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재건축 가고 OOOO이 온다!

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #27. 재건축만큼이나 호재라는 이것!

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

지지난 주 칼럼 기억하시나요? 재건축 초과 이익 환수제와 관련해 부담금 공포에 떨고 있는 아파트들을 함께 살펴봤었는데요, 생각보다 높은 재건축 부담금에 재건축 아파트 매매가가 떨어지는 등 강남 재건축 시장이 위축되는 모습입니다.


재건축하자니 재건축 부담금이 두렵고, 오래된 집이니 고쳐서 새집처럼 살고는 싶고. 재건축 말고 다른 대안은 없을까요? 있습니다. 바로 리모델링이죠. 얼마 전 서울시는 재건축의 대안으로 ‘서울형 리모델링’ 시범 사업 1차 선정 아파트를 발표했는데요, 어떤 곳들이 선정되었는지 함께 살펴봅시다.


먼저 뉴스를 살펴볼까요?

“서울형 리모델링 시범사업에 지원한

22개 단지 중 11개 단지를

지난주 1차로 추려

해당 단지를 관할하는 구청에 통보했다.

이번에 1차로 선정된 단지는

서울시 전체 자치구 중 총 4곳에서 나왔다.

중구에서 ‘남산타운’, ‘회현 별장’ 2곳,

송파구에서

'문정 시영’, ‘문정 건영’. ‘마천 아남’ 3곳,

구로구에서

‘신도림 우성 1·2·3차’, ‘센츄리’ 4곳,

강동구에서

‘길동 삼익세라믹’, ‘길동 우성 2차’

2곳이 선정됐다. “


- 기사 내용 中 -

리모델링, 재건축과 무엇이 다른가요?

먼저 리모델링이란 무엇일까요? 리모델링은 낡은 건축물을 수선하거나 일부 증축해 노후를 억제하거나 기능을 향상하는 것을 말합니다. 그럼 재건축과 리모델링의 차이는요? 쉽게 말해 재건축은 오래된 건물을 다 부수고 다시 짓는 것이고, 리모델링은 낡은 건물을 다 부수지 않고 일부를 잘 고치고 손 봐서 계속 사는 것이죠. 재건축이 건물을 완전히 부수고 아무것도 없는 땅에서부터 시작한다면 리모델링은 기존 건물의 골조는 유지한 상태에서 건물의 내부를 개조하는 것입니다. 따라서 리모델링은 다 부수고 다시 짓는 재건축에 비해 공사 기간이 짧고, 친환경적입니다.


리모델링 사업 진행 절차를 살펴보면, 조합 설립은 아파트 주민 66%의 동의를 받아야 가능하고, 75% 이상의 주민 동의를 받아야 리모델링 행위 허가를 받을 수 있습니다. 이는 재개발로 치면 관리 처분 인가와 비슷한 개념인데요, 리모델링 절차 중 가장 어려운 관문이라고 할 수 있습니다. 최근 성남시 분당구 정자동에 있는 한솔5단지주공이 주민 75% 동의를 받아 리모델링을 진행하고 있답니다. 주민들의 동의를 받아 진행하는 만큼, 해당 아파트에 대해 구매 의사가 있다면 꼭 현장에 가서 분위기를 살펴보시는 것을 추천합니다.


리모델링은 내부만 고치는 것이 아니라 외부 증축도 가능한데요, 몇 개 층을 더 올리는 수직 증축도 가능합니다. 단, 수직 증축을 하기 위해서는 15층 전후여야 하고 안전 진단에서는 B급이 되어야 하며, 너무 오래된 단지의 경우에는 수직 증축 자체가 어려울 수도 있습니다. 또, 동 라인이 작거나 꺾임이 많이 없는 구조가 수직 증축에 유리하고요. 리모델링을 염두에 두신다면 이런 점들을 꼼꼼히 챙겨야겠죠. 

이제는 재건축 대신 리모델링 열풍

서울시에서는 ‘서울형 리모델링’을 통해 투기, 집값 상승의 주요 원인인 재건축보다는 리모델링을 민간에 장려하고 지원하여 주거 환경을 효율적으로 개선하고자 하는 의지를 보여주고 있습니다. 정유승 서울시 주택건축국장은 “리모델링은 재건축하지 않고도 주거 환경 개선 등 재건축 효과를 거둘 수 있는 대안”이라고 언급한 바 있죠.

서울시 리모델링 지원 사업 1차 선정 단지들은 위와 같다.

