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대한민국에서 1인당 지역 내 총생산이 가장 많은 도시는 어디일까요? 1인당 지역총소득이 가장 많은 도시는요? 네. 맞습니다. 바로 오늘 말씀드릴 울산광역시입니다. 울산광역시는 좋은 일자리가 많고, 생활인프라 또한 잘 갖춰진 도시입니다.

하지만, 모든 것이 다 있는 울산광역시에도 다른 광역시급 도시와 달리 없는 것이 있습니다. 과연 무엇일까요?

바로 지하철입니다.

울산도 광역시기 때문에 시민들의 요구사항이 틀림없이 있었을 터인데, 지하철 수요는 타 광역시 보다는 많지 않았습니다. 물론 인구수가 다른 광역시에 비해서 30만 명 정도가 적습니다. 만약, 인구수가 문제라고 한다면 향후에도 울산에는 지하철이 생기기 어려울 것 같습니다.

하지만, 비용을 들여서라도 도시철도망은 갖출 필요가 있다고 생각합니다. 그렇게 되면 도시 전체 가치가 올라가는 것이니까요.

울산광역시의 소득은 전국에서 가장 높은데 아파트 시세는 광역시 중 낮은 수준입니다. 물론 평균 시세는 광주광역시나 대전광역시보다 현재 높지만 아파트 한 채씩을 놓고 봤을 때, 광주광역시와 유사한 급이고, 대전광역시의 최고급 아파트에 비해서는 가격이 많이 낮습니다.

이런 이유 중 하나가 교통 프리미엄이 빠져 있기 때문일 수도 있습니다. 전철을 이용할 수 있는 입지에는 역세권 프리미엄이 있거든요.

또한, 울산광역시는 평균 소득이 높은 것이지 아주 고급 수요층은 많지 않다는 것도 유추할 수 있습니다. 고급 수요층이 많다면 고급 주거 수요도 이미 발생했겠지요. 아마도 부산과 다른 점이 바로 이 포인트가 아닐까 합니다.

고급 수요층이 많지 않다는 것을 어떻게 아냐고요? 세금이 생각보다 많이 걷히지는 않는다고 합니다. 현대자동차, 현대중공업, S-OIL, SK이노베이션 등 국내 굴지의 기업체가 많은데 왜 세금이 많지 않냐고요? 법인세는 지방세가 아니라 국세니까요.

재미있는 사실을 알려드릴까요? 인구수가 울산의 절반 수준 밖에 안되는 제주도와 지방세 수준이 유사하다면 이해하실까요? 심지어는 강원도 보다 지방세 수준이 절반 정도 밖에 되지 않는다고 합니다.

이런 상황이기 때문에 울산에는 공공 용도로 쓸 만한 돈이 생각보다 적은 것이죠. 그래서, 지하철이 없는 이유도 여기에 있을 것이라고 판단을 할 수 있는 것이고요. 그래서 울산은 가장 부자 도시처럼 보이지만, 실상은 중간 계층이 두꺼운 도시입니다. 따라서, 울산광역시는 아직도 가야 할 길이 남아 있습니다. 아직 많이 젊고요. 추진해야할 도시 계획도 많습니다.

앞으로 발전 가능성이 남아있는 울산광역시 이야기, 지금부터 시작합니다.

먼저 인구부터 봐야겠지요? 울산광역시의 인구는 116만 명입니다. 광역시 중에서는 가장 인구가 적습니다.

남구가 33만 명으로 가장 인구가 많고요. 중구와 울주군이 20만 명 대로 유사합니다. 하지만 울산광역시에서 울주군이 대부분의 면적을 차지하고 있어 인구 밀집도는 울주군이 가장 낮습니다. 북구와 동구는 각각 19만 명, 17만 명입니다.

인구로만, 수요로만 보면 남구가 가장 비싼 지역이 되는 것이 맞겠지요? 이어 중구, 북구 등의 순이겠고요. 과연 그럴까요? 시세를 살펴보겠습니다.

역시 남구가 가장 시세가 높습니다. 놀라운 것은 중구의 시세인데요. 남구와 큰 차이가 없습니다. 산정기간에 따라 엎치락 뒤치락하는 추세입니다. 이어서 동구, 울주군, 북구의 순입니다. 인구수 순서와는 차이가 있습니다.

