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분양 광고, 그대로 믿어도 될까?

조회수 2018. 7. 27. 11:16 수정
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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #43. 다양한 아파트 분양 광고, 어떻게 봐야 할까요?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

최근 한 아파트의 분양 현장에서 열린 강연에 참여했다. 참석하신 많은 분이 부동산 전문가의 말 한마디를 놓칠세라 귀를 쫑긋 세우고 눈을 반짝이며 앉아있었다. 최근 분양 현장에서는 이렇게 대중적인 인지도가 있는 부동산 전문가를 초청해 강연하는 등 청약경쟁률과 계약률을 높이기 위한 다양한 마케팅을 진행한다.



우리가 흔히 접할 수 있는 아파트 마케팅 방법에는 어떤 것들이 있는지, 주의사항은 무엇이 있을지 알아보자.

1. 연예인 마케팅

말 그대로 TV에 나오는 연예인을 이용하는 마케팅이다. 건설회사 광고모델을 인기 연예인이 맡는 것이 가장 대표적인 사례다. 이미지가 좋은 연예인이 나와서 “나는 OO에서 살아요.”라고 하면 마치 그 연예인이 실제로도 광고하는 아파트에 거주하고 있는 듯한 착각이 들면서 해당 아파트 브랜드에 대한 호감도가 높아지는 것이다.



이런 마케팅이 효과적으로 작동하면 당연히 건설회사 이미지도 좋아지고 분양성적도 쑥 올라갈 것이다. 그래서 비싼 비용을 지급하더라도 유명 연예인을 광고모델로 기용하는 경우가 많았다. 하지만 최근에는 유명 연예인을 모델로 기용하는 마케팅보다는 오히려 평범한 일상 속 행복한 삶을 보여주는 이미지 광고가 늘어나는 추세다.

출처: 직방
최근에는 유명 연예인보다는 이미지 광고가 늘어나고 있는 편이다.
2. 전문가 마케팅

신규 분양 아파트의 신뢰를 높이기 위해 부동산 투자나 재테크를 잘하는 연예인이나 부동산 전문가를 활용하는 경우도 늘어나고 있다. 실리를 추구하는 수요자에게 어필하기 위해서다.



부동산 전문가의 경우 광고 모델로 직접 마케팅을 하는 경우도 있지만, 주로 강연이나 상담을 통해서 해당 물건을 직간접적으로 마케팅하는 경우가 더 많다. 전문가의 의견은 당연히 참고해볼 만한 가치가 있겠으나, 그들도 잘못 판단할 수 있고 이해관계가 얽혀 있는 경우가 있을 수도 있으니 판단은 반드시 수요자 본인이 고민하고 결정해야 한다.



최근에는 부동산 방송이나 카페를 통해 특정 지역의 빌라나 미분양 아파트를 추천하는 경우도 많다. 이런 경우, 전문가의 투자 권유로 계약을 했다 하더라도 그에 따르는 책임은 고스란히 계약자 본인에게 돌아온다. 어디까지나 참고만 하고 충분한 조사를 통해 타당성 확인을 하는 것이 좋다.

출처: 직방
직방에서는 지역별 최근 입주 아파트 목록을 알아볼 수 있다.

실제로 수년 전 모 전문가가 특정 아파트를 작정하고 ‘띄우면서’ 계약을 유도하는 바람에 투자손실이 발생한 경우도 있었다.



이런 인위적인 ‘띄우기’가 문제가 되는 이유는 무엇일까? 실수요자와 전세를 주는 투자자들이 시장에 맞게 적절한 비율이 되어야 하는데, 띄우기로 인해 분양권 전매가 목적인 투자자가 지나치게 많이 유입되면 입주 시점에 가까워질수록 분양권 매물이 적정수준 이상으로 늘어나 분양권 가격이 내려가는 현상이 발생할 수 있기 때문이다. 울며 겨자 먹기로 전세로 돌리거나 본인이 입주해야 할 수도 있으며, 도저히 감당이 안 되는 경우 ‘마이너스 피’(매도인이 돈을 더 주고 매도하는 것)로 정리해야 하는 상황이 생기기도 한다.



