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인천시 부평구와 경기도 부천시는 과거부터 지금까지 쭉 경쟁 관계를 유지해오고 있습니다. 물론 1990년대 초반까지는 부평구가 부천시보다 더 경쟁력이 높은 지역으로 평가되었습니다. 1990년대 초 이전의 부평구는 이미 지금의 위상을 가지고 있었지만, 부천은 작은 마을들과 논밭이 대부분이었으니 말이죠.

하지만 1993년부터 전세가 역전됩니다. 중동신도시 입주가 본격적으로 시작되었고, 이어서 상동신도시가 확장 개발되었기 때문이죠. 부평구는 공장단지 위주로 주거시설과 상업시설이 조금씩 발전하는 수준이었지만, 부천은 논밭에 대규모 신도시가 건설되었으니 완전히 천지개벽이 된 것이죠.

새로운 판에 이전에는 없던 도시계획이 완벽하게 된 시설이 들어서게 되면서 서부 수도권 지역에서는 부천 전성시대가 열리게 되었습니다. 부동산의 가치를 가장 쉽게 평가할 수 있는 지표는 부동산 시세입니다. 유사한 수준과 입지를 갖춘, 같은 연식의 아파트끼리 시세를 비교해 보면 지금은 부천시의 시세가 부평구보다 약간 더 높다는 것을 알게 됩니다.

하지만, 부천이 계속 앞서갈지, 아니면 앞서거니 뒤서거니 하며 팽팽한 경쟁 관계를 유지할지는 좀 더 지켜봐야 할 일입니다. 이미 부천의 도시는 숙성되었지만, 부평은 비교적 낡은 만큼 새로운 도심 정비가 진행될 수 있는 여지가 있기 때문입니다.

그 외에도 부평은 부천이 가지지 못한 다른 동력과 충분한 저력을 지닌 지역입니다. 지금도 생활환경이 더 좋다, 학군이 더 좋다, 일거리가 더 많다 등 보이지 않는 치열한 설전이 벌어지는 중입니다.

이 두 지역은 모습이 서로 매우 다르면서도 동시에 매우 많은 공통점을 가지고 있습니다. 이는 이 두 지역의 뿌리가 같기 때문에 그렇습니다. 흥미로운 사실은 현재 부평구나 부천시에 살고 계신 분들을 제외하고는 두 지역을 정확히 구별하는 분이 많지 않다는 겁니다.

부천을 인천의 한 지역이라 알고 계신 분도 계시고 부평이 부천의 한 지역이라 생각하시는 분들도 의외로 많습니다. 그만큼 이들을 구별할 만한 정확한 구분선이 없습니다.

조선 시대 당시, 두 지역은 부평도호부라는 지자체에 함께 소속되어 있었습니다. 부평도호부는 현재 인천의 계양구와 부평구, 그리고 경기도 부천시를 포함한 지역이었습니다.

지금은 인구수나 세대수를 기준으로 분리하지만, 과거에는 산이나 하천 등 자연 지형으로 지역을 분리했는데요. 구 부평도호부(계양·부평·부천)를 보면 북쪽으로는 계양산과 천마산을, 서쪽으로는 원적산과 만월산과 구르지 고개를, 남쪽으로는 광학산과 거머산, 그리고 성주산을, 동쪽으로는 도당산과 추덕산, 원미산으로 둘러싸인 완벽한 분지 지형이었습니다.

하나의 지자체로 묶이기에 안성맞춤이었던 것이죠. 그러니까 원래 인천 계양구와 부평구, 그리고 경기도 부천시는 한집안 식구였던 것입니다.

지금도 이 3개 지역에서 다른 지역으로 갈 때 자세히 살펴보면 지형적으로 다른 지역과 명확히 분리되어 있음을 알 수 있습니다. 부평구에서 인천 남구나 남동구로 가려면 만월산터널을 통과해야 하고요. 서구로 가려면 원적산터널을 통과해야 합니다. 산으로 완벽하게 지역이 분리되어있었던 것이죠.

그러다 일제강점기 당시 일본의 행정관리 편의를 위하여 서쪽(현재 계양·부평)은 인천으로 통합시키고, 동쪽은 부천군으로 따로 분리를 시키며 지금의 모습에 이르게 된 것입니다. 이후 두 지역은 다른 역할을 하고 있습니다.

부평구는 인천에서 엄청난 영향력을 행사 중이고, 부천은 서울의 베드타운 역할을 충실히 수행하는 중입니다. 혹시 누가 또 아나요? 계양, 부평, 부천이 조선 시대처럼 재통합될지 말입니다. 그렇게 함께 협력해야 될 사이가 될 수도 있으니까요.

부평구는 원래 인천 북구에 포함된 지역이었습니다. 그러다가 1988년에 서구를, 1995년에는 계양구를 분리했고요. 이후 북구는 다시 과거 명칭이었던 부평구로 바뀌었습니다. 현재 부평구는 북쪽으로는 계양구를, 서쪽으로는 서구를, 남쪽으로는 남동구와 남구를, 마지막으로 동쪽으로는 경기도 부천시를 두고 있습니다.

부평구는 인천에서 경제적으로 가장 강한 행정구역입니다. 물론 현재까지는 말입니다. 송도가 국제도시로 활성화되면 인천의 최고 강자의 자리는 연수구에 넘겨주어야 할 수도 있습니다.

그러나 송도의 개발 이후에도 부평구는 지속적으로 인천의 강자로 남아있을 것입니다. 태생적으로 송도는 서울 접근성이 떨어지지만, 부평구는 서울에 가깝기 때문입니다.

서울과의 접근성이 좋은 곳이 높은 평가를 받는 것은 다른 어떤 지역에서도 마찬가지입니다. 현시점에서 부천시가 부평구보다 좀 더 높은 가치로 인정받는 것도 부천이 부평보다 서울에 더 인접해 있기 때문입니다. 그만큼 서울과의 물리적 거리는 수도권 부동산의 가치를 평가하는데 가장 중요한 요소입니다.

부평구는 서울과의 인접성뿐 아니라 자체적인 경제 생산 능력이 있다는 장점도 있습니다. 수출공단 4단지로 대표되는 경인 산업단지는 인천 경제의 핵심입니다. 또한 한국GM(구 대우자동차) 부평 공장은 부평구가 인천의 강자 역할을 할 수 있도록 가장 큰 공헌을 하는 기업입니다. 현재도 1만 2천여 명의 근로자가 근무하고 있고, 주변의 협력업체까지 고려하면 부평 경제의 핵심시설이라고 할 수 있습니다.

그뿐 아니라 여러 대기업의 본사·지사·공장이 있고요. 우림라이온스밸리, 남광센트렉스 등 국내 최대 규모의 아파트형공장 단지도 있습니다. 중소기업까지 포함하여 약 1,300여 개의 기업들이 부평구에서 기업 활동을 하는 것입니다.

한편, 현재 부평구에는 인천 최다의 인구와 세대수가 살고 있습니다. 인구 54만 명, 세대수 22만 세대로, 면적은 인천 전체의 5%밖에 되지 않지만, 인구는 인천의 20%를 차지하고 있습니다. 그리고 업무시설보다 주거시설, 상업시설의 면적이 훨씬 넓습니다.

이는 부평구에 일자리가 있는 분도 있지만, 인천 내부나 서울로 통근하는 분 또한 많기 때문인데요. 특히 부평구의 편리한 교통편을 이용하여 서울로 출퇴근하는 분들이 꽤 많습니다. 경인고속도로와 서울외곽순환도로가 있어 도로 교통 접근이 쉽고, 지하철 1호선과 인천지하철 1호선이 부평구의 중앙을 관통합니다. 지하철 7호선 덕분에 서울 강남권과의 연계성도 좋아졌습니다.