출처서울시

‘서울형 리모델링’준공 후 15년이 지난 아파트 단지 중 총 5곳을 선정하여 지원 사업을 진행할 예정인데요, 일단 시범 단지에 선정이 되면 리모델링 기본 계획 수립을 위한 전문 컨설팅, 주민 추정 분담금 산정을 지원받게 됩니다.

 

재건축에 대한 압박 때문일까요? 지난 4월 진행된 모집에 생각보다 많은 아파트가 지원했다는군요. 12개 구에서 총 22개 단지가 신청했는데, 이 중에는 벌써 조합이 결성된 아파트뿐 아니라 추진위원회 단계에 있는 아파트, 그리고 신규 리모델링 추진 중인 단지까지 신청했다고 하니, 리모델링에 대한 수요가 얼마나 높은지 알 수 있습니다. 정부의 강력한 재건축 규제 때문에 리모델링 수요가 늘어난 것이라 풀이됩니다.


한편, 서울형 리모델링에 신청한 22개 단지 중 11개 단지가 1차로 선정되었는데요, 1차로 선정된 단지 중 남산타운, 문정시영, 건영 아파트를 차례로 살펴보겠습니다.


새로운 랜드마크로 탈바꿈할 아파트는 어디?

먼저 1차로 선정된 단지 중 가장 많은 기대를 받는 곳이 중구 신당동에 있는 남산타운입니다. 남산타운은 2002년 준공된 5,150세대 대단지 아파트입니다. 이중 SH공사 임대 아파트인 7개 동을 제외한 나머지 세대를 증축하는 리모델링을 추진 중입니다.

직방 앱에서 찾아본 남산타운의 위치

출처직방

제가 아까 수직 증축이 유리한 단지는 어떤 곳이라고 했죠? 동 라인이 꺾임이 없는 단지라고 했는데요, 남산타운의 경우, 모든 동이 一자 동으로 꺾임이 없어 리모델링에 최적화된 모양입니다. 그러나 바로 옆에 있는 남산 때문에 몇 층까지 올릴 수 있을지가 관건입니다. 이에 따라 수익성도 결정이 되겠고요. 잘만 리모델링이 진행된다면 대단지에, 6호선 버티고개역 초역세권인 남산타운은 중구의 새로운 랜드마크 아파트로 변신할 수 있으리라 예상합니다.

남산타운은 중구, 신당동에서 각각 인기 순위 1위에 랭크된 아파트다. 직방 앱에서는 시/군,구/동별 인기 아파트 순위를 알 수 있다.

출처직방

다음은 송파구 문정동 문정시영 아파트입니다. 문정시영 아파트는 문정법조타운 호재로 많이 상승한 바 있는데요, 1989년 준공되어 조금 있으면 재건축 연한이 되지만 정부의 재건축 안전 진단 기준 강화로 인해 안전 진단 통과가 어려워졌고, 아파트 측에서는 재건축 대신 리모델링으로 가닥을 잡은 듯합니다. 역시 남산타운처럼 단지 모양도 괜찮고 한 층에 호수도 최대 16개로 적어 리모델링에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 꺾임이 있는 ㄱ자 단지도 2개뿐이고요.

서울형 리모델링 사업에 1차 선정된 문정시영 아파트의 위치

출처직방

사실, 리모델링은 재건축만큼이나 큰 호재입니다. 실제로 이미 리모델링이 진행되고 있는 아파트 중 가격이 상승한 경우도 있고요. 서초구 방배동 쌍용예가클래식은 리모델링 후 면적이 23㎡가 증가했는데요, 이에 따른 리모델링 분담금이 1억 5,000만 원 정도가 나왔는데, 리모델링 후 시세는 3억 이상 올랐습니다. 최근에 입주한 청담 아이파크 역시 분담금 2억 5,000만 원을 제외하고도 리모델링 후 8억 이상 올랐습니다.


이렇게 호재가 되는 만큼 여러 번의 검증과 현장 조사를 거쳐 선정하는 것은 당연하겠죠. 서울시는 6월 중에 조사를 거쳐 최종적으로 5곳의 리모델링 지원 단지를 선정할 예정인데요, 최종 선정이 되었다고 하더라도 모두 쉽게 완성되기는 힘듭니다. 단지마다 이해관계와 수익성 문제 등으로 완성까지는 몇 번의 어려움이 있을지도 모르고요. 이 모든 어려움을 이겨내고 리모델링을 통해 새로운 모습으로 태어날 아파트들을 기대해 봅니다.


글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor

카페 '똑똑한 부동산 투자'

http://cafe.naver.com/iamhappyschool

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자



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