물론 아파트 시장 분위기가 좋을 때야 프리미엄도 붙고, 쉽게 전매가 될 수도 있지만, 계약 후 잔금까지 2~3년 기간 동안 아파트시장 분위기가 침체되거나 문제가 생기면 뜻하지 않게 고생을 할 수도 있는 것이다.

3. 맨투맨 마케팅

상담을 하다 보면 ‘지인’으로부터 투자 추천을 받았다는 말을 종종 듣게 된다. 이 ‘지인’은 어디서 오는 것일까? 이 또한 마케팅 방법의 일종이다.



맨투맨 마케팅이라고 해서, 분양대행사와 계약을 맺은 사람이 지인에게 개별적으로 홍보를 해, 아파트 분양 계약 유도하는 방법으로 계약 한 건당 일정 부분 수수료를 받게 된다. 건설회사나 분양대행사 입장에서는 마케팅 비용을 최소화하면서 계약률은 올리는 일거양득 마케팅이 맨투맨 마케팅이다.



‘지인’을 통하기 때문에 순수한 정보 제공인지, 마케팅인지 구분하기가 어렵다. 누군가가 과하게 계약을 권한다면 정말 그만한 가치가 있는지 타당성 확인을 거치는 것이 좋다.

출처: 직방
아무리 지인이라도 과하게 계약을 권한다면?
4. 뉴스 기사 마케팅

신문이나 잡지에 나온 기사를 보이는 그대로 믿으면 안 된다. 필자도 여러 매체로부터 인터뷰 요청을 받는데, 가끔 인터뷰 기사를 내보내 주는 대가로 돈이나 일정 부수를 구매해달라는 요구를 받기도 한다.



최근에는 특히 인터넷 신문 기사를 보면 이게 뉴스인지 광고인지 헷갈리는 아주 교묘한 광고를 종종 볼 수 있다. 많은 사람이 뉴스 기사는 공신력이 높다고 생각하기 때문에 뉴스 기사 형식을 빌린 간접광고의 효과는 의외로 높다.



뉴스를 볼 때 특정 지역이나 아파트 분양 관련 기사가 나오면 미디어에 대한 지나친 환상을 가지지 말고 냉정하게 필요한 정보만 받아들이는 것이 좋다.

출처: 직방
신문이나 인터넷에서 본 기사에서도 필요한 정보만 받아들이는 것이 좋다.
5. 보장 조건 마케팅

보장 조건형 광고는 불안한 투자자의 마음을 안심시켜 계약률을 올리는 마케팅 방법이다. 청약시장 분위기가 좋을 때는 굳이 이런 보장 조건 마케팅을 하지 않아도 청약경쟁률이 올라가지만, 청약시장 분위기가 꺾여 청약경쟁률이 떨어지면서 미분양 발생 가능성이 커지면 분양대행사에서 보장 조건 마케팅을 하게 된다.



보장 조건 마케팅의 종류는 원금 보장과 분양 조건부 전세, 임대수익보장 등이 있다. 여기서 중요한 것은 분양 마케팅 책임 주체다. 아무리 보장을 해준다 해도, 정작 보장해주는 주체가 책임을 지지 않으면 보장서는 한낱 종잇조각에 불과하기 때문이다.



우리는 건설회사에서 분양마케팅도 한다고 생각하지만, 현실은 그렇지 않다. 토지를 확보하고 사업을 추진하는 시행회사와 건축공사를 하는 시공회사(건설회사), 그리고 분양 업무를 담당하는 분양대행사로 구분되어 있다.



아파트 현장에 따라 건설회사에서 시행과 시공을 동시에 하는 경우도 있지만, 분양 업무는 대부분 전문 분양대행사에 하청을 주게 된다. 여기서 문제가 되는 것이 분양대행사는 분양업무가 마무리되면 현장을 떠난다는 것이다.



보증서를 발급해주고 나서 나중에 실제 보장을 해주어야 할 문제가 생겼을 때, 계약 당시 몰랐던 까다로운 조건을 적용하거나 심지어 발뺌하는 경우도 있다. 그 때문에 보장 조건 보증서에 시행회사나 시공회사의 책임이 명시되어 있는지 확인을 하는 것이 좋다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1



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