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내 집 마련 상담을 하다 보면, 전셋값이 올라 2년마다 떠돌이 세입자 생활하기 힘들다면서도 막상 집값 하락이 무서워서 집을 못 사겠다고 하는 사람이 많다. 내 집 마련 후에 집값이 하락해서 손해를 보는 것이 두렵다는 거다. 그럼 반대로 집값이 상승한다면, 그 또한 막대한 손해 아닌가?

최근 1년간 서울, 경기도 주요 지역 집값은 십여 년 만에 가장 크게 상승했다. 기록적인 폭등이었다. 요즘은 조금 조정을 받는 모양새다. 그렇지만 조정 폭은 지난 1년간 상승분의 10% 내외에 불과하다. 아직은 1년 전 가격으로 돌아갈 분위기는 전혀 아니다. 지난 1년간의 폭등은 내 집 마련을 위해 열심히 저축하던 사람들을 허탈하게 만들었다. 집값이 올라도 걱정이고, 내려도 걱정이다. 앞으로 내 집 마련을 하려는 사람들은 어떻게 생각하고 행동해야 할까?

자동차를 살 때 자동차 시세가 하락할 걸 걱정하면서 사는 사람은 드물다. 집을 살 때는 왜 집값이 하락할 걸 걱정할까? 자동차는 사자마자 반값으로 하락하는 경우도 있고, 관리를 안 하고 한 5년 사용하면 반의반 값도 못 받는 경우가 허다하다. 또, 자동차를 매일 쓰지도 않는 사람들이 차를 사서 주차장에 세워 놓는 경우도 많다. 그런데 온 가족이 종일 사용하는 집은 살 생각을 안 하는 이유는 무엇일까? 집에서 보내는 시간이 많을까? 아니면 차에서 보내는 시간이 많을까? 집을 사는 사람이 많을까? 차를 사는 사람이 많을까? 여러 가지 의문이 든다.

모든 걸 떠나 집은 온 가족이 몇 년을 사용하고도 중고로 팔 때 심지어 몇억이 남을 수도 있는 아주 특이한 재화다. 과연 집의 정체는 무엇일까? 현장에서 18년간 부동산을 지켜보고 상담을 해 온 필자가 내린 집의 정의는 ‘사용가치와 투자가치가 공존하는 한 가족의 보금자리’다.

투자 목적으로 아파트를 사는 사람도 있고, 거주 목적으로 사는 사람도 있다. 하지만 그 목적이 투자이든, 실거주든 투자가치는 똑같이 존재한다.

솔직히 이야기해 보자. 쓸 돈 안 쓰고 아끼고 모아서 어렵게 장만한 본인 아파트 가격이 오르는데 싫어할 사람이 있을까? 반대로 집값이 내려가는 걸 좋아하는 사람이 있을까? 실거주 목적으로 마련한 집도 마찬가지다.

서민에게 내 집 한 채는 재산목록 1호다. 부자들이야 집값이 안 올라도 그러려니 하겠지만, 평범한 서민일수록 실거주로 사는 집의 가치가 올라야 한다. 그래야 최소한 인플레이션을 방어한다. 또, 집의 가치가 올라야 아이가 커서 방이 한 개 더 필요할 때나, 욕실 2개가 필요할 때 근처 더 넓은 평수로 이사할 수 있다. 제대로 마련한 내 집 한 채는 인플레이션 위험성을 줄이고, 새로운 기회를 얻게 해주는 디딤돌이 된다.

집을 사기로 했다면, 매수와 동시에 매도를 생각해야 한다. 자본주의 시장 경제를 살아가는 우리는 실거주 집을 마련할 때도 이 사실을 잊으면 안 된다. 한 번 마련한 집에서 평생 사는 경우도 없지는 않겠지만, 대부분 언젠가는 집을 팔고 옮기게 되는 상황이 생긴다. 매도할 때를 미리 생각해두지 않으면 전 재산이 걸린 집을 팔 때 손해를 보거나, 집이 팔리지 않아 고생하게 된다.

관심 아파트를 선정할 때, 사람들이 선호하는 입지, 수요가 넘치는 지역의 아파트를 우선으로 고려해야 한다. 수요가 계속 몰리는 입지는 웬만해서는 가치가 떨어지지 않는다. 가용 예산 범위 내에서 더 많은 사람이 원하는 입지를 선별해 내야 한다. 아파트라고 다 똑같은 아파트가 아니라는 말이다.

입지가 중요하지만, 꼭 입지에 한정되는 이야기는 아니다. 사람들의 마음속에는 몇억이라는 큰돈을 내고서라도 꼭 갖고 싶은 집이 있다. 그것이 역세권의 대단지 아파트일 수도 있고, 앞마당이 있는 단독주택일 수도 있고, 학군 좋은 곳의 새 아파트일 수도 있다.

그것이 무엇이든지 시대에 따라 내 집 마련을 하려는 사람들의 마음속을 들여다보고 이해할 수 있는 깊은 안목이 필요하다. 나도 좋아야 하지만 사람들이 좋아해야 한다. 사람들을 들여다보고 그들의 꿈과 삶을 이해해야 한다. 거시적으로 문화와 사회 현상에도 공감해야 한다. 그래서 부동산은 어떻게 보면 사람을 공부해야 하는 인문학이다.

인생을 걸고 집을 고른다고 생각해보자. 대출도 내가 언젠가는 다 갚아야 하는 돈이다. 쉽게 생각하지 말자. 내 인생을 걸고 모은 돈으로 마련하는 집이다. 당연히 우리 가족이 살기 편해야 한다. 사용가치가 있어야 한다는 말이다.

더불어 투자가치도 있어야 한다. 투자가치도 전혀 다른 이야기가 아니다. 다른 대부분의 일반 사람들도 좋아해야 한다는 의미다. 그래야 가치와 가격이 같이 올라간다. 사람들이 좋아하는 집을 선택해야 가치를 높게 평가받고, 더 좋은 보금자리로 옮겨갈 수 있는 디딤돌이 된다.

생애 첫 내 집 마련 선택은 인생에서 가장 중요한 선택 중 하나다. 매우 신중해야 한다. 첫 단추를 잘 끼우면 순탄하게 흘러갈 가능성이 높고, 잘못된 선택을 했다면 훨씬 많은 시행착오를 겪을 것이다. 그 누구도 내 집 마련 적기는 언제인지, 어떤 아파트를 사야 하는지 알려줄 수는 없다.

다만, 사용가치와 투자가치라는 두 가지 기준을 꼭 명심하고 제일 나은 선택을 하기 위해 고민을 거듭해야 한다. 그 고민의 시간은 절대 헛되지 않을 것이다.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

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쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

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