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서울 주택 가격이 지난 몇 년간 가파르게 상승 후 소강상태를 보이고 있다. 소강상태가 지속되면서 지금이라도 집을 사야 하나 고민하던 사람들이 결국 전세를 선택하는 경우가 많아졌다.

2018년 7월 18일, 서울부동산정보광장에 따르면 올 상반기 서울 임대차 시장의 거래량은 총 8만 9천여 건이었는데, 이 중 6만 4천여 건이 전세 거래였다. 비율로 본다면 71%가 넘는다. 서울 부동산 시장 분위기가 침체에 빠져 전세거래가 가장 많았던 2014년 이후 최고치다.

이렇게 다시 전세비중이 높아지고 있지만 우리는 거의 전 재산에 가까운 전세금을 안전하게 지키는 방법에 대해서 얼마나 알고 있을까?

필자의 전문분야인 부동산 경매물건 사례를 보면 보증금의 상당 부분을 돌려받지 못한 채 퇴거하는 임차인의 비중이 상당하다. 이는 임대차와 관련해 기본적인 법률 지식이 없는 것에서 비롯되는 경우가 많다.

교육수준이 가장 높은 나라 중 하나인 대한민국에서 이처럼 실생활에 필요한 기본적인 내용을 몰라 전 재산에 가까운 보증금을 잃는 일이 생긴다는 것은 참으로 아이러니하다. 이번 시간에는 영어, 미분, 적분보다 더 중요한 임차인으로서 반드시 알고 있어야 할 내용에 대해 정리해보자.

전세계약을 할 때, 그리고 잔금을 납부하며 입주하면서 전입신고를 하기 직전까지 반드시 확인해야 할 서류는 바로 등기사항전부증명서다. 예전 명칭이 등기부등본이었기에 아직도 일상에서는 등기부등본이라 통용된다.

등기사항전부증명서에는 현재 소유자가 누구인지, 그리고 이 부동산을 담보로 대출받은 내역이 있는지(근저당), 채무를 상환하지 않았거나 세금 등을 납부하지 않아 이 부동산에 보전처분(압류, 가압류)이 되어있는지 등의 내역이 나와 있다.

이 내용을 보고 내가 진짜 집주인과 계약을 하는 것인지, 임차인인 나보다 앞선 권리들은 무엇인지, 그래서 내 보증금이 안전한지를 반드시 확인해야 한다.

공인중개사를 통해 전세계약을 체결할 경우 물론 이런 내용을 확인해주지만, 최종 선택은 본인이 해야 한다. 좀 더 자세히 설명하자면, 계약 상대방이 진정한 소유자인지의 여부는 공인중개사가 확인하여 계약을 진행하지만, 등기사항전부증명서에 나타난 권리순서와 설정된 금액에 따라 과연 내 보증금이 안전한지의 여부는 스스로 확인할 수 있어야 한다.

예를 들어보자.

전세로 계약할 아파트의 현재 매매시세는 3억이고, 전세금은 2억, 이 아파트 등기사항전부증명서에 나타난 권리는 근저당 1억이다. 이 상황에서 전세 2억에 들어갈 경우 내 보증금은 과연 안전할까?

만약 집주인이 대출 이자를 제때 내지 않아 경매가 진행된다면, 법원은 낙찰된 금액을 가지고 법에 정해진 순서대로 채권자들에게 돈을 나누어주게 된다. 이것을 경매 절차에서는 ‘배당’이라 한다.

그런데 위와 같이 임차인이 전세로 들어가기 전에 근저당 1억이 설정되어 있다면 배당순서는 근저당 1억이 먼저, 그리고 남은 돈을 임차인에게 배당해준다(임차인이 배당받기 위해서는 일정 요건이 필요한데 뒤에서 설명하기로 한다).

그런데 경매는 통상적으로 시세보다 낮은 금액에 낙찰되는 경우가 대부분이다. 만약 2.8억에 낙찰되었다면 임차인은 1.8억밖에 배당받을 수가 없다(실질적으로는 경매 진행비용 100여만 원 정도가 가장 먼저 공제되기에 이 금액마저도 제외된 금액을 배당 받게 된다).

이렇게 되면 임차인은 보증금 2천만 원을 받지 못했지만, 이 집을 낙찰자에게 비워주어야 한다. 못 받은 2천만 원은 기존 집주인에게 돌려받아야 하는데 경매가 진행될 정도라면 지급할 수 있는 여력이 없을 가능성이 클 것이다. 결국 위와 같은 상황이라면 보증금이 위험할 수도 있는 것이다.

