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지하철역만큼 중요한 아파트 주변 버스 노선!

김인만의 '트루 내 집 마련 스토리' #37. 버스 노선이 아파트 가치에 미치는 영향은?
직방 작성일자2018.06.01. | 3,409 읽음
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김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

지하철과 더불어 가장 대중적인 교통수단은 버스와 자동차다. 특히, 버스는 때에 따라 지하철역 못지않게 아파트 단지의 현재 가치에 영향을 주기도 한다. 버스 노선이 아파트 가치에 미치는 영향과 자가용이 있는 세대가 아파트 단지를 선택할 때 확인해야 할 것들은 무엇이 있는지 알아보자.

버스도 지하철 못지않게 중요한 대중교통 수단이다.

출처 : 직방
아파트 현재 가치에
영향을 주는 ‘버스’

버스는 짧은 구간을 운행하며 지하철역이나 버스정류장까지 갈아타는 목적인 마을버스와 시내로 이동하는 시내버스, 시외 지역의 장거리를 이동하는 광역버스, 서울과 지방을 연결하는 고속버스로 나눌 수 있다.


마을버스는 지하철역이나 광역버스정류장 접근이 어려운 지역의 단거리 교통수단으로 지하철역 역세권 아파트라면 마을버스는 크게 중요하지 않다. 역세권이 아니어서 지하철역까지 도보 이동이 어려운 경우에 필요한 교통수단이다. 그 때문에 서울 수도권 대부분 지역은 역세권이 아닌 경우 마을버스가 대부분 지하철역까지 연결되어 있다. 마을버스 노선이 아파트 가치에 미치는 영향은 그리 크지 않다. 아파트 단지가 역세권에서 조금 벗어나 있으면 고려할 만한 옵션 정도로 이해하면 된다.

직방 현장투어에서는 단지 주변 대중교통 수단을 확인할 수 있다.

출처 : 직방

시내버스는 10km 정도 범위 내 시내의 중거리 이동수단이다. 단지와 정류장이 가깝다고 해도, 노선과 배차 간격이 중요하다. 5~10분 배차 간격의 다양한 시내버스 노선이 연결된 버스정류장이 단지 인근에 있다면 가장 좋다. 노선 수가 적더라도 지하철역이나 도심으로 이동하는 핵심노선이 있다면 위안이 될 수 있다. 시내버스 정류장은 아파트 출입문에서 도보 5분 거리 이내여야 한다. 도보 10분 이상 거리에 정류장이 있다면 접근성이 떨어져 자동차나 마을버스를 이용하게 되기 때문이다.


광역버스는 50km 범위 내 시와 시를 연결하는 장거리 이동수단이다. 지하철역 다음으로 아파트 가치에 큰 영향을 준다. 광역버스는 경기, 인천에서 서울 강남, 잠실, 서울역 등 서울의 핵심 지역으로 이동하는 경우가 많다. 특히, 강남으로 가는 광역버스가 있느냐 없느냐는 경기, 인천권 아파트에서는 매우 중요하다.


또 이동시간도 중요하다. M버스라 불리는 광역버스는 정차역을 줄여 서울 외 수도권과 서울 사이의 이동시간을 크게 줄였다. 경기, 인천지역에서 M버스 정류장을 아파트 가까이 두기 위하여 주민 간의 분쟁이 생기는 사례도 있을 정도로 중요한 교통수단이다. 지하철역이 있으면 너무 좋지만, 강남 등 핵심 지역으로 빠르게 이동할 수 있는 골드라인 지하철이 아니라면 이동시간이 짧은 광역버스가 오히려 더 좋을 수 있다.

용인 경전철은 기흥역에서 전대·에버랜드역까지 연결되어 있다.

출처 : 직방

실패작이라는 평가를 받는 용인 경전철의 실패 원인이 바로 이동시간 때문이다. 광역버스를 타면 서울까지 1시간이 걸리지 않지만, 용인 경전철을 이용하면 1시간이 넘게 걸리는데 굳이 경전철을 타고 기흥역으로 가서 다시 분당선으로 갈아타 서울로 가는 사람은 거의 없을 것이다.


정리하면 광역버스는 서울의 핵심지역으로 이동할 수 있느냐, 얼마나 빨리 이동할 수 있느냐에 따라 가치가 결정되고, 이는 수도권 아파트 가치에 영향을 줄 수 있다.


