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종부세 개편! 시장 전망과 실수요자들의 대처 방법은?

부동산 고수의 즉문즉답 #3. 종부세 개편안 발표, 부동산 전문가들이 전하는 해법
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직방 작성일자2018.07.13. | 969 읽음
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정부의 종합부동산세 개편안이 지난주 금요일, 드디어 베일을 벗었습니다. 8.2대책, 재건축 초과 이익 환수제 등 이미 여러 차례 정부의 강도 높은 부동산 정책들이 발표된 터라, 이번 종부세 개편안에 많은 사람들의 이목이 집중되었는데요.


이번 종부세 개편안의 주요 내용을 간단히 살펴보면 1) 공정시장가액 비율의 단계적 인상(현행 80%에서 2020년 90%까지), 2) 과표 6억 원 초과 구간 세율 차등 인상, 3) 3주택 이상 다주택자 과표 6억 초과 시 0.3% 포인트 추가 과세입니다.


전체적으로 ‘다주택자에 대한 추가 과세’라는 방향은 맞지만, 강도가 생각보다 약하다는 의견도 있습니다. 그렇다면 과연 이번 종부세 개편이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 그리고 실수요자들은 어떻게 대처하면 될까요? 직방 부동산 전문가 7인에게 물어봤습니다.



강영훈(붇옹산) / 네이버 카페 <붇옹산의 부동산 스터디> 대표

“기획재정부 발표에 따르면, 이번 종합부동산세 개편 방안에 따라 세율 인상의 적용을 받는 대상자는 전체 주택 소유자의 0.2% 수준이라고 합니다. 그리고 과표 6억 원을 초과하는 3주택 이상자로서 0.3%p의 추가 과세의 대상 인원 역시 0.08% 정도라고요. 공정시장가액 적용 비율을 현행 80%에서 2020년 90% 선으로 매년 5%p씩 올리면 전체적인 종합부동산세 대상자들의 세 부담은 늘어날 것입니다.

1주택자라면, 아주 크게 영향을 받지는 않을 것으로 생각됩니다. 강남의 시가 23억 원 아파트를 산다고 하더라도 이번 종합부동산세 개편 방안에 따라 추가로 내야 하는 세액은 생각보다 크지 않습니다.


다만, 다주택자들의 경우는 셈법이 복잡해지리라 생각합니다. 물론 다주택자일수록 절세는 훨씬 더 잘하는 경우들이 일반적이고, 이미 선제적으로 임대 사업자 등록 등을 통해서 미리미리 대비하신 분들이 많을 것으로 생각합니다만, 앞으로 2주택자 이상의 다주택자가 추가로 주택을 사는 것은 여러모로 큰 부담이 되리라 생각합니다. 


종합부동산세는 인별 과세이기 때문에 부부의 경우 명의를 분산하는 방법 등을 통해 주택을 산다면 1인 2주택까지는 0.3%p 증세가 적용되지 않습니다. 1인 3주택은 종부세 폭탄을 맞을 수도 있다는 점을 간과하지 마시고 2주택 이내로 명의 분산하시거나, 초과분에 대해서는 임대 사업자 등록 등을 통해 피해 가는 방법을 대비하시기 바랍니다.


보유세, 양도소득세 등 세제 정책은 시장의 흐름을 따라 유동적으로 변해왔습니다. 상승장에서는 주택 수요를 줄이기 위한 대책이 나오고, 하락장에서는 또 주택 수요를 늘리기 위한 대책이 나올 것입니다. 너무 짧은 호흡으로 부동산 규제를 공포스럽게 받아들이지만 마시고, 큰 흐름에서 이 또한 지나가리라 생각하며 너무 무리하지 않으셨으면 좋겠습니다.”


김인만 / <김인만 부동산 연구소> 소장

“공시 가격 합이 12억이 넘는 3주택자는 주택 수를 줄여 0.3% 중과세를 피하는 것이 유리합니다. 주택 수 줄이는 방법은 강남 등 핵심 지역 내 똘똘한 주택은 보유하고, 지방 또는 경기 인천 덜 똘똘한 주택 위주로 매도 또는 보유 가치 있을 시 임대 사업자로 등록하는 방법이 있습니다. 또 종부세는 인별 합산이기 때문에 부부 공동명의 또는 증여해서 과세표준 낮추는 것도 고려할 만합니다.


종부세 개편 관련해서 1주택자는 큰 부담이 없으니 분위기에 동요되지 말고 꾸준히 보유하는 전략이 필요합니다. 이번 개편안이 조금 부담스럽긴 하지만 강남 아파트를 팔 정도로 강력하지는 않아서 똘똘한 한 채 집중 현상이 더 두드러질 듯합니다.”

