직방

지난 2월 평당 8,000만 원을 기록해 화제가 된 아파트 기억하시나요? 네, 바로 반포동 아크로리버파크입니다. 아크로리버파크는 연일 최고가를 갈아치우며 반포동 대장주 아파트로 우뚝 서고 있습니다. 아크로리버파크는 신반포1차 아파트를 재건축해 탄생한 대표적인 2기 재건축 아파트인데요, 2기 재건축 아파트들의 입주가 시작되면서 1기 재건축 아파트를 누르고 지역 대장주로 떠오르고 있다고 합니다.

오늘은 지역 왕좌 자리를 넘보는 2기 재건축 아파트들을 찾아가 봅니다.

“서울 강남 부촌 지도가 바뀌고 있다.

2기 재건축 단지 입주가

속속 마무리되는 영향이다.

새 아파트들이 그동안

일대 집값을 선도하던

1기 재건축 단지를 밀어내고

지역 랜드마크로 떠오르고 있다. (…)

2기 재건축 아파트의 전성기는

1기 재건축 아파트보다 오래 갈 것으로

부동산 전문가들은 예상한다.

재건축초과이익환수제 부활과

안전 진단 강화, 조합원 지위 양도 금지 등

걸림돌이 많아지면서

후속 단지의 재건축이

당분간 중단될 가능성이 높아서다.”

- 기사 내용 中 -

반포동의 대표적인 1기 재건축 아파트는 반포주공2단지를 재건축해 2009년 입주한 래미안퍼스티지입니다. 입주 후 최근까지 10년 동안 반포동 집값을 끌어올린 일등공신이자 지역 랜드마크 아파트였죠.

지하철 3호선, 7호선, 9호선 고속터미널역 트리플 역세권에 고속버스터미널 등 교통뿐 아니라 센트럴시티 쇼핑몰, 거기다 잠원초, 반포중, 세화여고, 세화고 등 우수한 학군까지 갖춰 어느 하나 빠지지 않는 아파트입니다. 그랬던 래미안퍼스티지가 아크로리버파크 입주 후 대장주 아파트로서의 입지가 흔들리는 모습입니다.

래미안퍼스티지와 아크로리버파크의 시세를 비교해 보겠습니다. 먼저 매매 평당가를 보면 래미안퍼스티지가 5,830만 원, 아크로리버파크가 6,910만 원으로 아크로리버파크가 무려 1,000만 원 높게 형성되어 있습니다.

아크로리버파크가 반포동 대장주로 올라설 수 있었던 매력 포인트는 무엇일까요? 아무래도 신축 프리미엄, 그리고 한강 전망 프리미엄이 가장 큰 매력 포인트일 겁니다. 또 아크로리버파크의 경우, 강남 한강 변 아파트치고는 높게 지어졌으며(최고 38층), 멀리서 바라본 외관도 일반 아파트에 비교해 세련되고 디자인적으로도 뛰어납니다.

래미안퍼스티지를 밀어내고 반포동 왕좌를 차지한 아크로리버파크는 언제까지 그 자리를 지킬 수 있을까요? 전문가들은 잠원동 아크로리버뷰가 그 자리를 넘볼 것이라 예상합니다. 다음 달 입주를 앞둔 아크로리버뷰는 신반포5차를 재건축한 2기 재건축 아파트입니다. 잠원・반포 일대 중개업소에 따르면 한강 조망이 가능한 아크로리버뷰 전용 84㎡의 호가가 최고 27억 원까지 올랐다고 하니, 지금 아크로리버파크와 비교했을 때는 훨씬 더 비싼 것이죠. 아크로리버파크와 아크로리버뷰, 2기 재건축 아파트 간의 경쟁도 재미있어질 것 같습니다.

반포동 재건축 아파트와 함께 작년 한 해 강남 집값을 견인한 곳은 바로 송파입니다. 송파에서도 잠실은 재건축 아파트들의 각축장입니다. 잠실주공5단지를 제외한 잠실주공1~4단지가 재건축된 것이 잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 그리고 레이크팰리스입니다. 모두 2006년~2008년 사이에 입주한 1기 재건축 아파트로 올해로 입주 10년이 넘어가고 있죠.