고속버스는 기차와 같은 개념으로 아파트 가치에 크게 영향을 주지 않는다. 고속버스를 타고 지방으로 또는 서울로 이동하는 경우가 한 달에 몇 번이나 있을까? 어쩌다가 한번 이용하는 고속버스는 좀 멀어도 상관이 없다.


오히려 고속버스터미널이 가까이 있으면 아파트 가치에 마이너스 요소가 될 수 있다. 교통체증과 배기가스 매연 때문이다. 그래서 버스터미널이 생긴다고 하면 인근 아파트 주민들이 반대 집회와 민원을 넣어 버스터미널이 못 들어오게 실력 행사를 하는 경우까지 발생한다. 평촌신도시의 경우, 버스터미널 부지가 있었지만, 주민들의 반대를 비롯한 복합적인 문제로 안양에는 아직도 제대로 된 버스터미널이 건립되지 못하고 있다.

자동차가 있는 경우,
아파트를 볼 때 고려사항은?

자가 차량이 있다면 아파트를 볼 때 주차장, 단지 진입로와 고속도로 진입이 편리한지를 따져봐야 한다.


주차장은 지하주차장이 있는 것이 좋고, 엘리베이터로 연결되어 있다면 더 좋다. 90년 이전에 지은 아파트들은 지하주차장이 없는 경우가 많고, 1기 신도시 등 90년대에 지어진 아파트는 지하주차장이 있긴 하지만 지상 주차장 위주다.

지상 주차장은 주차난, 안전 문제뿐 아니라 저층의 매연, 불빛 공해 문제 또한 유발할 수 있다.

출처 : 직방

2000년대에 들어서면서 지상 공간을 공원화하는 단지들이 많아져 주차장을 지하화하는 추세가 늘었다. 2000년대 중반 이후에는 엘리베이터가 지하주차장으로 연결되면서 2기 신도시나 새 아파트 단지는 완전히 지하주차장 중심으로 주차공간을 마련한 경우가 대부분이다. 강남 등 특수한 지역이 아니면 주차공간이 부족한 2000년 이전 아파트의 선호도는 주차공간이 여유로운 새 아파트에 비교해 많이 떨어진다.

직방 현장투어에서는 단지 내 주차장까지 상세히 확인할 수 있다.

출처 : 직방

아파트 진입로도 중요하다. 진입로가 좁고 길어서 출퇴근 시 상습적인 지체가 발생한다면 매일같이 불편을 겪어야 할 것이다. 고속도로 이용은 편리하면 좋기는 하지만 고속도로 이용 편의성이 절대적인 요소가 되지는 않는다. 오히려 고속도로가 가까이 있어서 도로 소음이 유발된다면 마이너스 요인이 될 수 있다.

아파트 단지를 선정할 때
시간적인 거리를 체크해야

우리는 거리라고 하면 몇 km가 떨어져 있는지를 이야기하는 경우가 많다. 하지만 알짜 광역버스나 골드라인 지하철에 따라 비록 물리적인 거리는 멀어도 더 일찍 도착할 수 있는 경우가 있다. 그 때문에 관심 아파트 단지를 선정할 때, 주로 다니는 지역과의 시간적인 거리를 체크해보는 것이 좋다.

물리적인 거리와 시간적인 거리 중에 어떤 선택을 하는 것이 합리적일까?

출처 : 직방

위 그림을 보자. 목표에서 물리적인 거리가 40km 떨어져 있는 A 아파트 단지와 10km 떨어져 있는 B 아파트 단지가 있다. 당연히 A보다 4배나 먼 B가 더 불편하고 선호도가 떨어질 것이다. 하지만 A는 고속도로를 이용하면 40분 정도 소요되는 반면, B는 상습지체구간으로 1시간 이상 소요되기 때문에 물리적인 거리는 B가 가깝지만, 시간적인 거리로는 A가 더 앞선다. 이해를 돕기 위한 다소 극단적인 예이긴 하지만, 이런 경우 A 아파트 단지를 선택하는 것이 합리적일 것이다.

직방에서 서울 주요 지역과 관심 아파트 단지 사이의 대중교통편을 확인해보자.

출처 : 직방

물리적인 거리가 가까우면 그만큼 아파트 가격이 높게 책정되는 경우가 많다. 물리적인 거리가 다소 멀긴 하지만, 광역교통망이 잘 갖춰져 있어서 시간적인 거리를 단축할 수 있는 지역의 아파트를 공략하는 것도 아파트를 잘 선택하는 방법이 될 수 있다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1



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