'똘똘한 한 채'가 집중되어 있는 강남구 대치동. 직방 앱에서는 지도상에서 아파트별 시세를 쉽게 볼 수 있다.

출처 : 직방

김태훈(새벽하늘) / ㈜스카이던 대표, 다꿈스쿨 멘토

“먼저 시장은 서울을 중심으로 당분간 매도 심리는 상승하고 매수 심리는 하락할 것입니다. 하지만 강남과 강북을 나누어 살펴보면 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 늘어나면서 강남의 매수 심리는 오히려 높아질 가능성이 높습니다. 그리고 강북의 매수 심리 하락은 가격 하락에까지 반영될 가능성은 낮아 보입니다. 왜냐면 현재 강북은 기존 급등한 강남을 상대로 갭 메우기가 한참 진행되고 있는데 그 흐름을 누를 만큼 종부세 인상의 파급력이 강해 보이지는 않기 때문입니다. 따라서 실수요자 입장에서는 종부세 개편안 발표에 따른 가격 하락을 기대하는 것보다 잠시 주춤해진 타이밍에 아직 덜 오른 지역을 공략하는 것도 내 집 마련에 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다.”


김학렬(빠숑) / 더리서치그룹 부동산조사연구소장

“1세대 1가구는 9억 원, 다주택 가구는 6억 원이기 때문에 10억 원 이상 고가 주택 시장에는 큰 영향이 없을 것으로 예상합니다. 물론 세율을 올리거나 기준 시가를 현 시세로 올리게 되면 세금 총액 자체가 올라가게 되므로 부담이 늘어나는 것은 사실이나 올라가는 금액 때문에 집을 팔 정도는 아니라는 것이지요.


결국 다주택자들, 특히 전세 레버리지 투자를 한 경우가 가장 부담이 증가할 예정입니다. 전세 투자의 경우 월세를 받는 형태가 아니기 때문에 매도하기 전까지는 계속 세금만 부담해야 합니다. 현금 보유가 많지 않거나 월 수익금이 고정적이지 않은 세대의 경우 큰 부담이 될 수 있습니다. 하지만 이미 지난 4월 이전까지 부담이 발생할 만한 다주택자들은 매도를 했고, 지금은 충분히 버틸 수 있는 투자자층들만이 남아 있다고 판단됩니다.


다만 입지가 좋지 않고, 상품이 좋지 않은 아파트의 경우 역전세의 부담이 있기 때문에 역전세가 심한 지역에 다수의 주택이 있는 경우는 매도 물량이 나올 수 있습니다. 결국 입지가 나쁜 쪽은 계속 안 좋아질 수밖에 없고, 입지가 좋거나 새 아파트의 경우는 부담이 덜 할 것이라고 예상됩니다.

파주운정신도시, 용인 처인구, 평택은 공급 과다로 역전세난이 우려되는 지역들이다.

출처 : 직방

거래량이 줄고 투자용 부동산 거래는 이미 마무리되었기 때문에 지금 부동산 시장은 실수요자 시장입니다. 매물이 많아지고 있고, 매수자는 적어지고 있기 때문에 연초보다 조금 더 유리한 입장에서 매물을 검토할 수 있기 때문입니다. 지금 문제가 되는 것은 전세가 하락이지, 매매가 하락은 아닙니다. 매매가의 하락이 예상되는 지역은 대부분은 입지가 좋지 않은 곳이기 때문입니다. 결국 입지가 좋은 지역 중에서 가장 좋은 매물을 선택하기가 아주 좋은 시장인 것이지요. 좀 더 적극적으로 좋은 상품을 찾는 방법이 좋은 시기입니다.”


쏘쿨 / <수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

“정부는 1주택 소유자는 보호하면서 다주택자는 세금을 중과하는 방향으로 가고 있습니다. 따라서, 1주택 보유자라면 고가 주택이라도 이번 세제 개편안에서 보유세 부담이 크지 않을 예정입니다. 반면 다주택자라면 세 부담이 이번 개편으로 늘어날 가능성이 높은 만큼 임대 주택 등록을 하는 방향으로 갈 것이고, 지방이나 비선호 지역 물건들은 매도할 가능성이 있어, 부동산 시장 양극화가 심화할 것으로 보입니다.


