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조정기에 접어든 경상남도, 앞으로의 위상은?

빠숑의 '입지 분석 레시피' 지난 7년간 쉼 없이 달려온 경상남도 시세, 앞으로는 어떨까요?

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부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
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운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

그동안 ‘입지 분석 레시피’ 칼럼을 통해 전남, 전북, 경북, 강원, 충북, 충남까지 6개 도를 소개해 드렸습니다. 오늘은 경상남도입니다. 경기도와 제주도를 제외한 일반적인 지방의 도 지역 편은 오늘이 마지막이 되겠네요.


경상남도는 우리나라의 일반적인 도 지역 중에서는 가장 잘 나가는 지역입니다. 인구가 많고, 일자리가 많고, 소득이 높습니다. 더불어 확실히 다르게 느껴지는 지역적인 분위기가 있습니다. 자연환경이 좋고, 역사가 깊습니다. 여러 가지 면에서 이전에 다뤘던 다른 도 지역과는 다른 규모를 보여주는 곳이죠.


과거 찬란한 철기 문화를 꽃피웠던 가야의 본고장이자, 현재 대한민국을 이끄는 중화학 공업의 본산이며, 미래에는 새로운 단계로 도약을 준비할 경상남도 이야기, 지금부터 시작합니다.

광역시와 특별자치도, 특별자치시, 경기도를 제외한 지역 중 경상남도가 가장 시세가 높다.

출처직방
경상남도,
인구는?

경상남도의 인구부터 보겠습니다.

경상남도의 총인구수는 338만에 달한다.

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경상남도 전체 인구가 무려 338만 명입니다.


7개 광역시 중 하위 2개 지역을 합한 인구보다도 더 많습니다. 부동산의 가치는 통상적으로 인구수에 비례하는 경우가 많습니다. 경상남도의 시세는 아마도 지금까지 다뤘던 다른 도 지역(전남, 전북, 경북, 강원, 충북, 충남) 중에서는 가장 높을 것으로 충분히 예상할 수 있지요.


마산, 창원, 진해라는 서로 다른 행정시가 통합된 창원시의 인구가 경상남도에서는 가장 많습니다. 무려 105만 명이 넘습니다. 광역시로 승격되어도 이상하지 않은 규모지요.


그다음이 김해시입니다. 산업단지가 대규모로 발달해 있는 곳이지요. 일자리가 무척 많습니다. 인구가 분구되지 않은 단일 시로는 가장 많을 것입니다. 53만 명입니다. 이제 구가 나누어져도 될 정도의 인구수입니다.

직방 빅데이터랩에서 본 5년간의 경상남도 인구 흐름. 부산에서 많은 인구가 유입된 것이 눈에 띈다.

출처직방

이어서, 진주시, 양산시가 모두 30만 명이 넘습니다. 이 정도 인구라면 자체 수요만으로도 부동산 시장이 충분히 움직이는 곳이지요. 그다음으로는 거제시입니다. 요즘 어려운 시간을 보내고 있지만, 인구 25만의 거대한 조선 분야의 왕국입니다. 통영, 사천, 밀양까지가 인구 10만 명 이상의 도시입니다. 아울러 여기까지가 시 지역입니다. 그 이하는 군 지역으로 나누어져 있습니다.


경상남도는 아주 명쾌합니다. 일자리가 많은 순서대로 인구가 분포되어 있습니다. 시 지역과 군 지역이 인구 및 역할로 확실하게 분리가 되어 있다는 겁니다.

경상남도,
아파트 시세는?

다음은 아파트 시세입니다.

인구 규모와 달리 함안군과 고성군의 시세가 군 지역에서는 가장 높다.

출처직방

일자리와 거주 인구가 가장 많은 창원시의 아파트 시세가 가장 높습니다. 이어서 김해시, 진주시, 거제시, 양산시, 통영시 등의 순입니다.


그다음 순서가 조금 튀는 지역이죠. 함안군과 고성군의 시세가 군 지역에서는 가장 높습니다. 그 밑으로 사천시, 밀양시가 있는데요. 당연히 이 지역의 시세가 적정한지, 이런 시세가 형성된 이유는 무엇인지 살펴봐야겠지요?

경상남도는 창원시를 포함한 8개의 시, 10개의 군으로 이뤄져 있다.

출처직방

인구와 시세를 함께 보겠습니다.

함안군, 고성군이 군 지역 중에서는 의외로 가장 시세가 높은 지역이다.

출처직방

창원시부터 통영시까지는 누가 봐도 충분히 공감할 수 있는 시세지요?


창원시는 구 창원 지역, 구 마산지역, 구 진해 지역의 시세가 모두 다릅니다. 중심지인 예전 창원 지역의 시세가 예전에 마산, 진해였던 지역보다 훨씬 높습니다.

직방에서 본 창원시 아파트 평당 가격. 의창구, 성산구가 예전 창원이었던 지역이다.

