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주거환경은 교통과 함께 주택 가격에 영향을 주는 중요한 요소다. 보통 단독주택, 다가구주택, 다세대주택이 밀집되어 있는 곳보다는 아파트 단지가 큰 규모로 형성되어 있는 곳이 주거환경은 물론 학군과 주변 인프라 또한 좋다. 여기에 가격은 비싸더라도 새 아파트에 대한 선호도가 점점 높아지고 있기 때문에, 기존 노후 단독 주택 또는 다가구 주택이 새 아파트로 바뀌는 뉴타운 개발은 해당 지역의 이미지와 위상을 바꾸기도 한다. 그 중 대표적인 곳이 바로 길음뉴타운이 있는 성북구다.

성북구는 서울 25개 구 중 최하위권을 다투던 곳 중 하나였다. 하지만 길음뉴타운에 힘입어 지금은 3.3㎡당 아파트 평균 가격을 1,500만 원대로 유지하면서 랭킹 17위로 올라섰다. 처음 계획보다 축소되긴 했지만, 장위뉴타운 또한 계속 진행 중이기 때문에 앞으로의 위상은 더 상승할 것으로 보인다.

성북구는 4호선이 한가운데를 관통하며, 동쪽으로는 6호선이 지나고 있어, 서울 3대 업무지구 중 하나인 종로 접근성이 매우 편리하다. 그리고 6호선의 경우 두 번 갈아타야 한다는 번거로움은 있지만 강남권까지 30분대로 갈 수 있다. 게다가 우이신설선 경전철까지 개통되어, 교통 사각지대였던 정릉동의 교통이 크게 개선되었다. 그리고 동북선 경전철 또한 소소한 호재거리다.

성북구는 지난 1년간 매매 가격이 10.1% 상승했다. 같은 기간 동안 은평구와 강북구보다는 높은 상승률이지만, 그 외 대부분 구와 비교했을 때 상승률이 낮은 편에 속한다.

과거 사례를 참고해보면 매매 가격은 지역별로 일정한 시차를 두고 움직였다. 그리고 상승과 하락을 하는 폭도 지역별로 다르다. 아래 그래프는 서울 평균과 송파구, 성북구의 매매가격지수를 비교한 것이다.

파란색 서울 평균을 보면 2005년 1월부터 상승하기 시작했고, 송파구 또한 같은 시기에 상승하기 시작했지만, 상승 폭은 훨씬 컸다는 것을 알 수 있다. 하지만 성북구는 2006년 9월이 되어서야 본격적으로 상승하기 시작한다. 그리고 하락하는 시기는 거의 비슷했다.

상승과 하락의 폭은 어떨까? 성북구의 경우 상승 폭은 서울 평균보다 오히려 높았고, 송파구보다는 조금 낮았다. 그런데 재미있는 건 하락장에서 낙폭이 가장 적었다는 것이다. 송파구는 상승 폭도 컸지만 하락 폭 또한 컸다. 그 이유는 무엇일까?

강남권은 실수요뿐만 아니라 투자수요 또한 많은 곳이다. 따라서 상승 분위기를 타면 투자 수요층이 급격히 가세하면서 상승 폭이 커지지만, 하락장으로 접어들게 되면 반대로 투자 수요층까지 매물을 던지면서 하락 폭 또한 커지게 된다.

반면에 성북구와 같이 크게 주목받지 않는 지역은 하락장에서 비교적 강한 모습을 보인다. 위 그래프 상에 나타나 있듯이 성북구의 가격 위치는 서울 평균보다 낮다. 그리고 상승 폭이 가장 큰 송파구와 비교한다면 아직 성북구 아파트 시세 상승 가능성은 충분히 남아있다고 볼 수 있다.

현재 성북구 길음동에 있는 삼부 아파트의 경매가 진행 중이다.

먼저 등기부상의 권리를 살펴보면, OO은행에서 2012년 6월 28일, 근저당 설정 후 옥OO 으로 상속되면서 소유권이 변경되었고, 이후 세 건의 근저당이 추가로 설정되며 압류, 가압류 등의 채권행사도 진행된다. 그리고 후 순위 근저당권자 신OO 이 경매신청을 하여 임의경매가 진행된 것이며 그 후에도 압류, 가압류가 설정되면서 선순위 근저당권자 OO은행에서도 중복으로 경매를 신청하는 등 등기부가 다소 복잡하다.

하지만 결과적으로 해당 물건은 경매로 낙찰될 경우 OO은행의 2012년 6월 28일 자 근저당을 기준으로 모든 권리는 소멸된다. 따라서 낙찰자는 별다른 문제 없이 소유권을 취득할 수 있다. 아직 기한이 많이 남아있어 임차인에 대한 정보는 나와 있지 않은데 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지를 추가로 확인한 후 입찰에 참여해야 할 것이다.

과거 2015년 2월에 같은 단지 같은 면적의 아파트가 경매로 진행되었고, 낙찰된 가격은 3.18억 원 정도였다.

이때 당시 해당 물건 2층의 실거래가가 3.43억과 3.7억이었으니 평균 3.56억을 기준으로 한다면 시세보다 약 3,800만 원 이상 싸게 매입한 것이다.

이와 같은 내용을 참고해서 현재 진행되고 있는 삼부아파트의 시세를 잘 파악하여 입찰에 참여한다면 시세보다 싸게 매입이 가능할 것이다.

이처럼 성북구 길음동에 있는 삼부아파트를 현재 시점에 경매로 매입하는 것은 서울 평균 이하의 낮은 가격 위치일 때 시세보다 더 싸게 매입할 방법이므로 해당 지역에 내 집 마련 계획이 있다면 적극적으로 고려해도 좋을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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다꿈스쿨 멘토

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