시장에서는 위기보다 불확실성을 더 경계합니다. 이번 개편안 발표로 시장의 불확실성이 사라졌기 때문에 실수요자들은 자신의 상황에 맞게 대처를 하면 됩니다. 향후 서울, 수도권 지역 부동산 가격이 당분간 보합 위주로 갈 가능성이 높으므로 무주택자라면 서울, 수도권 관심 지역을 지속해서 모니터링 하면서 가격 조정 급매가 나오는 시기에 접근하시는 것이 좋습니다. 특히 비강남권 지역의 매도 물건을 잘 보면 뜻밖의 가격 조정 물건도 발견할 수 있을 것입니다. 이번 종부세 개편안은 다주택자들을 타켓으로 한 핀셋 규제로, 일반 실수요자들에게는 큰 영향을 미치는 부분이 아니라서 실수요자는 내 집 마련을 계획 세운 대로 실천해 나가시면 될 듯합니다.”



정지영(아임해피) / 네이버 블로그 <아임해피 투자의 추월차선> 대표

“이번 종부세 개편으로 정부 개정안에는 공정시장 가액 비율을 90%까지 인상하고, 과세표준 구간 6-12억 사이의 집들의 세율은 기존 0.75%에서 0.85%로 올리기로 했습니다. 3주택 이상자는 투기 세력으로 전제하고 0.3% 포인트의 추가 과세를 결정했습니다.


그러므로 과세표준 구간 6-12억 있는 1주택자라면 공동명의 또는 증여를 통해 과표를 분산시키는 것이 가장 바람직합니다. 만약 종부세가 부담이라면 임대 주택 등록을 하는 것도 좋지만, 임대 주택 중 종부세 감면은 기준 시가 6억 원 이하 주택만 가능하고 그 이상은 해당이 안 되니 임대 주택 등록 전 확인이 필요합니다. 실수요자라면 종부세의 부담보다는 자신의 소신을 가지고 내 집 마련을 하는 것이 좋습니다.”


함영진 / 직방 빅데이터랩장

“급매물을 쏟아내는 투매나 급격한 가격 하락은 없겠으나 당분간 가격(매매)은 보합 및 약세를 보일 전망입니다. 점진적이긴 하나 재건축 등 고가 부동산을 많이 보유할수록 보유세 부담이 강화되는 구조입니다. 강북보다는 고가 부동산이 몰려 있는 강남권 거래 시장의 심리적 타격이 예상됩니다. 1주택자보다는 다주택자 등 주택 과다 보유자의 종부세 부담이 가중될 전망입니다.


종합부동산세 과세 강화 충격은 내년부터 현실화할 예정이지만, 보유하고 있는 동안 부담이 지속하기 때문에 다주택자라면 강남권 주택은 증여의 방법, 강북권 중소형 주택은 주택 임대 사업자 등록을 통해 세 부담을 낮추는 전략이 필요합니다.


무주택 실수요자는 서울 역세권, 과천지식정보타운, 위례신도시, 성남 금토·고등지구, 신혼부부 희망타운 등에서 공급하는 인기 택지 위주로 분양(청약) 시장을 두드리는 것이 현명합니다. 특히 종부세 개정안이 장기 보유 및 고령자 공제, 납세 의무자 기준 9억 원 등을 통해 1세대 1주택자를 배려하면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요자 선호가 집중될 예정입니다.


전세 보증금을 끼고 집을 사는 갭투자는 당분간 금물입니다. 3주택 이상 보유자의 간주 임대료 산정 시 소형 주택(기준시가 3억 원 & 60㎡ 이하 주택)의 보증금을 과세 대상에서 제외하던 혜택이 올해 말 일몰되는 등 소형 주택 과세 특례가 점차 축소되면서 갭투자나 단기 시세 차익용 투자도 어려워지고 있습니다. 여기에 주택분 종부세율은 다주택자 추가 과세에 따라 3주택 이상자는 과표 6억 원 초과 시 0.3%p씩 세율이 증가하게 됩니다. 과세의 형평형 차원에서 논란이 있겠으나 2022년까지 임대 사업자의 등록 임대 주택 200만 호를 달성하려는 정부 목표가 고가 3주택 이상 보유자의 종부세 추가 과세에 투영된 것으로 판단됩니다. 결국 다주택자의 임대 사업자 등록을 강력하게 권고하는 시그널이 될 것으로 보입니다.


갭투자의 성지였던 길음뉴타운 인근 시세를 직방 앱에서 찾아봤다.

출처 : 직방

상호 금융업의 DSR 도입, 종합부동산세 강화, 분양권·다주택자 양도세 중과(조정 지역) 등, 매입·보유·매각 단계 모두 정부 규제가 상당합니다. 철저한 입지 분석과 절세를 통한 장기 보유 전략이 유효할 전망입니다.”




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