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용인시는 어떻게 미분양 오명을 벗었을까?

빠숑의 입지 분석 레시피 #45. 미분양, 난개발 오명을 벗고 인구 100만 도시가 된 용인시!

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더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

용인시는 처인구, 기흥구, 수지구로 이루어져 있다.

출처직방

용인시 하면 뭐가 가장 먼저 떠오르시나요? 애들이 있는 집에서는 에버랜드나 민속촌을 먼저 떠올리실 것 같고요. 골프 좋아하시는 분들은 골프장을 연상하시겠지요. 나이가 있으신 분들은 ‘생거진천 사후용인’, 즉 살아서는 진천, 죽어서는 용인이라는 문구를 떠올리실 수도 있겠네요.


물론 이런 기분 좋은 말들 대신 무덤, 난개발, 미분양 등 약간 부정적인 이미지를 떠올리신 분들도 계실 겁니다. 오늘은 100만 인구 대도시로 성장한 용인시 이야기를 해볼까 합니다.

용인은 왜,
난개발 오명을 쓰게 되었나?

몇 년 전, 용인에 대한 이미지를 조사한 결과가 신문 기사화 된 적이 있습니다. 그때 가장 많이 응답한 단어가 바로 ‘난개발’과 ‘미분양’이었다고 합니다. 과거 대통령도 선거 전 부모님의 묘를 이장했을 정도로 풍수의 명당인 이곳이 어쩌다 난개발과 미분양이란 불명예를 안게 되었을까요?


난개발은 무차별적으로 자연환경을 훼손하고, 기반시설을 고려하지 않은 채 미시적, 단편적으로 개발하는 것을 의미합니다. 1990년대의 용인은 인구 20만 명의 중소규모 도시였습니다. 1996년 군에서 시로 승격되며 본격적으로 개발되기 시작하여 현재는 인구 100만 명이 되었습니다. 약 30년 만에 거의 5배 규모로 성장한 것이죠.

직방 빅데이터랩에서 본 최근 1년간 용인시 인구 흐름. 성남시에서 유입이 많고, 화성시로의 유출이 많다.

출처직방

보통 이 정도 큰 규모로 도시를 개발할 때는 택지개발지역으로 개발합니다. 한 지역에 갑자기 많은 인구가 유입되면 도로가 복잡해지고, 학교와 각종 편의시설이 부족해지는 등 여러 가지 문제가 발생할 수 있는데요. 택지개발은 도로, 학교, 각종 편의시설 등 기반시설의 계획이 포함되기 때문에 이러한 문제점을 미리 방지할 수 있습니다.


하지만, 용인은 개발 초기 당시 택지개발이 아니라 점 개발방식을 택했습니다. 쉽게 얘기해서 주택용지 개발에만 몰두하고 기반시설 개발에 대한 계획은 거의 없었던 것입니다. 더구나 인근에는 우리나라에서 기반시설이 가장 잘 갖춰진 분당신도시가 있고, 경기도에서 가장 잘 나갔던 대도시인 수원시가 있어 용인 입장에서 보면 무임승차하기가 쉬웠던 것이죠.

직방에서 본 용인시 기흥구 아파트 단지. 수지구와 기흥구가 성장하는 과정에서 난개발 문제가 대두되었다.

출처직방

그러나 용인이 택한 점 개발 방식은 좀 많이 아쉬운 방식입니다. 통상적으로 아파트 1,000세대 이상이 건설될 때는 주택법의 적용을 받게 되어, 추가로 환경영향평가, 교통영향평가 등 좀 더 다양한 심의를 거치게 됩니다. 학교용지나 공원 등 도시기반시설의 개발도 반드시 포함되어야 하고요.


그런데 이런 번거로움과 추가 개발비용을 회피하기 위해 용인시와 사기업들이 꼼수를 부린 셈이죠. 사업승인을 200~500여 세대씩 나누어서 건축허가를 따로 받은 것입니다. 이렇게 되면 아파트만 건설하고 다른 기반시설은 건설하지 않아도 합법적인 일이 되니까요.


