 건널 때마다 아파트 가격은 크게 달라지는데 왜 사람들은 도로 건너는 걸 싫어할까? 아파트 단지 내 초등학교가 있는 입지를 왜 훨씬 더 선호할까?

이런 기본적인 의문들이 입지 구분의 시작이다. 입지는 사람들이 좋아하는 입지여야 하고, 주변에 어떤 시설이 있는지가 평가에 포함된다. 입지는 하나의 점이 아니라 그 주변 전체를 의미하는 것이기 때문이다.

하지만, 내 집 마련을 처음 준비하는 초보일수록 아파트 내부 인테리어에 집중하는 경향이 있다. 신규 아파트 분양 모델하우스에 가서 ‘ㄷ자 싱크대’와 ‘ㄷ자 드레스룸’, ‘4베이 확장 평면도’에 온통 마음을 빼앗겨 버린다. 상담받고 서비스로 빌트인 냉장고라도 하나 준다고 하면, 영혼까지 팔 기세로 내부 인테리어에 집착한다. 그것은 마치 자동차를 고를 때 자동차 내부 인테리어만 보고 차를 고르는 것과 같다. 정작 중요한 건 눈에 잘 안 보인다. 공들여서 찾아봐야 한다.

실거주 아파트 입지 결정 요소는 전통적으로 크게 3가지가 있다. 교통, 환경, 학군이다. 이 3가지 요소가 내 집 마련할 때 기억해야 할 요소다.

교통은 당연히 아빠, 엄마의 출퇴근길을 말한다. 직장하고 가까운 아파트에서 걸어서 출퇴근할 수 있는 곳이면 좋겠지만 그러기는 쉽지 않다. 그럼 다음 생각할 것이 이용하는 교통수단으로 접근이 쉬운 곳이어야 한다는 것이다. 전철을 이용하는 사람에게는 전철역과 거리가 중요할 것이고 자차를 이용하는 사람에게는 출근 시간에 막히지 않는 도로가 중요할 것이다.

환경은 보통 한 가족이 생활하는 데 불편함이 없는 편의시설을 말한다. 공원, 은행, 마트, 재래시장, 백화점, 편의점, 우체국, 보건소, 병원, 카페, 작은 상점, 도서관 등 사람들이 이용하는 다양한 시설을 말하는데 위에 나열한 정도가 대중적으로 가장 선호하는 곳이다.

학군은 초, 중, 고등학교의 위치나 학원가를 의미한다. 특히, 초등학교가 아파트 단지 내에 있는 것을 초품아(초등학교를 품은 아파트)라고 하여 가장 선호한다. 어린 초등학생들이 차도를 건너지 않고 안전하게 통학하는 것을 원하는 부모가 많기 때문이다. 이외에도 진학률이 높은 중, 고등학교와 학원가가 잘 갖추어져 있는 곳이 학군 수요가 많은 입지 요소다. 학군이 잘 갖춰져 있는 아파트는 그만큼 시세도 높다.

같은 입지, 같은 가격이면 당연히 새 아파트를 선택하는 것이 맞다. 하지만 대부분 여건이 되지 않으니 고민하게 된다. 필자는 허허벌판 새 아파트에 들어가는 것보다, 입지가 좋은 구축 아파트를 선택하는 것이 맞다고 본다. 이미 입지가 갖춰진 아파트가 생활하는데도 편리하고, 인테리어는 새로 하면 되지만, 입지는 돈을 들여도 바꿀 수 없으니 말이다.

인생에서는 항상 선택의 순간이 온다. 그 선택이 나와 내 가족의 10년을 좌우한다. 과거의 어떤 선택이 지금 현재의 나를 만든 것처럼, 현재의 선택이 미래의 나와 내 가족의 운명을 결정할 것이다. 나와 내 가족의 미래가 ‘ㄷ자 싱크대’ 하나로 결정된다면 너무 안쓰럽지 않은가?

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

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쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

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