직방

무주택자인 사람들이 집을 살지 말지 고민을 하며 저에게 문의할 때, 저는 역으로 이렇게 물어봅니다. ‘집을 구입할 경우, 보유 기간 중에 그 집값이 매년 몇 프로 올라갈 것으로 생각하세요?’ 저는 신이 아니기 때문에 미래의 집값을 예측할 수 없습니다. 그래서 역으로 물어보는 것입니다.

이때 매년 3%, 또는 5% 등 2.55% 이상을 말씀하시는 분에게는 망설임 없이 매수를 권합니다. 물론 주식 등 기타 상품으로 매년 두 자릿수의 수익률을 꾸준히 만드시는 분이 아니라는 전제입니다.

왜 2.55%라는 숫자가 나왔을까요? 아래 가정을 바탕으로 지금부터 설명해 보겠습니다.

먼저 매매의 경우를 살펴보겠습니다.

8억 원짜리 집을 구입할 때, 취득세와 중개수수료 등 부대비용까지 포함한 취득원가는 약 8억 2,300만 원입니다. 그리고 2년간 보유하면, 보유세와 수리비용이 약 350만 원 발생합니다.

매년 2.55% 집값이 상승할 경우, 2년 후 매각가는 약 8억 4,100만 원입니다.

매각가에서 매각 중개 수수료와 보유 비용, 그리고 취득원가를 빼면, 양도차익 약 1,000만 원이 발생하게 됩니다. 1주택자로서 2년간 거주했고, 9억을 넘는 고가 주택이 아니기 때문에 양도소득세는 발생하지 않습니다.

8억 2,300만 원을 은행에 정기예금으로 넣어두었다면 2년간 약 3,300만 원의 이자가 발생했을 텐데, 이 이자를 포기하고 집을 구입한 것이기 때문에 해당 이자만큼을 거주 비용으로 쓴 셈입니다. 결과적으로 이자에 대한 기회비용 3,300만 원에서 양도 차익 1,000만 원을 빼면 매매에 따른 최종 주거 비용은 약 2,300만 원입니다.

다음으로 전세의 경우를 살펴보겠습니다. 전세의 경우는 매매보다 계산이 간단합니다.

전세가 4억 9,000만 원으로 인한 2년간의 기회비용은 약 2,000만 원입니다. 위에서 한 가정과 마찬가지로 전세금을 정기예금으로 넣어 둔 경우를 계산한 것이고요. 여기에 중개 보수 약 300만 원을 더하면 전세에 따른 최종 주거 비용은 약 2,300만 원이 됩니다. 물론 전세의 경우도 간단한 하자 수리 비용은 임차인이 부담할 때도 있기 때문에 추가 비용이 생길 수 있지만, 적은 금액이라 없는 것으로 가정했습니다.

이처럼 현재의 시장 상황에서 집값 상승률을 연 2.55%로 가정하면, 매매에 따른 주거 비용과 전세에 따른 주거 비용이 같게 됩니다.

하지만 집을 구입해서 실제로 거주하면 계량화할 수 없는 주거 안정성이 덤으로 오게 됩니다. 전세와 달리 특별한 경우를 제외하면 본인이 원할 때까지 본인의 집에서 살 수 있게 되기 때문입니다.

물론 2.55%라는 숫자는 절대적이지 않습니다. 살아있는 생물과 같은 시장의 변화에 따라 더 높아지거나, 오히려 더 낮아질 수 있습니다. 2016년 초만 하더라도 기준이 되는 인상률은 2.55%가 아니라 1.3%에 불과했습니다.

2016년은 요즘보다 상대적으로 집을 구입하기 수월한 시장 환경이었던 것입니다. 매매와 전세라는 옵션 중 하나를 택해야 하는 무주택자라면 위 계산식을 참고하여 현명한 판단을 하시는 것이 좋을 것 같습니다.

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

전직 부동산 펀드매니저

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 펀드매니저의 부동산 투자 이야기’

http://m.blog.naver.com/skmkn81