결국 무작정 재정 수입을 확대하려는 지방자치단체와 환경보전과 기반시설은 고려하지 않은 건설사의 이기적인 이익 추구가 용인 난개발을 불러온 것입니다. 용인 난개발은 2002년, ‘국토의 계획 및 이용에 대한 법률’이 탄생하게 된 결정적인 배경이 되기도 하죠.


물론 이런 난개발의 긍정적인 측면도 있습니다. 단기간에 많은 주택을 비교적 저렴하게 공급할 수 있었으니까요. 실제로 용인 개발 초기에는 지금은 상상도 할 수 없을 만큼 저렴한 금액에 부동산을 매입할 수 있었습니다. 이 당시 부동산을 매입하신 분들은 앞으로 용인 부동산이 오르든 내리든 어떻게 되어도 걱정이 없으실 분들입니다.


불과 30년 전만 하더라도 논밭이 전부였던 용인. 민속촌과 자연농원에 갈 때면, 국도는 물론이고 그나마 개발되었다는 경부고속도로와 영동고속도로 인근도 허허벌판이었던 곳이, 이제는 빽빽하게 들어선 아파트와 화려한 상업시설들로 변모했습니다. 

용인시의 우수한 입지

앞서 왜 용인이 난개발의 오명을 쓰게 되었는지 길게 설명해 드린 이유는, 그만큼 용인이 정말 좋은 땅이기 때문입니다. 용인은 삼성가에서 아주 많은 땅을 가지고 있습니다. 창업자인 이병철 회장의 묘도 이곳에 있고요.


김대중 대통령이 이 지역으로 부모님 묘를 이장한 이후, 당시 이회창 후보에게 기울었던 판세를 뒤집어 대통령에 당선되었다는 이야기가 있을 정도로 그만큼 용인은 풍수로 정평이 난 곳입니다.

용인시에는 사람들이 찾아오게 만드는 명소가 많다.

출처직방

또한 우리나라 사극 반 이상의 촬영지로 활용되는 한국민속촌과 최대 규모의 테마파크인 에버랜드도 있습니다. 에버랜드 리조트 내에는 워터파크 캐리비안베이도 있고요. 이 3개 시설의 연간 이용 인원이 1000만 명이 넘으니, 통계적으로 전 국민 4명 중 1명은 어떤 형태로든 연간 한 번 이상은 용인을 방문하는 것입니다. 사람들이 직접 찾아오는 입지의 가치는 이미 여러 번 말씀드렸습니다.

용인시,
지역별로 보면?

2000년대에 들어서며 용인 인구가 폭발적으로 증가하자 2005년에 수지구, 기흥구, 처인구로 나누게 됩니다. 이 3개 구는 각기 다른 방향으로 발전했고 앞으로도 그럴 것으로 예상합니다.


먼저, 삼국시대부터 역사책에 기록된 용인은 현재의 처인구 지역입니다. 그러나 역사적으로 가장 오래된 지역임에도 가장 개발이 되지 않은 상태입니다.


기흥구는 가장 먼저 현대식으로 개발되었지만, 난개발이라는 오명을 남겼습니다.


이 기흥구의 전례를 타산지석 삼아 조금은 업그레이드해 개발 중인 지역이 수지구입니다. 수지구는 용인에서 가장 비싸기도 하지만 대표적인 미분양 단지들이 모여 있기도 합니다.


이렇게 처인구는 상대적으로 개발이 안 된 지역으로, 기흥구는 난개발의 대명사로, 수지구는 한때 미분양 대표 지역이었지만, 이런 부정적인 이미지를 어떻게 극복하고 변화해 왔는지 그 과정을 분석하는 것이 용인을 공략하는 포인트입니다.

직방에서 본 용인시 수지구 인기 아파트

출처직방

용인이 보여준 지난 30여 년간의 성장은 정말 놀라운 것이었습니다. 분당처럼 아예 지역 전체를 국가정책을 통해 작정하고 개발한 것이 아님에도 초대형 규모로, 초고속 발전을 이루었으니 말입니다.


