직방

필자는 일 년에 수백 쌍의 부부들에게 내 집 마련 상담을 한다. 집을 매수하려는 경우도 있고, 전세를 알아보는 경우도 많다. 전세를 알아보는 경우는 크게 두 가지다. 일단 전세를 구해 살면서 실거주 집 매수 기회를 노리는 경우나, 서울의 비싼 집값 때문에 우선 전세 끼고 집을 사고, 본인은 싼 지역에서 전세 사는 경우가 있다.

전셋집을 구할 때도 집을 살 때만큼이나 고려해야 할 사항이 많은데, 전세를 구하는 분들은 상대적으로 덜 신중하게 접근하는 경우가 많다. 전세를 구하는 분들이 어떤 점을 주의해야 하는지 잘 모르기 때문이다. 오늘은 전셋집 구할 때 알아야 할 사항들에 관해 이야기해보려고 한다.

보통 전셋집을 구하는 이유는 우선 가진 돈이 부족하기 때문이라고 한다. 반은 맞고 반은 틀린 이야기다. 요즘은 전세가율이 높아서 집주인보다 전세 세입자가 돈이 더 많은 경우가 있다. 전세자금대출 없이 전세금 전체를 가지고 있는 세입자인 경우, 그 집에 대해서 집주인보다 더 많은 돈을 지불하고 있는 것이다.

두 번째는 집값이 앞으로 하락할 거라고 생각하는 분이 전세를 선호한다. 현재 집값이 너무 높아서 나중에 집값이 하락하면 그때 집을 싸게 사려고 기다린다는 것이다. 그런데 서울 외곽순환고속도로 안쪽 역세권 대단지 아파트 중에 지난 10년 전보다 가격이 하락한 중소형 아파트가 얼마나 있을까? 찾아보기 힘들다.

각자가 처한 상황이 제각각이기 때문에 매매가 맞다, 전세가 맞다고 딱 잘라 말할 수는 없다. 위에서 말한 두 가지 경우를 본인의 상황에 대입해보고, 더 유리하다고 판단되는 선택을 하는 것이 맞다.

전셋집을 구한다고 하면 현재 가진 돈에 맞춰서 가장 좋은 집을 구하려는 경향이 많다. 기본적으로는 맞지만 조금 더 깊게 생각할 필요가 있다. 우선 서울, 수도권에서 가장 중요한 건 전철역 역세권 아파트를 구해야 한다는 것이다.

수요가 가장 많은 역세권 아파트를 구해야 나중에 전세를 빼고 나갈 때 다음번에 들어올 세입자 수요가 많이 있어서 언제든지 원하는 만기 시기에 나갈 수 있다.

그러면 전세 구하는 수요가 지속되어 전세금이 많이 오르지 않을까 하는 의문이 들 것이다. 맞다. 하지만 평생 전세로 살 생각이 아니라면 언젠가는 전셋집에서 나가야 한다. 그럼 반대로 전세 수요가 없는 지역에 집을 구해서 2년 만기가 돌아왔는데도 새로 들어올 세입자를 구하지 못해서 집주인이 전세금을 못 빼주는 경우에 처한다면 어떨까?

특히 요즘은 대출 규제도 심해서 서울지역의 경우 대출을 받아 집주인이 전세금을 빼주고 싶어도 가능한 대출은 집값의 30% 내외에 불과하다. 이럴 경우 새로 들어올 세입자마저 없다면 집주인도 난감하고 세입자도 난감한 상황에 처한다. 전세금을 2년 내내 통장에 고이 모셔 놓는 집주인은 드물기 때문이다.

따라서, 다음에 들어오는 세입자의 선호도가 높을 역세권 대단지 중소형 아파트로 전세를 구하는 것이 좋다. 그래야 나중에 2년 만기가 다 되어서 이사를 하든, 중간에 사정이 생겨서 이사를 하든 언제든지 새로 들어오는 다음 세입자를 구하기가 수월하다.

가끔 큰 평수가 싸게 나왔다고 덥석 전세로 들어가는 분이 있다. 평형은 선호도와 직결되는 사항이므로 더 신중하게 접근해야 한다.

전세가 주로 거래되는 평형대가 있다. 24평형, 32평형 같은 중소형 평수가 일반적으로 전세 거래가 많다. 40평형이 32평형과 같은 가격으로 전세물건이 나왔다고 해서 들어가는 게 이득이라고 보기 어려운 이유가 여기에 있다.

전세를 구할 때는 항상 나중을 생각해야 한다. 당장 평형 대비 가격을 보기 보다는 수요가 많은 평형대를 우선으로 고려해 들어가는 게 당연히 좋다.

자금이 부족하다면 전세자금대출을 활용하여 입지 좋은 곳, 전세 구하는 수요가 많은 곳으로 들어가야 한다. 전세자금대출은 상담 후 1주일 정도 소요되기 때문에 계약하기 전에 미리 은행에 가서 알아보는 게 좋다.

대출 가능 금액이나 금리도 신청자의 조건에 따라 다를 수 있다. 그리고 복지 명목으로 운용되어 이율이 낮은 전세자금 대출은 대부분 부부 합산 연 소득 기준이 있으므로 각자의 조건에 맞는 대출 상품을 꼼꼼히 알아보는 것이 좋다.

주택도시기금에서 운용하는 ‘신혼부부 전용 전세자금’은 부부합산 연 소득 6천만 원 이하 무주택자를 대상으로 최저 1.2% 금리로 최대 1.7억 원(수도권)까지 대출이 가능하고, ‘버팀목전세자금’은 부부합산 연 소득 5천만 원 이하 무주택자에게 연 2.3%~2.9% 금리로 최대 1.2억 원(수도권)까지 대출을 해주고 있다.

최근에는 서울시에서 운영하는 ‘신혼부부 임차보증금’도 인기다. 연 소득 기준이 부부 합산 8천만 원 이하로 주택도시기금의 상품과 비교해 범위가 넓고, 대출한도 또한 최대 2억 원까지 가능하다. 서울시에서 최대 연 1.2%p까지 이자를 지원해주는 제도여서 실질적인 이자 부담도 낮다.

전세 계약 기간은 보통 2년이다. 만기가 되어서 재계약을 원하면 집주인과 미리 주변 시세에 맞게 재계약 협의를 해야 한다. 전세금이 오른 경우에는 추가 금액만 더 내고 2년 연장 계약을 하게 되는데, 전세자금대출이 있었던 경우에는 은행에 내용을 알리고 전세자금대출 연장을 해야 한다.

집을 매수할 때 중요한 부분 말고 전세를 구할 때 특히 주의할 부분을 이야기 드렸다. 햇빛이 잘 들어오고 통풍이 좋은지, 주차장은 넉넉하고, 층간 소음은 없는지, 아파트 관리는 잘 되는지, 기타 주변 편의시설(상가, 공원, 은행, 마트, 우체국, 관공서)이 잘되어 있는지도 체크해야 하는데, 이런 사항은 집을 매수할 때와 마찬가지로 중요한 부분이다.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

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쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

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