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'재초환 공포'에 떠는 재건축 시장, 앞날은?

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #25. 재건축 초과 이익 환수금 공포, 재건축 시장 앞날 어떻게 될까

2,022 읽음
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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

드디어 재건축 초과 이익 환수제의 윤곽이 드러났습니다. ‘재건축 초과 이익 환수제’란 재건축을 통해 조합원당 평균 3,000만 원 이상 개발 이익을 얻었을 때, 정부가 ‘개발 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수’하는 제도입니다. 2006년 최초 시행된 이후 2012년부터 2017년까지 면제되다가 2018년 1월 부활했죠.


재건축은 작년부터 올 초까지 집값 상승을 이끌었던 대표적인 요인이었던 만큼, 재건축 초과 이익 환수제가 본격적으로 적용될 경우 집값의 귀추가 주목되는데요, 오늘은 재건축 초과 이익 환수의 추징 과정과 재건축 초과 이익 환수제에 따른 아파트별 시세 변화를 따라가 봅니다.

먼저 뉴스를 살펴볼까요?

“반포현대의 경우에도

정상주택가격상승분(연평균 4.1%)과

개발 비용 401억 원을 모두 인정해 주고도

이를 넘는 초과 이익이

조합원 평균 약 3억 4,000만 원가량

발생하는 것으로 국토부는 분석했다.

국토부 관계자는

‘초과 이익 3억 4,000만 원을 모두

재건축 부담금으로 납부하는 것이 아니라

이 중 1억 3,500만 원을

부담금으로 납부하고

나머지 2억 원의 초과이익은

조합원의 몫으로 돌아간다"고 강조했다.”


- 기사 내용 中 -

재건축 초과 이익 환수제,
도대체 뭐길래?

재건축 초과 이익 환수제를 조금 더 자세히 뜯어보겠습니다. 도대체 재건축 초과 이익은 어떻게 산정될까요? 먼저, 재건축 조합 추진 위원회가 구성된 시점부터 입주 전까지 오른 집값에서 정상 주택 가격 상승분, 공사비, 조합 운영비 등을 제외한 초과 이익에 한해 누진율을 적용해 환수금을 부과하는 것입니다. 앞서 말했듯, 관련법은 2006년 처음 마련돼 2012년까지 시행됐지만, 당시 경기 침체 등을 이유로 2017년까지 적용을 유예했습니다. 이후 문재인 정권이 들어서면서 주택 시장 안정화를 위한 8・2 대책의 하나로 다시 시행됐습니다. 2018년 1월 1일 이후에 관리 처분 인가를 신청한 단지는 재건축 초과 이익 환수제에 해당이 됩니다.


이와 관련, 정부에서는 강남 4구 재건축 단지의 부담금이 1인당 최대 8억이 넘어설 것이라고 발표해 큰 파문이 일기도 했었죠. 개인 자산과 관련된 만큼 재건축을 추진하던 단지 측에선 예민할 수밖에 없었을 텐데요, 연초 잠실주공5단지를 비롯한 11개 재건축 단지가 위헌 소송을 냈지만 각하된 일도 있었죠.


최근 정부에서는 재건축 초과 이익 환수제에 해당하는 단지들의 재건축 부담금을 속속 발표하고 있습니다. 그중 하나가 바로 기사에 소개된 반포현대아파트입니다.

‘재초환’ 공포에 떠는 아파트들

반포현대아파트는 지하철 9호선 사평역 2번 출구 바로 앞에 위치한 아파트입니다. 1987년 준공한 80세대 나 홀로 단지로 작년 11월경 재건축이 추진되기 시작했답니다. 재건축 시공사는 동부건설로, 20층 108가구 규모로 2020년 준공을 목표로 하는 단지입니다.


당초 반포현대 재건축 조합 측에서 추산한 부담금은 조합원 1가구당 850만 원이었는데요, 이후 서초구청에서 재산정을 요구해 7,157만 원으로 제출한 바 있습니다. 이후 서초구청에서 최종적으로 산정한 부담금이 1억 3,500만 원입니다. 조합에서 최초 제출한 금액보다 16배 높은 금액입니다. 국토부에서도 서초구청이 통보한 최종 부담금에 대해 문제가 없다는 입장을 고수하고 있고요. 사실 정부가 통보한 개발 부담금이 이 정도라면 필시 5년 뒤에 집값이 상승할 것이라고 암묵적으로 인정한 것이라고 볼 수 있습니다. 다만 이번에 통보된 부담금은 확정 금액이 아닌 예정 금액으로, 최종 재건축 부담금은 준공 이후에 알 수 있습니다.


