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2018년 4월 9일을 시작으로 서울 아파트 전셋값이 소폭 하락하기 시작했다. 지금껏 계속 치솟기만 했던 전셋값이 왜 하락하기 시작했을까? 그리고 앞으로 얼마나 더 하락할까?

시장에서 가격을 결정하는 가장 기본적인 원리는 수요와 공급이다. 수요보다 공급이 부족할 경우 가격은 상승하고 반대로 수요보다 공급이 많을 경우 가격은 하락한다. 그리고 이 원리는 부동산, 특히 주택에도 적용된다.

주택에 있어 수요란 여러 가지가 있다. 그 중 대표적인 예가 바로 결혼과 이혼, 그리고 독립하여 분가하는 것이다. 이런 행위 자체로 집에 대한 수요는 늘어난다. 그 밖에 일자리, 교통, 학군, 주거환경 등 수요가 증가하는 데는 다양한 요인들이 있다.

하지만 공급은 단 하나로 압축되는데 그것이 바로 입주 물량이다. 쉽게 말해 늘어나는 수요보다 주택이 적게 공급되면 전세 가격은 상승하고, 반대로 공급이 많을 경우 전세 가격은 하락한다.

과연 이 법칙이 얼마나 전셋값과 연관이 있었는지 살펴보자. 아래 그래프는 서울 아파트의 입주 물량과 전세 가격지수의 관계를 보여준다.

녹색 막대가 입주 물량이고 가운데 부분의 녹색 가로 선은 1년 동안의 적정 입주 물량을 표시해둔 것이다. 참고로 서울의 1년간 적정 입주 물량은 약 5만 호 정도다. 그리고 파란색 선이 전세 가격지수이다.

먼저 A 구간인 1988년에는 입주 물량이 무척이나 많았고, 그 영향으로 전셋값은 보합을 유지하다 결국 하락했다.

B 구간에서는 대체로 입주 물량이 적었고, 그에 따라 전셋값 또한 계속 상승했다.

하지만 C 구간에는 입주 물량이 많았음에도 불구하고 전세 가격이 급등하였는데, 이 부분은 단순 입주 물량으로 설명하기 모호하다. 단, 상승률이 높았던 이유에 대해서는 외환위기 때 큰 폭의 하락을 거쳐 다시 상승하는 과정이었기 때문이라고 설명할 수 있다.

그리고 D 구간에 해당하는 2003년에는 역대 최고치의 입주 물량이 있었기에 전세 가격은 약 2년간 하락했다.

그 이후부터 서울의 입주 물량은 2005년, 2008년을 제외하고는 계속해서 부족했기에 전세 가격은 지금까지 가파르게 상승해왔다. 그리고 지금에야 주춤하고 있다.

C 구간을 좀 더 자세히 살펴보자. 입주 물량이 많았음에도 전세 가격은 상승했다. 이 원인에 대해서는 크게 세 가지 요인을 들 수 있다.

첫째, 전세 가격이 상승하는 요인에서 중요한 요소를 하나 더 추가해야 하는데, 그것은 바로 인플레이션이다. 즉, 물가(연두색 선)가 꾸준히 상승하듯이, 전세 가격도 상승한다는 것이다. 많은 입주 물량은 인플레이션에 의한 상승을 일시적으로 눌러주는 역할을 한다.

둘째, 주택보급률이다. 서울의 주택보급률은 1995년에 68%, 2000년에 77.4%였다. 절대적으로 집이 부족했다. 그렇기 때문에 1995년에서 2002년까지는 입주 물량이 많았어도 전세 가격은 계속해서 상승했다고 해석할 수 있다.

세 번째 요인은 바로 1997년 말에 터졌던 한국의 외환위기다. 이때는 시장의 흐름과 상관없이 모든 자산의 가격이 급격히 하락했던 시기였다. 전세 가격도 예외는 아니었다. 이처럼 외부적 충격으로 인해 큰 폭으로 하락했던 자산은 경제가 회복되는 과정에서 원래 상승해야 했던 몫까지 포함하여 큰 폭으로 상승하는 성향이 있고 서울의 전세 가격 또한 마찬가지였다고 볼 수 있다.

이처럼 과거의 원인을 진단해보는 것은 미래를 예측하기 위한 초석이 된다.

역사적으로 서울의 전세 가격이 입주 물량으로 인해 가시화될 만큼 하락했던 시기는 D 구간인 2003년과 2004년뿐이었다.

그 나머지 하락은 외환 위기나 금융 위기와 같은 외부적 충격에 의해서였다. 물론 지역적으로 좀 더 좁게 들어간다면, 입주 물량이 많은 지역은 전세 가격이 제법 큰 폭으로 떨어지는 경우도 있었지만, 이내 곧 회복되곤 했다.

그런데 지금은 입주 물량이 부족한데도 왜 전세 가격이 주춤하고 있는 것일까? 여기에는 두 가지 원인이 있다.

첫째, 경기도의 입주 물량 영향을 받는 것이다. 서울을 분석할 때는 대체재 역할을 하는 경기도를 함께 살펴봐야 한다.

경기도는 E 구간인 2016년부터 입주 물량이 많아지기 시작했고, 급기야 올해에는 사상 최고치의 입주 물량이 쏟아지고 있다. 이것이 서울의 전세 가격에도 영향을 주고 있다.

둘째는 바로 현재의 가격 위치다. 그래프를 보면 서울 전세 가격은 2009년 금융위기 때의 일시적인 하락을 제외하고는 2005년부터 줄기차게 상승해왔다. 그리고 지금은 물가 상승률을 넘어서 있다.

즉, 그동안 너무 많이 오른 것이다. 아무리 수요와 공급의 법칙에 의해 가격이 결정된다지만, 거품이 없는 전세 가격에는 보이지 않는 심리적 한계치가 있을 수 있다. 그리고 매매 가격 상승에 대한 기대감으로 집을 매입하려는 수요가 늘어나면서 상대적으로 전세 수요가 줄어든 현상도 한몫하고 있다.

서울 전세 가격이 입주 물량으로 인해 유일하게 하락했던 D 구간을 보면 서울과 경기도 모두 입주 물량이 많았다. 그리고 현재의 E 구간을 보면 경기도의 입주 물량이 폭발적으로 늘어난 시기이며 올해는 사상 최고치를 기록하고 있다.

이에 따라 경기도의 전세 가격은 2017년 12월부터 이미 하락하기 시작했다. 이 영향으로 서울 또한 전세 가격이 하락할 가능성이 높다.

하지만 서울 자체의 입주 물량은 여전히 매우 부족한 편이다. 게다가 서울은 입주 물량의 상당수가 기존 주택을 철거하고 새롭게 지어지는 재개발, 재건축형태의 공급이기 때문에, 없어지는 주택 수도 상당하다. 따라서 서울은 과거 D 구간만큼, 그리고 지금의 경기도만큼 하락 폭이 크고 길지는 않을 가능성이 크다.

하지만 지역적으로 세분화한다면 이번 달부터 계속해서 쏟아지는 서초구의 입주 물량과 12월 송파구에 떨어지는 9,510세대의 입주 폭탄은 강남권 전세 가격을 끌어내리는데 매우 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. 그리고 지금도 이미 강남권은 이 영향권 안에 들어와 있다. 따라서 이를 참고한다면 좀 더 현명한 이사 준비를 할 수 있을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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다꿈스쿨 멘토

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