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‘다가구주택’ 보증금 지키려면 꼭 확인해야 할 3가지

새벽하늘의 '부동산 아울렛', 다가구 주택과 다세대 주택 구분 방법부터 알아볼까요?
직방 작성일자2018.05.29. | 30,612 읽음
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여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

한국은 여러 형태의 주택 중 아파트 선호도가 유난히 높다. 하지만 아파트가 전체 주택에서 차지하는 비중은 전국적으로 60%가 조금 넘는 수준이다. 그리고 나머지는 다세대와 다가구, 단독주택으로 구성되어 있다. 참고로 서울의 아파트 비율은 특별시, 광역시 중 최하위인 58% 정도밖에 되지 않는다. 그래서인지 서울의 아파트 가격은 한 번 상승세를 탔을 때 기세가 더 매서운 모양이다.


아파트, 다세대, 다가구, 단독주택 등 주택의 종류는 건축법에 의해 구분된다. 그런데 우리가 실생활에서 굳이 주택의 종류를 구분할 필요가 있을까? 결론부터 이야기하자면 그래야 한다. 만약 임차인일 경우 보증금을 지키기 위해서는 꼭 구분할 수 있어야 한다. 이번 칼럼에서는 임차인이라면 알아야 할 주택 구분에 대해 알아보자.

직방에서 본 서울의 아파트 단지들. 서울의 아파트 비율은 58% 정도에 불과하다.

출처 : 직방
다가구와 다세대
그 차이는?

다가구와 다세대의 차이는 무엇일까? 무슨 말장난 같을 수도 있지만, 다가구와 다세대 사이에는 매우 큰 차이가 있다. 그리고 이 차이로 인해 임차인의 전세보증금이 안전할 수도, 위험할 수도 있다.


우선 이 둘은 외형적으로는 별다른 차이가 없다(다가구는 주택으로 사용하는 층이 3층 이하이고, 다세대는 4층 이하이지만 다가구의 경우 일반적으로 칭해지는 반지하 층은 제외한 3층이고, 다세대라 하여도 3층으로 건축한 건물이 있기에 외형적으로 구분하기는 쉽지는 않다).

둘 중 어떤 건물이 다가구 주택이고 다세대 주택인지 외형만으로는 구분이 어렵다.

출처 : 직방

그리고 각 호수별 주거공간이 분리되어 있다는 것도 다를 게 없다.

다가구, 다세대 모두 호수가 분리되어 있다는 것도 같다.

출처 : 직방

그러나 등기사항전부증명서에 등기된 형태는 완전히 다르다. 다가구의 경우 건물 전체가 하나의 등기부로 구성되어 있고, 다세대의 경우는 각 호수마다 개별적인 등기부가 존재한다.


게다가 다가구는 토지등기부가 별도로 있지만, 다세대의 경우는 해당 호수 등기부 하나에 토지에 대한 내용까지 모두 들어가 있다. 이런 형태의 건물을 ‘집합건물’이라 하며 아파트와 일반적인 상가 등 우리가 접하는 대부분 건물이 사실상 이와 같은 집합건물에 해당한다.

다가구와 다세대의 가장 큰 차이는 등기부 구성이다.

출처 : 직방

이렇게 다른 등기부의 형태로 인해 임차인의 권리도 달라진다. 다가구와 다세대 임차인의 권리는 어떻게 다른지 더 구체적으로 알아보자.

다가구와 다세대,
보호받을 수 있는 조건 다르다!

우리나라는 1980년대 초까지만 해도 임차인의 지위가 너무도 불안전했다. 임차인이 해당 주택에 전세권 설정을 해두지 않는 이상, 집주인이 바뀌거나 해당 주택이 경매로 넘어가면 아무런 권리행사도 하지 못한 채 쫓겨나야만 했다. 그렇다고 상대적 약자인 임차인이 임대인에게 전세권 설정을 요구한다는 것은 현실적으로 쉽지 않은 일이었다. 그래서 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 제정된 특별법이 바로 주택임대차보호법(주임법)이다.


주임법이 제정, 시행된 이후부터 임차인은 전세권을 설정하지 않아도 주택을 인도받을 때 전입신고만 제대로 했다면, 매매 또는 경매로 인해 집주인이 바뀌어도 여전히 임차인의 권리를 주장할 수 있게 되었다. 이를 법률적인 용어로 ‘대항력’이라 한다. 단, 대항 요건을 갖추기 전 설정된 근저당이나 가압류 등의 빠른 권리에는 대항하지 못한다. 반대로 말하자면, 임차인이 대항 요건을 갖추기 전까지 등기부상에 아무런 권리가 없었다면 임차인은 대항력이 있기 때문에 보증금 전부를 받기 전까지는 그 어떤 경우에도 집을 비워주지 않을 권리가 있는 것이다.


이와 같은 대항력을 취득할 요건이 바로 전입신고다. 전입신고 시, 다가구는 지번까지만 일치하면 되지만, 다세대의 경우 해당 호수까지 정확히 일치해야만 한다. 따라서 이 부분에서는 다가구가 다세대보다 유리하다 할 수 있지만, 그 외 나머지 부분에 대해서는 모두가 불리하기 때문에 전세계약 전 아래 내용을 반드시 체크해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.

다가구 주택 보증금 지키려면?
이 3가지는 꼭 확인하자!

첫째, 등기부에 나타나지 않는 다른 호수의 임대차보증금을 확인해야 한다.


다가구는 건물 전체 중 일부만 임차하는 형태이기 때문에 임차인이 입주하기 전부터 등기부상 근저당 등의 담보 물건이 설정된 경우가 대부분이다. 하지만 집값보다 그 비율이 낮은 경우, 예컨대 해당 다가구 주택의 시세는 8억 정도인데 대출(근저당)이 2억 정도이고, 들어갈 호수의 전세보증금이 2억이라면 별다른 걱정 없이 입주하는 경우가 많다.


하지만 만약 다른 호수들에 먼저 들어와 있는 임차인들의 보증금 합이 6억이라면 경매가 진행될 경우 가장 마지막에 들어온 임차인은 보증금을 한 푼도 못 받고 쫓겨나게 될 가능성이 크다.


공인중개사를 통해 다가구주택을 임차할 경우, 공인중개사는 위와 같은 내용을 확인하여 설명하도록 법으로 되어있고 만약 확인, 설명하지 않은 것으로 인해 임차인이 피해를 볼 경우 손해배상 해야 한다는 대법원 판례(2011다63857)가 있으나, 소송이라는 절차를 진행해야 하는 번거로움이 있고, 또 공인중개사의 과실을 증명하는 과정도 쉽지않기에 계약 전 임차인 입장에서는 이를 반드시 체크하여 공인중개사로부터 확인, 설명을 들어야 할 것이다.

등기부등본에 나타나지 않는 다른 호수의 임대차보증금도 확인하자.

출처 : 직방

둘째, 임대인에게 체납된 세금이 있는지도 반드시 확인해야 한다.


임대인에게 세금이 체납되어 있으면, 경매 진행 시 세금의 배당 순위는 ‘법정기일’ 기준이다(해당 부동산에 발생된 당해세는 이보다 순서가 더 빠르다). 법정기일이란 국세 당국에서 세금납부 고지서를 발송한 날 또는 신고의무가 있는 세금에 대한 그 신고일이다. 즉, 일반적인 방법으로는 알 수도 없고, 그 순위 또한 상대적으로 빠르다.


예컨대 다가구 주택의 시세가 8억 정도인데 대출(근저당)이 2억이고 다른 호수 보증금의 합이 2억, 그리고 들어갈 호수의 전세보증금이 2억이라면 외형상으론 별다른 문제가 없을 것으로 보이지만 만약 이미 체납된 세금이 4억일 경우 가장 마지막에 들어온 임차인은 마찬가지로 한 푼도 배당 받지 못한 채 집을 비워주어야 한다.


그렇다면 임대인의 세금체납 여부를 확인할 방법은 무엇일까? 그것은 바로 임대인의 국세, 지방세 완납증명원을 통해 확인하는 것이다. 이 또한 공인중개사가 중개과정에서 임대인에게 발급을 요구하여 확인시켜줘야 한다. 현실에서는 임대인 입장에서 ‘뭘 이렇게 까다롭게 굴어!’ 하며 발급을 거부하는 경우가 있는데, 사실 발급받는 게 그리 번거로운 것은 아니다(홈택스, 위택스 사이트에서 온라인으로 발급이 가능하며, 가까운 주민센터에 방문해서도 발급 받을 수 있다).


따라서 만약 임대인이 발급을 거부한다면 의심해볼 충분한 여지가 있는 것이다. ‘뭐 별일 있겠어? 괜찮겠지.’라는 안이한 생각으로 계약을 했다가 낭패를 보는 사례들이 적지 않다.


셋째, 대리인이 적법한 대리권이 있는지를 확인해야 한다.


다가구의 경우 공인중개사나 그 밖의 관리인이 임대인에게 위탁을 받아 해당 건물의 계약, 관리를 전담하는 경우가 많다. 그래서 계약을 할 때도 임대인과 직접 하는 것이 아닌, 위와 같은 대리인과 하는 경우가 많은데, 이때 임차인 입장에서는 반드시 그 대리인이 임대인에게 적법한 권한을 위임 받았는지를 확인해야 한다. 만약 이를 제대로 확인하지 않고 계약했을 경우 나중에 임대인에게 보증금을 돌려받는 데 있어 크나큰 문제가 될 수도 있다.


예컨대 계약 만기가 되어 계약했던 그 대리인에게 연락했는데 연락이 되지 않고, 어렵게 집주인을 찾아 보증금 반환을 요구했지만 자신은 계약을 한 적도 없고, 보증금을 받은 적도 없다 한다면? 결국, 소송을 진행해야 하는데 계약과정에서 임차인이 대리권을 제대로 확인하지 않은 과실이 인정된다면 결국 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 그리고 다가구 주택에서는 이런 유형의 사기가 적지 않게 발생하고 있는 게 현실이다.


이런 사태를 예방하기 위해서는 대리인과 계약 시 반드시 임대인의 인감이 날인된 위임장과 인감증명서, 신분증 사본을 확인하고, 위임장에 위임된 범위를 확인해야 하며, 이와 같은 서류들의 사본을 받아 계약서와 함께 가지고 있어야 한다. 그리고 계약금, 잔금을 이체할 때도 반드시 예금주가 임대인임을 확인해야 한다.

다가구 주택 전세 계약 전, 적어도 위 세 가지 내용은 꼭 체크하자.

출처 : 직방

이런 사항들을 일일이 체크하는 것이 번거롭고 골치 아플 수 있다. 하지만 결국 문제가 생기면 책임은 고스란히 계약 당사자에게 돌아온다. 따라서 임대차계약을 할 때, 특히 전세로 들어갈 집이 다가구주택이라면 내 소중한 보증금을 지키기 위해서 위 세 가지 내용이라도 반드시 체크하시기 바란다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool



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