사실 올 초 국토부가 추정한 재건축 부담금 발표로 인해 재건축 단지들의 시세가 출렁이긴 했습니다. 정부 발표에 따르면, 재건축 대상 단지 중 서울 20개 단지의 평균 부담금이 3억 6,600만 원, 강남 4구 15개 단지는 평균 4억 3,900만 원(최대 8억 4,000만 원), 기타 5개 단지 평균이 1억 4,700만 원이었습니다. 강남 4구의 경우, 재건축 초과 이익 환수금으로 거의 집 한 채 값이 나가게 되는 셈이지요.


반포현대아파트에 이어 재건축 부담금 통지를 앞둔 강남 주요 아파트는 반포주공1단지와 대치쌍용2차 아파트입니다.


반포주공1단지는 한강 변에 위치한 아파트로 9호선 구반포역 바로 앞에 위치한 4,000여 세대 대단지입니다. 재건축에 대한 기대로 현재 평당가만 무려 7,781만 원입니다. 

직방 앱에서 찾아본 서울시 아파트 평당가 순위. 반포주공1단지는 서울에서도 평당가 상위 5개 단지 안에 속한다.

출처직방

가장 작은 72㎡ 타입은 지난 3월 19억 1,000만 원에 거래된 이후 시세가 조정받고 있기는 하지만 현재 시세도 18억이 넘습니다.

반포주공1단지의 매매 평당가와 72㎡의 현재 시세를 직방에서 찾아봤다.

출처직방

그렇다면 지금 반포주공1단지의 재건축 부담금은 얼마가 될까요? 나 홀로 아파트이면서 세대 수가 적은 반포현대도 부담금이 억대가 넘었던 것을 보면 반포주공처럼 단지 수가 큰 단지의 경우 4억, 5억도 가능하리란 추론입니다. 전문가 사이에선 자칫하면 8억까지도 거론되고 있습니다.


다음은 개포주공, 은마아파트 등 거물급 재건축 단지들이 대거 포진하고 있는 대치동으로 넘어가 보겠습니다. 3호선 학여울역 바로 앞, 영동대로를 사이에 두고 은마아파트와 마주하고 있는 대치쌍용2차는 1983년 준공된 364세대 단지로, 역시 재건축 관리 처분 신청을 앞둔 단지입니다. 단지 부지가 그리 크진 않지만, 여느 재건축 단지들과 마찬가지로 입지가 매우 좋습니다. 학여울역 초역세권이면서 양재천도 끼고 있어 주거 환경이 좋습니다.

대치쌍용2차는 3호선 학여울역 초역세권 아파트에다 양재천을 끼고 있는 아파트다.

출처직방

현재 대치쌍용2차의 매매 평당가는 3,869만 원으로 인근 은마아파트나 한보미도, 선경 1, 2차에 비해서는 낮은 수준의 평당가를 보입니다. 102㎡의 경우 현재 13억 정도의 시세를 형성하고 있습니다.

대치쌍용2차의 현재 매매 평당가와 102㎡ 타입 시세는 위와 같다.

출처직방

대치쌍용2차 역시 반포주공1단지와 마찬가지로 재건축 초과 이익 환수금이 수 억대에 달할 것으로 예상합니다.


재건축 부담금 통보를 앞둔 아파트들은 패닉에 빠졌습니다. 오죽하면 ‘부담금 포비아’라는 말까지 나올까요. 반면 재건축 초과 이익 환수제 시행 이전에 관리 처분 인가를 통과했던 단지들은 가슴을 쓸어내리고 있고요. 이처럼 재건축 부담금이 윤곽을 드러내면서 재건축 아파트 간 명암이 엇갈리고 있습니다. ‘재건축 부담금 쇼크’를 받고 있는 강남 재건축 시장, 과연 앞날은 어떻게 될까요?


글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor

카페 '똑똑한 부동산 투자'

http://cafe.naver.com/iamhappyschool

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자



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