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수도권을 어떻게 정의하는 게 맞을까요? 저는 저서 ‘대한민국 부동산 투자’를 통해 ‘서울까지 1시간대에 출근할 수 있는 지역’이라고 수도권을 정의해봤습니다. 수도권은 수도권이 아닌 지역보다 부동산 가치가 높다고 설명해 드리기 위해서였는데요. 그에 따라, 행정구역상 경기도는 아니지만, 강원도 춘천시와 충청남도 천안시는 수도권에 포함해야 한다고 말씀드렸습니다.

서울 접근성이 좋기 때문에, 춘천시는 강원도에서 가장 비싼 지역이고, 천안시 역시 충청남도 내 다른 도시와는 전혀 위상이 다릅니다. 따라서, 충청남도는 천안시와 천안시 아닌 지역으로 구분하여 이해할 필요가 있습니다.

이처럼, 충청남도의 아파트 시세를 대략 판단할 수 있는 가장 중요한 키는 수도권 접근성입니다. 더 정확히 말씀드리면 서울 접근성이죠. 수도권에 가깝다는 이유만으로도 충분한 부동산 가치를 지니는 지역, 충청남도 이야기를 지금부터 시작합니다!

먼저 인구부터 보겠습니다.

행정구역은 충청남도이지만 수도권이라고 정의한 천안시의 인구가 가장 많습니다. 특히, 천안시는 분구가 되어 있습니다. 서울에 더 가까운 서북구는 37만 5천 명, 동남구는 25만 5천 명 입니다.

두 번째로 인구가 많은 도시는 아산시입니다. 무려 30만 명이 넘습니다. 그다음으로 서산시, 당진시, 논산시, 공주시, 보령시, 홍성군 등의 순입니다. 그 이하 지역은 참고만 하셔도 됩니다.

충청남도 지도를 볼까요?

인구와 지도를 함께 살펴보면 대체로 서울 및 수도권과 가까운 지역에 더 많은 인구가 거주하고 있음을 알 수 있죠.

다음은 충청남도 내 지역별 아파트 시세를 보겠습니다.

인구수가 가장 많고, 서울 및 수도권에 가장 가까운 천안시가 가장 높은 시세를 형성하고 있습니다. 이어서 당진시, 아산시, 서산시, 보령시, 홍성군 등의 순입니다.

시세가 높은 천안시, 당진시, 아산시, 서산시, 보령시, 홍성군의 특징은 무엇일까요? 모두 확실한 일자리가 있는 지역입니다.

천안시, 아산시는 KTX 역사가 있는 곳입니다. 또한, 확실한 대규모 일자리 수요라 할 수 있는 삼성전자의 영향권이 매우 큰 도시들이고요.

당진시는 철강산업 제2의 메카입니다. 황해 경제자유구역이 계획대로 진행되었다면 대중국 무역으로는 대한민국 1위 지역이 되었을 곳입니다.

서산시 역시 서산테크노밸리를 비롯하여 여러 가지 자동차 산업 등 알찬 일자리가 많은 도시입니다.

보령시는 조금 생소할 수 있습니다. 대천해수욕장이라고 말씀드리면 많은 분들이 아실 텐데요. 바로 그곳입니다. 보령시는 1차, 2차, 3차 산업이 모두 발달한 매우 재미있는 곳입니다. 특히 광역시급 대도시 특징인 3차 산업이 발달한 곳이어서 충청남도에서는 매우 독특한 위상을 가진 곳입니다.

마지막으로 홍성군은 충청남도 도청 소재지가 있는 곳입니다. 새로운 행정타운이 건설된 곳은 상대적으로 시세가 높습니다. 이미 전라남도 칼럼과 경상북도 칼럼에서 설명해 드렸습니다. 특히 홍성군에는 내포신도시라는 대규모 신도시가 개발되고 있습니다.

그럼, 충청남도의 인구와 아파트 시세를 함께 정리해 볼까요?

인구수와 양질의 일자리가 가장 많고 서울 접근성이 가장 좋은 천안시가 가장 부동산 프리미엄이 높다는 말씀을 이미 드렸습니다.

단순히 인구만 비교해본다면 시세 2위 지역은 아산시가 되어야 하는데, 천안시 다음으로 시세가 높은 곳은 당진시입니다. 절대 수요량만 보면 아산시의 절반 수준밖에 안 되는 데 말이죠. 왜일까요?

당진시와 아산시 두 지역은 조금 다른 특징을 가지고 있습니다.

당진시는 황해 경제자유구역이 추진되었다면 중심지가 될 지역이었습니다. 독자적인 자생능력을 가진 도시라는 의미죠. 좋은 일자리도 많고 바다와 육지를 모두 이용할 수 있어 물류 환경이 좋습니다. 충남으로 진입하는 서해안 고속도로를 가장 제대로 활용할 수 있는 입지이기도 하고요.

하지만 아산시는 자체 산업단지도 많긴 하지만 천안시의 영향권 지역입니다. KTX 역사 이름을 보면 압니다. 현재 천안 아산역의 행정구역은 아산시입니다. 그럼 아산역이라고 하면 될 텐데 왜 천안아산역이라고 명명을 했을까요? 천안의 영향력이 지역 내에서 압도적으로 높기 때문입니다. 아울러 천안, 아산은 같은 생활권이기도 하고요.

천안시가 더 수요가 많을까요? 아산시가 더 많을까요? 당연히 천안시를 희망하는 수요가 월등히 많겠지요. 그것이 지금 천안시의 시세이자, 아산시의 시세입니다.

현재 천안시 불당동의 경우, 천안시뿐 아니라 아산시 거주민들도 살고 싶어 하는 지역입니다. 아산시에서는 언제든 천안시 쪽으로 이주하고 싶은 의향이 있다는 것이지요.

당진시가 아산시보다 시세가 높은 이유에 대한 대략적인 설명이 되셨나요? 물론 여러 가지 기타 이유가 있겠지만 큰 틀에서만 이해하시면 됩니다.

다음으로 조금 튀는 두 개 지역이 있지요? 바로 서천군과 계룡시입니다.

두 지역 모두 몇 가지 호재가 있긴 했습니다. 하지만 근본적인 이유는 인구수입니다. 바로 수요층이 적다는 것이죠. 그래서 작은 바람에도 크게 흔들립니다. 서천군과 계룡시는 아마도 최근 갭투자자들이 많이 들어갔을 가능성이 높습니다. 자체 수요로는 가격대가 쉽게 움직일 지역이 아니거든요.

서천군은 얼마 전까지 중개업소 집중 단속 지역이기도 했습니다. 왜 집중 단속을 했을까요?(관련 기사, 출처: 충남.넷 미디어)

계룡시는 이케아가 들어선다는 호재 때문에 지역 부동산이 꽤 많이 움직였습니다. 계룡시는 아파트가 많지 않습니다. 손에 꼽을 정도로밖에 없습니다. 바꿔 말하면, 한두 단지의 시세 변동이 전체 평균을 움직일 수 있는 지역이라는 의미입니다. 또한, 뒤늦게 따라가는 투자로는 접근할 수 있는 지역이 아니라는 말씀입니다.

오늘 충청남도 이야기 어떠셨나요?

서울 및 수도권에 가깝다는 이유만으로 관심 대상이 되지만, 관심을 너무 많이 가져서도 안 된다는 교훈을 얻으셨으면 합니다.

지난 5~7년간 그렇게 잘 나가던 천안시도 조정을 받고 있습니다. 부동산이라는 것이 쉬지 않고 잘 나갈 수 있는 것은 아니거든요. 조정기를 잘 겪고 나면 다시 시세는 상승할 수 있습니다. 물론 그때는 이 전과는 조금 다른 양상으로 변화가 옵니다. 양적 수요가 다 찬 곳에서는 질적 수요 시장이 오니까요.

결국, 이러한 지역별 시장별 대응 방법은, 결국 천국과 지옥을 이미 여러 번 경험했던 서울 부동산을 벤치마킹할 수 밖에 없습니다.

올 한해 부동산 시장은 정말이지 혼돈기입니다. 특히 지방 부동산 시장은 천당과 지옥을 오가고 있는 판세이고요. 빠숑의 입지 분석 레시피 칼럼으로 흔들리지 않는 여러분만의 인사이트를 만들어 가시기 바랍니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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