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두 번째로 시세가 높은 김해시는 옛날 가야국의 수도였습니다. 가야를 세웠던 김수로왕릉이 있는 곳이기도 하지요. 부산이 확장되면서 여러 가지 제조업체들이 양산이나 김해로 많이 이전했기 때문에 부산의 실질적인 산업 지역으로 가장 큰 역할을 하고 있습니다. 김해시와 부산시를 연결하는 경전철이 별도로 운행되고 있을 정도니까요.


3위 진주시는 교통, 행정, 교육의 중심지입니다. 품위가 느껴질 만큼 아주 깔끔한 지역입니다. KTX 역사가 있고, 국립대학교도 3개나 있습니다. 최근에는 혁신도시 역할로 점점 주목받고 있는 곳이지요.

진주 혁신도시 조감도

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4위는 거제시입니다. 대략 3년 전만 하더라도 거제시가 경상남도에서 가장 높은 상승세를 보이던 지역이었습니다. 최근 5년 동안 가장 잘 나가던 경상남도 도시였던 것이죠.


그 배경에는 역시 일자리가 있었는데요. 거제시는 잘 알려져 있듯 조선업이 발달한 지역입니다. 대형 선박 1채를 수주하면 5천 명 정도의 인력이 추가로 필요하다고 합니다. 양질의 일자리가 차고 넘치는 곳이었기 때문에 부동산 시세도 함께 오를 수밖에 없었던 것이죠.


하지만 대우조선해양 사태에서 알 수 있듯이 조선업 경기가 좋지 않게 되자, 거제시의 경기도 악화됩니다. 1개 산업에만 의존하는 지역의 리스크가 이런 것이죠. 거제시는 한동안 계속 조정을 받을 것입니다. 조정되고 나서 다시 평가를 받아야 하는 지역이기도 하고요.

직방에서 본 거제시 아파트 실거래가 그래프. 한동안 급등하던 시세가 최근 몇 년 새 조정을 받고 있다.

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다음은 양산시입니다. 부산의 위성도시로서 일자리가 많은 지역이지요. 김해시의 모습과 거의 유사하다고 보시면 됩니다. 통영시는 거제시와 같은 생활권입니다. 거제시의 시세 영향을 가장 많이 받을 겁니다.

경상남도,
특이했던 2곳!

이제 조금 튄다고 했던 함안군과 고성군으로 가볼까요?


먼저 함안군입니다. 특별한 이슈가 있는 지역은 아닙니다. 아파트가 밀집한 지역은 2곳입니다. 가장 많은 아파트가 있는 곳은 가야읍입니다. 함안군청이 있는 곳이고요. 진주시의 영향권입니다. 다른 한 곳은 칠원읍입니다. 창원시의 영향권이죠.


결국, 현재 함안군의 아파트 시세는 진주시와 창원시의 영향력이 반영된 시세라고 보시면 됩니다. 그럼 함안군이 사천이나 밀양보다 시세가 높을 수 있다는 걸 이해하실 수 있으시지요?

직방에서 본 함안군 인기 아파트 순위

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마지막으로 고성군입니다. 경상남도 고성군은 여러 가야 중 한 곳이기도 했습니다. 과거에는 나름 잘 나갔던 중심 지역이었습니다. 한자어 자체도 오래된 성이라는 의미입니다.


어느 정도로 잘 나갔었냐 하면, 지금은 인구 5만의 작은 도시이지만 인구가 가장 많았을 때가 13만 명이 넘었다고 합니다. 지금의 사천시 인구(11만 명)보다도 훨씬 많았던 것이지요. 그런 중심지의 역할은 이제 고성군청이 있는 고성읍에만 남아 있습니다. 나머지 지역은 평범한 농어촌 지역과 관광지일 뿐입니다.


지금 시세는 아래지만 계속 발전하고 있는 사천시와 밀양시에게 멀지 않은 시기에 아마도 역전을 허용할 것입니다. 인구의 증감, 즉 수요의 증감이 부동산 가치에 얼마나 큰 영향을 주는지를 알 수 있게 하는 좋은 사례가 될 것입니다.

경상남도는
지금이 조정기

오늘 경상남도 이야기는 여기까지입니다.


경상남도는 부산이나 울산 등의 대도시와 무관하게 완전히 독립적인 살림살이를 하는 곳입니다. 물론, 경남권의 행정 수도는 부산광역시겠지요. 경상남도가 그 나머지 기능을 모두 수행하고 있다고 보시면 됩니다.

경상남도는 잠시 상승을 멈추고 조정을 받는 시기로 보인다.

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지난 7년간 경상남도는 거의 쉬지 않고 달려왔습니다. 지금 조정을 받는 시기라고 보시면 되고요. 이 시기가 지나면 이전과는 또 다른 위상의 지역이 될 것입니다. 잘 나가던 지역은 더 잘 나가게 될 것이고, 그렇지 않은 지역은 계속 쇠퇴할 수도 있겠지요.


그럼 어떤 지역이 더 잘 나가고, 어떤 지역이 쇠퇴할까요? 그 판단의 기준은 결국 사람과 일자리입니다. 경상남도 부동산 시장의 미래가 궁금하시다면, 입지별로 인구와 일자리가 어디에 계속 집중될 것인지를 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong



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