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서울과 분리할 수 없는 지역, 경기도 입지 분석!

빠숑의 입지 분석 레시피 #38. 경기도는 서울과 분리해서는 절대 제대로 이해할 수 없는 지역입니다.

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김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

경기도에 대해서는 제도권이나 온라인의 어떤 부동산 전문가도 구체적으로 설명한 자료가 없습니다. 아마도 제가 쓴 ‘수도권 알짜 부동산 답사기’의 경기도 편이 가장 먼저 경기도를 설명한 책이고, ‘부자의 지도 다시 쓰는 택리지’가 보충 설명을 한 책일 것입니다.


경기도는 설명하기가 어렵기 때문입니다. 가장 큰 이유는 많은 사람들이 경기도를 서울과 분리해 별도 지역으로 이해하려고 하기 때문입니다. 경기도를 다른 광역시나 도 중 하나라고 분석하는 순간, 그 분석 리포트는 접근이 잘못된 것입니다. 경기도는 언제나 서울을 보좌하는 역할을 해왔습니다. 따지자면, 조선 시대에 한양으로 수도를 옮긴 이후부터 지금까지 경기도의 역할은 바뀐 적이 없죠.


‘경기’라는 단어의 의미를 아시나요? 경기도의 이름은 전국 모든 도 중 가장 이질적입니다. 잘 아시겠지만, 강원도는 강릉과 원주, 충청도는 충주와 청주, 전라도는 전주와 나주, 경상도는 경주와 상주의 줄임말입니다. 하지만 경기도는 지역 내 주요 도시의 이름을 조합한 것이 아닌, 서울 경(京)과 주변 지역이라는 의미의 기(畿)의 조합입니다. 서울을 보좌하는 주변 지역이라는 의미입니다.

직방 빅데이터랩에서 본 서울과 경기도 아파트 평당가

출처직방

따라서, 경기도는 서울과의 연계성을 떼어놓으면 부동산 가치 분석이 의미가 없습니다. 동떨어진 것처럼 보이는 경기도 지역도 어떻게든 서울과 연결되기 위해 노력하고 있다는 것을 이해하신다면, 현재와 미래의 경기도 부동산의 가치를 이해하실 수 있을 겁니다.


실생활에서도 경기도를 수도권과 거의 같은 의미로 쓰는 이유를 오늘 칼럼 이후로는 공감하실 거라 생각합니다. 광역 자치단체 중에서 시, 군, 구가 가장 많고, 인구도 가장 많은 지역, 서울의 역할을 함께 나누어 수행하고 있는 지역, 경기도 이야기를 지금부터 시작합니다.

경기도,
인구는?

먼저 인구수부터 보겠습니다.

경기도 인구는 1,287만 명에 달한다.

출처직방

총 1,287만 명입니다. 단일 자치단체로는 가장 많습니다. 2위인 서울특별시(987만 명)보다 많고, 부산광역시(347만 명)보다도 압도적으로 많습니다. 중요한 사실은 경기도 인구는 점점 더 많아지고 있다는 겁니다.

직방에서 본 최근 2년 경기도 인구 흐름

출처직방

경기도청이 있는 수원시는 무려 120만 명이 넘고요. 고양시가 104만 명, 용인시가 100만 명입니다. 이 3개 도시는 광역시가 되어도 되는 규모입니다. 이어서 성남시가 97만 명, 부천시가 85만 명입니다.


그야말로 어마어마한 인구지요. 그만큼 수요가 상당히 많습니다. 그래서 경기도의 웬만한 도시들이 지방 도시들보다는 당연히 더 시세가 높고 서울 일부 지역보다도 시세가 높은 것입니다.


물론 지금까지 설명한 수원, 고양, 용인, 성남, 부천 등은 세부 단위로 쪼개서 봐야 합니다. 수원에서는 영통, 고양시는 일산, 용인시는 수지, 성남시는 분당, 부천은 중동, 상동이라는 별도의 ‘브랜드’가 있습니다. 이 브랜드 지역은 상대적으로 시세가 더 높습니다. 그래서 경기도를 좀 더 자세히 이해하기 위해서는 시, 군, 구 지역별로 추가 분석을 하는 것이 맞습니다. 하지만 오늘은 경기도 전체의 윤곽을 둘러보는 데 집중하고, 구체적인 지역별 분석은 차차 별도의 칼럼에서 다루도록 하겠습니다.


인구가 가장 적은 시, 군, 구는 연천군, 과천시, 가평군, 동두천시입니다. 수요가 기본적으로 적은 지역이기 때문에 주변 지역과의 관계를 한 번 더 따져봐야 하는 지역이지요.

경기도,
아파트 시세는?

다음은 경기도의 아파트 시세를 보겠습니다.

경기도 내에서는 과천시 평당가가 가장 압도적으로 높다.

출처직방

평당가를 살펴보면 과천시가 가장 높습니다. 2위 성남시와는 2배 이상의 격차로 압도적 1위입니다. 서울 강남권 평균 시세보다도 높습니다. 3위는 하남시, 4위는 광명시, 5위는 안양시, 이어서 의왕시, 구리시, 군포시, 부천시, 고양시, 수원시, 용인시 등의 순입니다. 그리고 연천군이 가장 시세가 낮은 지역입니다. 연천군의 시세는 다른 지방 시, 군 지역 시세와 유사합니다.


경기도 시세의 스펙트럼이 이렇게 다양합니다. 서울 강남권보다 시세가 높은 지역부터 지방보다 시세가 낮은 지역까지 모두 포함하고 있는 지역이 바로 경기도입니다.


이런 경기도를 평균으로 설명하려는 순간, 바로 나는 부동산 전문가가 아니라는 것을 선언하게 되는 것이지요. 경기도는 전체 평균으로 분석하면 절대 답이 나오지 않습니다. 철저하게 지역별로 봐야 합니다. 세부적으로 보면 볼수록 현실에 가까워집니다. 그만큼 다양한 수요가 존재하는 곳이니까요.


인구와 시세를 같이 보겠습니다.

경기도는 인구와 아파트 평당가의 스펙트럼이 아주 넓다.

출처직방

경기도 전체 평균보다 높은 지역 중 과천시, 의왕시, 구리시의 시세가 인구에 비해 상대적으로 높아 보입니다. 반면, 고양시, 수원시, 용인시는 공통으로 100만 명이 넘는 인구수를 가진 지역인데 상대적으로 시세가 낮아 보입니다. 아울러 평택시, 파주시, 의정부시, 남양주시, 화성시, 안산시의 경우는 인구가 40만 명이 넘는 대도시인데 상대적으로 시세가 낮아 보입니다.

경기도,
세 가지로 분류하면?

그럼 이렇게 세 가지 사례로 정리해 보면 어떨까요?


1. 인구, 즉 수요층이 가장 적은 지역인데 가장 비싼 지역(과천시, 의왕시, 구리시)

2. 인구, 즉 수요층이 가장 많은 지역인데 왠지 싼 것 같은 지역(고양시, 수원시, 용인시)

3. 인구, 즉 수요층이 상대적으로 많아 보이는데 왠지 싸 보이는 지역(평택시, 파주시, 의정부시, 남양주시, 화성시, 안산시)


이 세 분류가 현재와 미래의 경기도를 이해하는 각각의 주제라고 보시면 됩니다. 얼핏 간단해 보이지만, 설명해야 하는 양이 상당히 많습니다. 경기도 한 지역을 주제로 책을 쓰라면 세 권 정도는 거뜬히 쓸 수 있을 겁니다. 그래서 오늘은 세 가지 사례를 케이스별 대장 지역을 중심으로 개략적으로만 설명하려고 합니다.


먼저 1번의 대장 지역, 과천시입니다. 과천시의 아파트 가격은 경기도라고만 하면 절대 이해할 수 없습니다. 과천시는 서울입니다. 서울 중에서도 강남권이라고 보셔야 합니다. 그런 역할을 해왔고, 앞으로도 그럴 겁니다. 그래야 경기도에서도 평당 4천만 원이 가능하다는 것을 이해하실 수 있습니다.


2번 지역의 대장지역은 고양시입니다. 고양시는 일산동구, 일산서구, 그리고 덕양구가 있습니다. 고양시의 시세가 상대적으로 저렴했던 이유가 뭐였나요? 주변에 경쟁 지역이 많이 탄생했고, 핵심 수요층이 계속 이탈했기 때문입니다. 쉽게 말해, 경쟁력이 떨어지는 입지와 상품 지역이었다는 것이지요.

직방을 통해 고양시 전체 아파트 단지와 준공연도 10년 이내 아파트 단지를 번갈아 검색한 모습

출처직방

고양시가 주변 경쟁 지역과 비교해 입지 경쟁력이 떨어졌을까요? 상품 경쟁력이 떨어졌을까요? 당연히 상품 경쟁력의 문제가 더 컸겠지요. 그렇다면 고양시에 새 아파트가 들어서서 상품 경쟁력이 회복되면 다시 핵심 수요층을 가져올 수 있겠습니까? 그것에 대한 확신이 고양시의 미래겠지요.


3번 지역의 대장지역은 화성시입니다. 화성시는, 남양주시와 더불어 인구 60만 명이 넘는데 분구가 되지 않는 시입니다. 곧 분구될 것이라는 의미이지요. 화성시는 인구 증가로 보면 전국에서 Top 3안에 드는 지역입니다. 앞으로도 화성시 인구는 계속 증가할 겁니다.

직방에서 본 최근 2년 화성시 인구 흐름. 수원을 비롯한 주변 지역에서 인구 유입이 활발하다.

출처직방

이렇게 발전 속도가 빠른 지역인데 왜 시세가 상대적으로 낮을까요? 두 가지 이유가 있지요. 하나는 발전 속도가 빠른 지역이 있고, 그렇지 않은 지역이 있기 때문입니다. 다른 하나는 다른 도시와 비교해 본격적으로 개발이 시작된 시점이 늦었다는 것입니다. 그렇다면 화성시에서 미래를 준비하는 방법은 뭘까요? 발전 속도가 빠른 지역의 미래를 관심 있게 봐야 합니다. 3번 지역은 결국 시간이 흐름에 따라 제 가치를 찾아갈 것이니까요.


경기도 칼럼은 여기까지입니다. 너무 짧게 끝내버렸나요? 물론, 제가 설명해 드린 내용에 포함되지 않은 지역도 있습니다. 하지만 그 지역들은 원래 경기도의 발전 방향과는 무관한 지역들입니다. 관광지로만 활용하시면 되는 지역이라는 의미입니다.


오늘 경기도 이야기 어떠셨나요? 눈치채신 분이 있을지 모르겠지만, 직방과 함께 매주 한 편씩 진행하는 ‘입지 분석 레시피’ 칼럼에서 오늘 경기도 편을 마지막으로, 15개 광역지방자치단체를 모두 다뤘습니다. 어떠신가요? 부동산에 대한 눈높이가 좀 높아지셨나요?


제가 비서울 지역 부동산 답사기를 전해드리며 계속 반복해서 말씀드리는 것이 있습니다. 부동산은 여러분이 직접 판단하셔야 한다는 것을 절대 잊지 마시라는 겁니다. 아무리 책을 읽고, 강의를 듣고, 컨설팅을 받는다 하더라도 여러분의 가치 판단 기준이 없으면, 그리고 여러분이 이해가 되지 않으면 절대 따라 하시면 안됩니다. 제가 직방과 함께 매주 전해드리는 ‘입지 분석 레시피’ 칼럼이 부동산에 대한 이해의 지평을 넓히는 역할을 했으면 하는 게 저의 작은 바람입니다.


사람은 혼자서는 절대 행복할 수 없습니다. 부동산도 마찬가지입니다. 특히 오늘 다룬 경기도는 서울이라는 동반자 없이는 절대 홀로 설 수 없는 곳입니다. 경기도처럼, 여러분의 곁을 든든하게 지켜주는 사람이 있다면 오늘 따뜻한 말 한마디 건네 보시는 건 어떨까요?



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