주택보급률이 턱없이 낮았던 옛날(지금도 서울과 경기도는 주택보급률이 100% 미만이다), 임차인은 절대적인 을의 위치였다. 그리고 법적으로도 전세권을 설정하지 않는 한 임차인은 일반 채권자의 지위였기 때문에 전세로 살고 있던 집의 소유자가 바뀌면 계약 기간이 남아있다 해도 집을 비워줘야 했다.

게다가 경매라도 진행될 경우에는 임차인은 아무런 법의 보호를 받지 못했다. 일반 채권자에 불과했던 임차인은 그 어떤 경우에도 낙찰자에 대항할 수 없었다. 즉, 보증금 반환 여부와 상관없이 낙찰자에게 집을 비워주어야 했다.

이런 문제점을 해결하기 위해 1981년 3월 5일 특별법이 제정되어 시행되는데, 그것이 바로 주택임대차보호법이다. 이때부터 비로소 임차인은 일정 요건을 갖출 경우 전세권 설정을 하지 않고도 임차인의 지위를 보장받을 수 있게 된다. 그 일정 요건 중 가장 중요한 요건이 바로 전입신고(주민등록)다.

쉽게 말해 전세권 설정을 하지 않은 상태라면 임차인은 해당 주소로 이사하면서(이를 법률용어로 '점유'라 한다) 반드시 전입신고를 해야 법적으로 보호를 받을 수 있다. 반대로 얘기하면 주택임대차보호법 시행 이후부터는 전세권을 설정하지 않아도 점유와 함께 전입신고만 제대로 하면 임차인의 지위를 보장받을 수 있게 된 것이다.

하지만, 전입신고만이 능사가 아니다. 위에서 설명했듯이 점유와 전입신고를 하는 날짜에 등기사항전부증명서에 근저당 등의 권리가 이미 있으면 임차인의 권리순서는 그 이후가 된다. 따라서 배당받는 순서도 위에서 예를 든 것처럼 근저당이 우선이며 임차인이 그다음 순서가 된다. 이때 임차인은 보증금 전부를 다 배당받지 못한다 해도 낙찰자에게 집을 비워주어야 한다.

만약 이사(점유) 하면서 전입신고를 하는 날짜에 등기부상 아무런 권리가 없었다면 임차인이 가장 우선순위가 되면서 그 어떤 상황에도 비교적 안전한 지위를 유지할 수 있게 된다. 이를 법률용어로 '대항력 있는 임차인'이라 한다. 따라서 전입신고는 임차인의 입장에서 생명과도 같으며 가급적이면 전입신고를 하는 당일까지 등기부에는 아무런 권리가 없어야 안전한 것이다.

하지만 전세가율이 낮을 경우라면, 예컨대 매매시세가 3억이고 근저당 설정 금액이 1억인 집에 전세 1억에 들어간다면 이때는 임차인이 후순위라 해도 비교적 안전하다고 볼 수 있다.

이렇듯 전입신고는 임차인의 입장에서 가장 중요한 요건이다. 그러나 위에서 예를 들었듯 임차인이 배당을 받기 위해서는 ‘확정일자’를 받아둬야 한다.

확정일자란 임대차계약서를 공증받는 것이라 이해하면 되는데 일반적으로 임대차계약서를 들고 관할 주민센터에 방문해서 받을 수 있으며, 인터넷등기소에서 계약서 스캔 파일을 제출해 받을 수도 있다.

이 확정일자가 얼마나 중요한 것인지 예를 들어 살펴보자.

매매시세가 3억, 근저당 1억이 설정된 집에 전세 1억에 들어갔다. 그런데 얼마 후 이 집 등기부에 2억의 근저당이 추가로 설정되었고 급기야 경매가 진행되어 2.8억에 낙찰되었다.

<권리순서>

① 근저당 1억

② 임차인 보증금 1억

③ 근저당 2억

이렇게 되면 ①근저당 1억이 가장 먼저 배당되고 그다음 ②임차인에게 1억이 배당되며 남은 8천만 원이 ③근저당에 배당된다. 하지만 이때 임차인이 ①근저당 다음으로 배당을 받기 위해서는 반드시 확정일자가 있어야 한다는 것이다. 만약 확정일자를 받지 않았다면, 또는 ③근저당 이후 확정일자를 받았다면 임차인은 한 푼도 배당받지 못한 채 낙찰자에게 집을 비워주어야 하는 사태가 발생한다.

따라서 전 재산에 가까운 나의 소중한 전세보증금을 잃고 싶지 않다면 최소한 이 내용만이라도 확인을 하고 전세계약을 체결해야 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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/ 다꿈스쿨 멘토

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