인구수와 시세를 함께 보겠습니다.

울산은 남구가 아파트 시세의 중심이었습니다. 그런데 중구도 남구 못지않습니다. 중구 시세가 많이 오른 이유는 무엇일까요? 바로 우정혁신도시 때문입니다.

우정혁신도시가 들어선 유곡동에는 모두 새 아파트만 있습니다. 아직 기반시설이 제대로 갖추어지지 않았지만 입지 가치는 점점 더 높아질 것입니다. 아마도 예정되어 있는 대형 상업시설이 들어서는 시점부터 울산광역시의 랜드마크 지역이 되겠지요.

그렇지만 여전히 가장 선호도가 높은 지역은 남구입니다. 달동, 신정동, 옥동으로 이어지는 라인이 가장 인기 지역입니다. 특히, 교육 환경을 가장 중요하게 생각하는 울산광역시 시민들에게는 남구가 좋은 학교와 풍부한 학원가가 있어 선망의 지역이기도 합니다. 현시점 울산광역시에서 시세가 가장 높은 아파트는 남구 신정동 문수로2차아이파크입니다. 33평형이 6억 원 정도입니다.

앞으로도 남구와 중구가 서로 엎치락뒤치락하면서 시세 경쟁을 할 것입니다.

동구와 북구는 남구와 중구에 비해 기반시설이 적습니다. 절대 수요층의 숫자도 적지요. 따라서 새 아파트가 더 많이 공급되는 지역의 시세가 조금 더 높을 가능성이 있습니다. 아직 두 지역의 위상이 확실하게 자리를 잡은 것이 아니기 때문입니다.

오히려 놀라운 지역이 울주군입니다. 통상적으로 군 지역이고 면적만 넓은 지역은 시세가 매우 낮습니다. 토지의 밀집도가 떨어지기 때문입니다. 부동산 가치가 태생적으로 낮다는 것이지요. 그런 점을 고려하고도 울주군 시세는 북구보다 높고, 동구에도 많이 뒤지지 않습니다. 아파트 밀집 지역이 있다는 것이지요. 남구와 인접한 범서읍이나 국가산업단지가 있는 온양, 언양, 온산, 삼남 등의 시세는 눈여겨 봐야겠지요.

울산광역시는 아파트 입지로서는 버릴 곳이 하나도 없습니다. 대부분의 지역이 상향 평준화가 되어 있으니까요. 물론 모든 지역이 고급 부자 지역이라는 의미가 아닙니다. 아파트라는 상품이 중산층을 위한 주거 상품이라고 한다면 울산만큼 아파트가 들어서기에 적합한 지역은 없다는 것이지요.

지금까지는 울산광역시의 전 지역이 거의 유사한 수준으로 왔습니다. 가장 시세가 높은 지역과 낮은 지역의 차이가 타 지역과 비교해 크지 않습니다. 하지만 이제부터는 격차가 벌어지기 시작할 것입니다. 울산광역시도 질적인 수요가 중요한 시장이 되었거든요.

아마도 그 대표지역은 우정혁신도시가 될 것입니다. 지금 기반시설이 거의 없는 조건에서도 ‘넘사벽’이었던 남구를 바로 따라잡았거든요. 남구도 우월한 기반시설이라는 확실한 부동산 가치를 가진 지역이니 중구와 질적인 경쟁을 하려고 하겠지요. 그렇게 두 지역은 계속 성장해 갈 것입니다.

아울러 북구, 동구, 울주군도 그 밑단에서 분화가 심화될 것입니다. 쉽게 말해 북구내에서도, 동구내에서도, 울주군내에서도 상위지역과 하위지역이 분화가 된다는 말씀입니다.

울산은 2010년 이후 광역시 중에서는 가장 시세가 많이 오른 지역 중 한 곳입니다. 현재 살짝 보합 시장이 전개되고 있는 시기고요. 아마도 이 조정 시장이 마무리되게 되면, 말씀드린 지역 분화가 본격화 될 것입니다.

지금 울산광역시에 필요한 건 랜드마크가 될 만한 확실한 부촌 아파트입니다. 그래야 질적 수요 시장이 본격화 될 테니까요. 이런 방향성을 가지고 울산광역시를 바라봐야겠지요. 때문에 울산광역시는 아파트 관심층들에게는 좋은 관심지역이 될 것입니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong