추락하는 전세값, 임차 소송 가능성 높이나?
임대차 기간 만료 앞둔 세입자 알짜Tip
부동산 정보서비스 ㈜직방(대표 안성우)이 한국감정원의 전국주택가격동향조사를 분석한 결과 세종시는 1년 전 대비 올해 3월 기준 전세가격 변동률이 무려 8.17% 하락했다. 경남(-5.6%), 경북(-3.1%), 충남(-2.8%), 울산(-2.8%) 등 전국 광역자치단체의 과반 이상인 총 9곳의 임대료가 일제히 하락했다.
연내 아파트 대량 입주에 따른 공급과잉 부담이 전·월세가격 안정을 넘어 가격 하향 조정으로 이어지며 세입자의 임차보증금 반환위험을 높이는 등 임대차시장을 위협하고 있다.
2017년 법원의 '사법연감'을 살펴보면 임대차보증금 관련 1심 민사소송 본안사건 건수는 글로벌금융위기 등 유동성 리스크 충격이 지속된 2009년 7,743건으로 치솟았으나 2013년(7,506건)이후엔 줄곧 감소해 2016년엔 4,595건을 기록했다. 저금리로 유발된 전세의 월세전환 등으로 전세매물 희소성이 부각되며 전세가격이 지속적으로 상승하는 동안엔 임대차 관련 민사소송도 한동안 감소세를 보인 것이다.
하지만, 지난해 말부터 지방을 중심으로 전세가격이 하락하고 올해는 경기, 인천 등 수도권 임차시장마저 입주물량 증가로 가격이 동반 하락하고 있어 세입자의 임대료 보증금 반환관련 민사소송 건수는 다시 증가할 가능성이 높아졌다.
문재인정부 출범이후 강력한 여신규제 및 다주택자 양도소득세 강화, 주기적 세무조사, 주택담보대출 금리인상 우려가 겹치고 있다. 매수자의 주택구입 의사결정이 쉽지 않아 거래시장에 부담을 주고 있는 데다, 2019년 1분기까지 분기당 10만가구씩 쏟아지는 아파트 입주물량은 전세매물 출회로 이어지며 주변 전세 가격을 떨어트렸다. 노후 재고아파트나 대량 입주물량이 몰린 택지지구는 세입자의 전세금 반환에 애로를 겪거나 보증금 회수기간이 지연되며 이사시기 불일치 문제나 보증금 반환 소송에 시달릴 수 있는 것이다.
전·월세 주택을 알아보고 있거나 임대차계약 종료를 앞두고 이사를 준비 중인 세입자들이 알아 두면 좋을 만 한 몇 가지 팁(Tip)을 공개한다.
① 임차기간 종료를 앞둔 세입자 집주인이 연락이 안 된다면?
임대차 계약기간이 곧 만료되어 임대차보증금을 반환 받아야 되는데 집주인과 연락이 되지 않고 어디 있는지도 모르는 상황만큼 난감한 경우도 없을 것이다. 계약서상의 집주인 주소로 만기 1개월 전까지 계약갱신 거절의 내용증명을 보내고, 만약 반송되면 임대차계약서와 내용증명을 지참해서 동주민센터를 찾아가 집주인의 주소를 확인하면 된다.
이후 만기일까지도 집주인과 연락이 안 된다면 임차권등기명령을 신청하고 이후 보증금반환청구소송을 진행해야 한다. 만일 임차권등기명령신청이 수취인불명으로 집주인에게 배송되지 않았을 때는 공시송달을 통해 임차권등기가 설정된다. 이사를 가야할 경우 임차권등기의 설정이 완료되었는지 꼭 확인해야한다.
② 집주인이 이사 가는 날 전세금 2억 원 중 1억 5천 만 원만 주고 나머지 5천만 원은 돈이 생기면 주겠다고 하는데 어떻게 해야 하나?
이사를 가기 전에 아직 받지 못한 5천만 원에 대해 임차권등기명령을 신청해야 한다. 임차권등기명령은 보증금 전액뿐 만 아니라 일부 못 받은 금액에 대하여도 설정할 수 있다. 이 등기를 하게 되면 다음 세입자가 들어올 때까지 대항력과 우선변제권을 가질 수 있고 필요시 집주인을 상대로 지급명령이나 보증금반환청구소송 등을 제기 할 수 있다. 임차권등기명령 신청은 집주인 동의 없이 신청할 수 있다. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하거나, 인터넷 등기소를 통한 전자신청도 가능하다.
③ 임대차계약기간이 만료되었지만 아직 집주인에게 보증금을 받지 못한 경우 보증금반환청구소송 방법과 소송비를 아낄 수 있는 방법은?
해당 임차주택에 대한 점유를 유지한 상태에서 임차권등기명령 신청을 통해 임차권을 등기해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 보증금반환청구 소송은 계약서만 가지고도 계약조건 및 임대차 기간 만료를 충분히 증명할 수 있으므로 변호사 등 전문가 없이도 소송이 가능하다. ‘대한민국 법원 나홀로소송‘ 사이트의 임대차보증금 소장 작성하기 코너의 도움을 받으면 기본적인 인지세와 송달료 같은 비용만 부담하게 되므로, 소송비를 다소 아낄 수 있다.
④ 전세계약기간이 만료됐는데 집주인에게 임대보증금을 못 받았다. 계약기간이 끝났지만 더 거주해도 될까?
전·월세 계약의 경우 계약기간이 만료되었음에도 임대보증금을 받지 못했다면 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다. 단 월세계약의 경우에는 매달 월세를 지불하면서 거주해야 한다.
전세가격이 떨어지는 상황에서 임대차 보증금을 지키기 위한 최선의 노력이 필요하다. 우선변제권 확보(전입신고와 확정일자 받기)는 기본이고 만약을 대비해 임대차 계약서에 ‘임대인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정하지 못한다’라는 특약을 적극 활용하는 방법이 있다. 주택도시보증공사 등의 ‘전세보증금반환보증’ 같은 보증상품에 가입해 전세계약 종료 후 임대보증금을 반환 받지 못할 경우를 대비하는 적극적인 노력도 필요하다.