부동산 호황기였던 2000년대 중반에는 분당을 위협할 정도로 잘 나갔지만, 금융위기 이후로 가장 큰 폭으로 폭락을 했고, 최근 들어서 다시 회복을 하는 추세입니다. 그만큼 부정적인 요소와 긍정적인 호재를 모두 경험한 지역이죠.

용인시,
앞으로의 관전 포인트

용인은 삼성의 도시라고도 불릴 만큼 삼성의 영향력이 막대한 도시입니다. 보통 이런 대기업이 들어서면 관련 협력·하청업체들도 속속 입주하면서 일자리가 창출되고 동시에 통근인구와 상주인구가 늘어나니, 주변 상업시설과 주거시설도 큰 활기를 띠게 됩니다. 따라서 어떤 지역이든 간에 대기업의 움직임을 유심히 살피시길 바랍니다. 특히 그중에서도 가장 영향력이 큰 삼성의 향방은 늘 지켜보시고요.


기본적으로 부동산 입지의 가치 평가는 사람들의 움직임의 규모로 판단하는데, 이 움직임이 매우 활발하다는 것은 그 자체로 부동산의 장점이 됩니다. 용인은 100만의 인구가 있는 전국에서도 손에 꼽히는 대도시입니다.


그러니 아무리 버블이니 폭락이니 해도, 이곳에 있는 사람들이 집단으로 이탈하지 않는 이상 관심 지역으로 두고 지켜보셔도 좋을 곳입니다. 그러나 늘 그렇듯이 용인 내 모든 지역이 함께 움직이는 것은 아니므로 용인을 살펴보실 때는 다음의 사항들을 꼭 고려하시길 바랍니다.


우선 교통 환경과 관련된 개발 호재를 보셔야 합니다. 특히 새롭게 생겨나는 도로와 지하철 교통망을 말입니다. 도로는 세종고속도로가 현재 건설 중이라는 사실을 꼭 고려하시고, 지하철은 분당선과 신분당선이 어떻게 확장되는지 확인하시기 바랍니다. 고정 이용자가 적고 세금 먹는 하마로 비판을 받고 있지만, 경전철 에버라인에 관해서도 관심을 가질 필요가 있습니다.


두 번째로 대규모 개발지역이 어디에, 얼마나 큰 규모로 들어오고 있는지 확인해 보셔야 합니다. 앞서 여러 개발 계획을 알려드렸지만 관심 지역에 어떻게 접근할 것인가 등 세부적인 접근 방법은 여러분 자신의 숙제입니다.

직방에서는 용인과 인근 지역 아파트 시세와 시세 변동률을 지도 위에서 비교할 수 있다.

출처직방

세 번째로 주변 경쟁지역과 꼭 비교하셔야 합니다. 용인은 면적이 매우 넓은 지역으로 많은 지자체와 맞닿아 있고, 그들의 기반시설을 함께 이용하고 있습니다. 따라서 용인 인근의 분당·판교, 수원, 화성·동탄, 광주와의 관계에 대해 생각해 보면 꼭 용인만이 답이 아닐 수도 있습니다.


마지막으로 삼성 등 대기업의 움직임을 꼭 함께 보시기 바랍니다. 용인은 주거든, 업무든, 상업시설이든 삼성의 영향력을 계속 받을 수밖에 없는 지역이니까요.


용인은 부동산을 공부하기에 참 좋은 곳입니다. 다양한 종류의 부동산이 개발되었고, 다각적인 정책이 반영되기도 했으며 그를 통해 많은 사람이 성공과 실패를 맛본 곳이기 때문이지요.


그러나 제 개인적인 바람은 용인을 부동산으로만 접근하지 마시고, 즐기는 차원으로도 접근해 보셨으면 하는 겁니다. 에버랜드, 캐리비안베이, 한국민속촌, 스키장, 골프장, 좋은 박물관과 미술관, 쾌적한 콘도시설들이 참 많이 있어 레저 관광 지역으로도 꽤 괜찮은 도시니까요. 용인을 즐기다 보면 자연스럽게 용인에 대한 관심도 커질 것이라 확신합니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong



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