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공시가격과 실거래가의 간극, 좁혀질까?

'부동산 가격 공시 제도 개선 권고' 시장 전망은?
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직방 작성일자2018.07.13. | 674 읽음
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2018년 7월 10일, ‘국토교통분야 관행혁신위원회’(이하, ‘위원회’)가 국토교통부 부동산가격공시제도에 대한 개선권고가 발표되었다. 어떤 내용이고, 제도 개선권고가 부동산 시장에 미치는 영향은 어떨까?

공시가격과
실거래가의 간극, 좁혀질까?

국토부가 매년 공시하고 있는 부동산(토지·단독·공동주택) 공시가격은 보유세 과표, 각종 부담금 산정기준 등 60여 가지 행정목적으로 활용되고 있어 시세를 반영한 정확한 가격을 책정해야 하나 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율이 많이 낮다는 문제가 꾸준히 제기돼 왔다.


공시가격 평가시스템의 실거래가 대비 낮은 현실화율과 상품간 불형평성이 유형간, 지역간, 용도간, 가격대별 등 각종 부문에서 차이를 보이면서 수평적, 수직적 불형평 문제가 과세의 객관성 논란으로 이어졌기 때문이다.


이에 따라 정부는 공시가격의 현실화율과 형평성 제고를 위해 공시가격을 산정하는 시세분석의 통일된 방법론 및 기준 등이 포함된 가이드라인을 마련하고 조사평가자에게 시세분석보고서 작성을 의무화할 계획이다.


부실 조사자의 다음 년도 공시업무 참여 제한과 감정평가법인 간 공시물량 배정 차등 폭을 확대해 부실조사자에 대한 제재 기준을 강화하면서 공시가격의 정확성과 차후 검증을 고도화 할 예정이다.

고급 단독주택지
보유세 부담 커질 전망

과세 형평성 문제가 제기되었던 토지 및 9억 원 이상 고가부동산, 단독주택, 골프장·유원지 등 특수부동산들까지 되도록 빠른 시기에 공시가격 현실화가 이뤄진다면, 서울 강남권 재건축 단지나, 한남·이태원·성북·삼성·방배동 등 고급 단독주택지들의 시세 반영률이 높아져 내년부터 보유세 부담이 커질 전망이다. 이는 경기도 남부 판교·위례·광교·과천일대 택지들의 단독주택부지도 마찬가지다.


새로운 택지지구 생성 및 교통망 확충 등으로 유동인구 변화와 신규 상권이 부상했을 때 부동산 시장의 가격 트렌드를 즉각 반영할 수 있도록 비교표준지 변경과 검증을 의무화 한 부분도 공시가격의 관리강화 방안으로 환영할 만한 요소다. 실거래가를 반영한 공시가격의 현실화율을 개선하게 되면 지금보다 시장투명성 확보, 공시가격의 정확성이 보완될 것이란 점에서 정책방향은 바람직하다.

위축된 부동산 시장과
다양한 거래 형태 반영이 관건!

최근 공정시장가액 비율을 5%p씩 올려 공시가격의 90%로 맞추고, 3주택 자에 대한 추가 세율(과표6억원 초과시 +0.3%p) 인상을 추진한 종합부동산세 개선안에 이어, 공시가격의 낮은 현실화율을 보정할 부동산가격 공시제도의 개선 권고까지 발표되며 내년 보유세(재산세·종합부동산세) 인상은 불가피해졌다. 9억 이상 고가 아파트와 고급 단독주택, 비사업용 토지 등 세금의 과세표준이 되는 공시가격과 공시지가가 상향되면서 보유세 부담이 커질 전망이다.


다만, 최근 부동산시장은 거래량 감소와 입주물량 증가로 위축된 모습이다. 주택시장 침체기 또는 수요자 관망세로, 부동산 거래량이 급감할 때 실거래가는 공시가격의 과세가치를 온전히 반영하는 기준으로 그 기능이 떨어질 가능성이 있다는 점은 주의해야한다.


특히 시장에서 체결되는 거래는 소유권이전에 따른 매매 뿐만 아니라 지분매각, 신탁, 증여, 경매, 판결에 의한 소유권 이전 등 다양한 형태가 존재한다. 이러한 이상치(outlier)를 어떻게 필터링 할지도 고민이 필요하다.

내년 부동산 시장,
당분간 보합 국면 가능성 높아

내년 부동산시장 가격 흐름을 쉽게 예단할 수 없지만, 현재 공급과잉, 금리인상 우려, 정부의 수요억제책 등을 고려한 전망은 큰 폭의 가격상승보다 보합국면 등 거래시장 움직임이 제한될 확률이 높아 보인다.


부동산 시장의 활력이 둔화된 상황에서 매매가 상승 변동 분보다 공시가격이 더 많이 올랐을 때 조세민원 문제가 커질 수 있다. 보유세 부담 뿐만 아니라 준조세인 건강보험료 증가, 기초연금 등 복지수급자 탈락자 논란 등 주변에 미치는 영향력도 고려해야한다. 향후 경제상황과 부동산 시장의 가격흐름, 세수 진도율 등 부동산가격공시제도의 개선에 복합적 고려가 필요하다.

부동산 공시가격 활용 현황

구분 항목
복지 기초노령연금 대상자 판단 기준, 기초생활보장 대상자 판단기준, 취업 후 학자금장기상환 대상자 판단기준, 장애인연금 대상자 판단기준, 지역 건강보험료 부과기준, 생계유지곤란 병역감면 판단기준, 근로장려금 신청자격 판단기준, 신혼부부 전세임대주택 입주대상자 선정
부담금 개발부담금 부과액 산정, 재건축부담금 부과액 산정, 농지보전부담금 부과액 산정
행정 목적 국공유재산 대부 및 사용료 산정, 도로점용료 산정, 초지조성시 국공유 지 대부료 산정, 공직자 재산공개시 기준, 불법전용 농지매수가액 산정, 민사소송 소가 및 인지대 산정, 지적확정에 따른 조정금 산정, 실거래가 신고가격 검증, 국부추계, 공시사항 전산자료 관리, 중개대상물 정보, 국민주택채권 매입, 농업기반시설 목적 외 사용 경비, 공공시행자 택지 활용 시 비용 정산, 농지전용심사, 과태료 부과, 벌금 부과
조세 지방세(재산세, 취득세, 종합부동산세, 양도소득세), 국세(상속세, 증여세)
부동산 평가 보상평가, 경매평가, 담보평가, 국공유지 매각평가, 개발제한구역 토지 매수가 산정, 중요자산 취득 및 처분 판단기준, 매수대상토지의 판정기준, 선매 및 불허처분 토지매수가격 산정, 장기미집행 도시계획시설부지 매수청구금 산정, 농지의 처분명령 및 매수청구, 도로 매수청구시 매수예상가격, 하천구역토지의 매수청구가격, 일반거래지표, 사회복지·공익 법인 등의 기본재산의 처분, 사학기관·기술대학 학교설립에 따른 수익용 기본재산 산정, 자산재평가, 현물출자 자본금 산정, 공동주택 분양가격 산정, 지식경제 기술혁신사업비 산정

* 자료 : 국토부, 「2014년도 부동산 가격공시에 관한 연차보고서」


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