잠실 1기 재건축 아파트 중 대장주는 잠실엘스입니다. 리센츠가 그 뒤를 바짝 뒤쫓고 있고요.

잠실엘스의 매매 평당가는 4,985만 원으로 연초 5,051만 원까지 치솟았던 것에 비하면 조금 주춤한 모습입니다. 리센츠는 4,592만 원으로 잠실엘스와는 약 400만 원 차이가 납니다.

두 아파트의 전용 84㎡ 시세를 비교해 봅시다. 잠실엘스 111C㎡의 경우 16억 6,000만 원으로 올해 2월 17억 5,000만 원에 최고 거래가를 찍은 것과 비교하면 1억 정도 떨어졌습니다(동마다 가격 차이 있을 수 있음). 리센츠는 109A㎡가 현재 15억 대입니다. 리센츠 역시 연초 최고가가 17억이었던 점을 고려하면 시세가 조금 조정받고 있음을 알 수 있습니다.

잠실엘스, 리센츠가 꽉 잡고 있던 잠실의 차세대 대장주는 올해 말 입주 예정인 송파헬리오시티입니다. 송파헬리오시티는 가락시영을 재건축한 아파트로, 완공되면 1만여 세대에 육박하는 국내 최대 규모 아파트가 될 예정입니다.

잠실 1기 재건축 아파트와 비교해 한강 조망은 없지만 8호선 송파역 역세권이고 SRT, GTX-A 노선까지 예정된 수서역이 매우 가까워 서울뿐 아니라 지방으로 가는 교통도 좋습니다. 또한, 곧 완공을 앞둔 문정법조타운도 가까워 여러 호재를 품고 있습니다. 현재 송파헬리오시티의 전용 84㎡는 호가가 15억 원까지 올랐다고 합니다. 분양가 대비 최고 6억 원가량 웃돈이 붙은 상태라고 하니, 본격적으로 입주가 시작되면 시세는 더욱 높아질 것으로 예상합니다.

재건축하면 강동도 빼놓을 수 없습니다. 강동구 아파트값 상승을 이끄는 고덕주공 재건축 아파트들이 있죠. 강동 고덕은 1980년대 택지 지구로 개발된 대규모 아파트촌입니다. 지금 1기 재건축, 2기 재건축으로 새로 태어나고 있는 고덕주공들이 이때 태어난 아파트들이고요.

강동의 기존 대장주는 고덕주공1단지를 재건축한 고덕아이파크였습니다. 그러나 2017년 고덕시영을 재건축한 고덕래미안힐스테이트가 입주하면서 지역 대장주 자리를 물려주게 되었습니다. 고덕래미안힐스테이트는 거주민들의 만족도가 높은 아파트로, ‘고래힐’이라는 애칭까지 얻으면서 유명해졌답니다.

현재 고덕래미안힐스테이트의 평당가는 3,057만 원, 고덕아이파크의 평당가는 2,701만 원으로 300만 원가량 차이가 납니다. 최근 9호선 4단계 개통(예정) 호재로 고덕아이파크가 많이 오르긴 했습니다만 여전히 고덕래미안힐스테이트의 호가가 더 높다는 게 인근 중개업자들의 의견입니다.

강동 고덕 일대는 고덕주공6단지를 재건축하는 고덕자이 분양이 끝나면 고덕주공1~6단지까지 재건축이 모두 완료되면서 완전히 새로운 대규모 택지 지구로 변모할 것입니다. 재건축이 완료되는 시점의 강동 대장주는 어떤 아파트가 차지할지 궁금해집니다.

그 외에도 2기 재건축 아파트들의 인기는 계속되고 있습니다. 상아 아파트를 재건축한 당산센트럴아이파크가 지난 3월 경쟁률 80 대 1로 완판되어 올해 최고 경쟁률을 기록한 바 있습니다. 이렇게 2기 재건축 아파트들이 잘 나가는 이유는 뭘까요? 당연한 말이지만 1기 재건축 아파트보다 신축이면서 입지도 1기 재건축 못지않게 좋기 때문입니다. 프리미엄도 1기 재건축만큼 오를 거고요. 2기 재건축 아파트들이 새로 만들어 가는 부촌 지도, 어떤 모습으로 완성될까요? 기대가 됩니다!

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자