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지난 6월 22일 재정개혁특별위원회에서 보유세 인상안을 발표하면서 보유세 강화의 시동을 걸었다. 지방선거 여당 압승으로 부동산 규제는 더욱 탄력을 받을 것으로 보이는 가운데, 보유세 강화 다음 규제 카드인 후분양제도에 대한 관심이 커지고 있다.

아파트 후분양제도는 무엇일까? 그리고 어떤 장점과 예상되는 문제점은 무엇일까? 하나하나 따져보도록 하자.

주택 분양이란 주택 사업자가 입주자에게 주택을 판매하는 것으로, 우리나라는 토지가 확보되면 시공사가 착공과 동시에 분양 보증을 받아 입주자를 모집하는 선분양제도를 시행하고 있다. 선분양제도는 '주택공급에 관한 규칙' 제7조(입주자모집시기 및 조건) 및 제26조(입주금의 납부)에 의거하여 운용되고 있다. 또, 주택청약제도 및 청약관련저축제도, 분양 가격 규제, 분양권전매제도 등과 연계되어 있으며, 주택건설촉진법(주택법)에 의거하여 분양보증제도와 연계된다.

사업주체가 청약을 통해 당첨이 된 입주자로부터 받는 입주금은 총 분양가격의 10~20% 정도인 계약금, 60% 정도인 중도금, 30~40% 정도인 잔금으로 구분되며, 중도금은 공사시간 동안 회차별로 나누어서 내게 되며 집단 담보 대출인 중도금 대출을 받을 수 있게 함으로써 계약자의 자금마련 부담을 크게 줄일 수 있는 것이 수요자 입장에서 선분양제도의 장점이다.

또, 부동산 시장 분위기가 좋을 경우 주변 아파트 가격이 상승하면서 당첨시 책정된 분양 가격에서 프리미엄이 붙어 분양권 전매를 통해 분양 가격의 10% 정도에 해당되는 계약금만 투자하고 계약금의 몇 배나 되는 투자 수익을 얻을 수 있는 것도 장점이다.

하지만, 최근 가계부채와 부동산 시장 과열 문제로 대출규제가 강화되면서 예전에는 쉽게 되던 중도금대출의 문턱이 높아져 분양 계약자의 자금 마련 부담이 커지고 있고 분양권전매 규제가 강화되면서 조정대상지역이나 투기과열지구에서 분양권을 파는 전매의 길이 막혀 투자자 입장에서는 위험 관리가 중요해진 상황이다.

공급자 측면에서는 토지 확보는 대출을 받고 공사 자금은 계약자가 내는 입주금으로 충당을 하기 때문에 50% 이상 분양 계약만 성공하면 공급자인 건설회사에서는 자금 조달 능력이 없어도 주택을 지어 팔 수가 있어서 주택 공급을 쉽게 늘릴 수 있는 장점이 있다.

빛이 있으면 그늘도 있듯 선분양제도에 좋은 점만 있는 것은 아니다.

계약자는 주택가격의 60~80% 정도 되는 자금을 주택 완공 이전에 납부하는 위험부담을 떠안아야 한다. 만들지도 않은 자동차를 2~3년 전에 미리 계약해야 한다면 어떨까? 그것도 전재산이나 다름없는 거액의 돈을 미리 내야 한다는 면에서는 불합리한 부분도 있다.

특히 부실공사 의혹이 있을 경우 문제가 된다. 높은 경쟁률을 뚫고 어렵게 당첨되어 2~3년 동안 입주금을 내고 드디어 완공이 되어 입주를 하려는데 아파트에 하자가 있다면 기분이 어떨까? 단돈 몇만 원짜리 물건도 하자가 있으면 기분이 나쁜데, 몇 년을 기다린 수억 원의 아파트에 하자가 있으면 그 기분은 말로 표현할 수가 없을 것이다.

물론 공사 중에 건설회사가 부도가 나면 분양보증제도가 있어 보호가 되기는 하고, 하자가 있으면 하자담보책임 관련법이 있어서 사안에 따라 2~10년간 하자수리를 받을 수는 있지만 번거롭기도 하고 새 아파트를 수리한다는 것 자체가 기분 좋은 일은 아니다.

선분양제도의 더 큰 문제는 아파트 분양을 받은 계약자가 아파트 입주 자격인 분양권을 다른 사람에게 프리미엄을 받고 넘겨주어 입주자를 변경하는 분양권 전매가 투기로 번지면 주택 시장이 교란된다는 것이다.

이런 분양권 전매는 수요자 측면에서는 아파트 분양가격의 일부만 낸 분양권을 프리미엄을 받고 전매를 함으로써 투자 수익을 얻을 수 있는 수단이 될 수 있지만, 정부입장에서는 이런 분양권 거래가 결국 주택가격의 상승 요인이 되는 부작용을 그대로 둘 수는 없기에 분양권 거래를 막는 분양권 전매 제한 규제를 하고 있고 거기서 더 나아가 선분양제도에서 후분양제도로 넘어가려고 하고 있다.

우리나라는 과거 경제 성장과 베이비붐 세대의 주택수요가 급증하자 주택의 대량공급을 위하여 주택 선분양제도를 허용하였다. 이는 후분양제도를 전제로 선분양방식을 허용한 것이었지만, 대부분의 건설회사들이 자금부담이 적어 유리한 선분양방식을 채택하면서 현재의 선분양제도가 고착화되었다.

일부 건설회사들이 미분양을 줄이기 위하여 후분양 아파트를 선보이기는 하지만, 그건 제대로 된 후분양이라 할 수는 없다. 이에 정부는 2004년부터 선분양을 제한하고 후분양 전환을 단계적으로 추진하기로 결정하였지만, 계획처럼 진행이 안되고 있다가 이번 문재인 정부에서 부동산 시장 과열을 잡기 위하여 후분양제도로의 전환을 적극 추진하고 있다.

후분양제도가 어떤 장점이 있기에 정부에서 추진하고 있는 것일까? 앞서 설명한 선분양제도의 문제점인 분양권 전매로 인한 주택시장 교란과 가격상승, 부실공사와 미분양 감소 등이 근거가 되고 있고, 대량 주택 공급이 필요했던 과거와 달리 양보다는 질이 중요해진 현재 부동산 시장 상황도 후분양제도 도입에 힘을 싣고 있다. 사실 물건을 보고 돈을 지불하는 후분양제도가 정상적인 주택공급 방식이다.

다만, 후분양제도가 좋은 점만 있는 것이 아닌지라 신중한 검토와 철저한 준비가 필요할 것이다.

후분양제도는 공정률 60~80% 정도에서 분양하기 때문에 선분양제도처럼 공사기간 동안 자금을 마련할 시간적인 여유가 없다. 입주까지 짧은 기간 동안 거액의 자금을 준비해야 한다는 것은 자금력에 여유가 없는 서민층에 부담이 될 수 있다.

장기 무주택자에게 당첨 우선권이 있고, 계약금만 내고 대출을 활용한 후 공사기간 동안 자금을 준비할 수도 있는 선분양제도인 현행 청약제도는 무주택 서민층에게 매우 좋은 내 집 마련 방법으로 볼 수도 있다. 이는 반대로 후분양제도가 도입될 경우, 자칫 자금력에 여유가 있는 부유층에게 기회가 될 수 있는 것이다.

최근 분양가 인하 압력과 더불어 중도금 대출 문턱을 높이자 오히려 자금력이 있는 부유층을 위한 로또 아파트가 되어버린 강남 일반분양 시장의 문제를 보더라도, 정부의 의도와는 다른 결과가 발생할 수 있는 것이다.

또, 후분양 제도는 공정 80%까지는 건설회사에서 자체적으로 공사를 진행해야 하기 때문에 자금력이 부족한 중소 건설회사의 부담은 더 커질 수밖에 없어서 아파트 건설이 대형 건설회사에 집중되는 현상이 더 심화될 수 있고, 80% 이상 공사를 한 상태에서 미분양이 발생하면 치명타가 될 수 있기에 건설회사들은 공급물량 늘리기보다는 될 만한 인기 지역 위주로 선별하여 분양 물량을 공급하는 선택을 해, 중장기적으로 주택 공급 물량이 줄어들 가능성이 있다.

수요자 입장에서 후분양제도의 가장 큰 문제는 이익에 대한 문제다. 현재 선분양제도에서는 당첨 후 부동산 시장 분위기가 좋아서 주변 아파트 가격 시세가 올라가면서 분양권 시세가 오르면 그 프리미엄은 순전히 계약자 몫이 된다. 꼭 전매를 하지 않고 그대로 잔금을 치고 입주를 하든 전세를 주고 가지고 가든 그건 계약자 몫이다. 어떻게 되었든 오른 시세만큼의 차익은 당첨자의 이익이 되는 것이다.

하지만 후분양제도는 다르다. 착공에 들어가서 공사 기간 동안 주변 시세가 오르면 그 오른 금액만큼 후분양 시 분양 가격에 반영이 된다. 공사기간 동안 오른 가격을 선분양제도에서는 수요자가 가지고 간다면, 후분양제도에서는 공급자가 가지고 가는 구조가 되는 것이다.

후분양제도가 바로 시행되는 것은 아니고, 일부 공공 물량부터 시행되겠지만 후분양제도가 우리나라 청약제도로 제대로 자리를 잡으려면 짧은 자금마련 기간과 공사기간 동안의 투자 수익 부분에 대하여 수요자에게 피해가 가지 않도록 충분한 제도마련이 필요해 보인다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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