또한 인천에서 가장 파워풀한 전철망을 바탕으로 인천 최대의 상권이 형성되어 있습니다. 바로 부평역 상권인데요. 부평지하상가와 재래시장, 그리고 백화점과 로드샵 등 문화의 거리와 결합하여 인천뿐만 아니라 외부 인구도 끌어들이는 거대한 상권입니다. 하지만 최근에는 연수구 송도나 남동구 구월동 지역에 그 영향력이 많이 나누어지고 있기도 합니다.

부평구에는 많은 사람이 오갔던 역사적 흔적이 참 많습니다. 수돗물 상수관이 지나가고, 소금도 이송되고, 일본, 미국 군부대도 상주하는 등 다양한 인물과 물건이 부평구를 통해 끊임없이 움직였습니다.

특히, 조선 시대에는 인천에 집결된 수출입 교역 물건을 중심지 한양(서울)까지 운반하는 중요한 역할을 했습니다. 지리적으로 인천과 한양 중간에 있었기 때문이지요.

하지만 물류 운반 역할에만 그치지 않고 부가가치를 높이는 작업도 함께 진행되었습니다. 신선식품의 유통기간을 늘리기 위해 1차, 2차 가공을 했으며, 공산품을 제조하기도 했습니다.

결국 부평은 과거부터 교통의 요지가 될 수밖에 없는 위치였으며, 상품을 가공, 제조하는 공장입지로 참 좋은 지역이었던 것입니다. 그래서 많은 사람이 찾는 상권이 자연스레 형성된 것이었고요. 이러한 부평의 역할은 오랜 시간이 흐른 지금 이 순간에도 지속되고 있습니다.

부평구는 인천에서 인구도, 경제생산량도 가장 많은 곳입니다. 당연히 그에 따르는 세수도 많이 걷히고 있어 인천시의 사랑을 듬뿍 받는 곳이지요.

물론 현재 가장 대외적으로 주목받는 곳은 연수구의 송도국제도시와 서구의 청라국제도시입니다. 그러나 이 두 지역은 손익만 따져보자면 현시점에서는 이익보다 지출이 더 많습니다. 어떻게 보면 부평구에서 나오는 세수로 이 두 지역을 지원하고 있다고 볼 수도 있습니다. 그만큼 인천 내에서 부평구의 역량은 막강합니다.

머지않은 미래에 송도, 청라 그리고 영종이 제 역할을 하게 되는 날이 올 텐데요. 그때는 부평구의 비중이 지금보다 작아질 수는 있습니다. 하지만 인천 내에서 입지적 리더 역할을 지속적으로 해왔기 때문에, 위상이 급격하게 떨어지지는 않을 것입니다.

최근 인근에 인천시청에서 버스터미널까지 연결되는 구월동 상권과 지하철 7호선 라인의 굴포천부터 부천 신중동 사거리까지 연결되는 상권이 대규모로 형성되었습니다. 이러한 교통망의 확장은 상권을 넓히기도 하지만 분산하는 역할도 하여, 부평역 상권도 이들 지역에 어느 정도는 영향력을 양보하게 될 것입니다.

그렇다고 해서 상권이 크게 쇠퇴한 동인천이나 주안역 상권처럼 완전히 죽지는 않을 것입니다. 동인천이나 주안역 상권은 상권 위주의 지역이었지만, 부평은 업무와 주거 위주의 지역이라 기본적인 수요가 탄탄하기 때문입니다.

부평구는 인천광역시와 서울특별시를 연결해 주는 양 지역에 꼭 필요한 존재입니다. 그 입지적인 장점 하나만으로도 충분히 부동산 프리미엄 경쟁력을 가지고 있는 곳이지요.

대한민국 자동차산업의 요람 청천동, 굴포천이라는 환경 프리미엄을 품은 갈산동, 부평구 최고 주거지 삼산동, 미군 부대 철수 후가 기대되는 산곡동, 부평구의 중심 부평동, 부천 신도시만큼이나 좋은 부개동 등 부평구 내 주요 지역들이 기대되는 이유가 바로 여기에 있는 것이죠.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong