직방

최근 말도 많고 핫한 ‘뜨거운 감자’ 동탄2신도시를 직접 가봤습니다. 1년 반 만의 임장(부동산 방문을 일컫는 말)인데, 1년 반 동안 얼마나 많이 변했던지 그야말로 SRT 급 발전 속도입니다. 동탄2신도시는 약 12만 세대 매머드급 공급이 예정된 곳으로, 2기 신도시 중 입주 세대 수나 면적으로나 그 규모가 압도적입니다. 올해 지겹도록 들어왔던 ‘공급 폭탄’의 선두 격이지요. 그런데도 동탄2신도시의 분양권과 시세는 또 올랐습니다.

기폭제가 된 것은 동탄역 초역세권에 분양한 롯데캐슬이었습니다. 주변의 대장주는 ‘우/포/한’(시범우남퍼스트빌, 동탄역더샵센트럴시티, 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지) 3개 단지인데요, 이들 아파트 현 시세보다 분양가가 낮은 롯데캐슬 청약에 몰린 관심이 대단했지요. 청약 성공뿐 아니라, 프리미엄까지 붙었습니다. 최근 분양된 금성 예미지3차 청약도 인기였죠.

오늘은 ‘뜨거운 감자’ 동탄2신도시뿐 아니라 동탄1신도시까지 동탄신도시의 학군과 미래를 전망해 봅니다.

그렇다면 동탄2신도시의 매력은 무엇일까요? 화성시에 들어서는 이 신도시에 왜 이리도 관심이 높을까요? 지금 이 관심은 모두 거품일까요? 본격 입주가 시작되면 가격이 내려갈까요? 개인적으로는 장기적인 관점에서 동탄2신도시의 미래를 밝게 전망하고 있습니다. 단, 실거주 가치로만 따져보자면 말이죠. 연달아 입주하는 물량이 있기 때문에 안정된 전셋값 형성에는 어려움이 있을 것 같아 전세 투자를 권하기는 쉽지 않습니다. 제가 왜 실거주 및 장기적인 관점에서 동탄2신도시의 미래를 밝게 보는지 알려드리겠습니다.

첫째로 풍부한 일자리를 꼽을 수 있습니다. 서울 출퇴근자 수요보다도 근방 화성시와 수원시 일대로의 출퇴근자 수요가 많습니다. 동탄2신도시는 지리적으로 산업 단지를 에워싸고 있는 형국입니다. 동탄테크노밸리와 삼성, LG, 기아, 현대 및 각종 산업 단지가 가까우며 동탄역 업무 용지 내 63층 이상 랜드마크 빌딩 및 50층 이상 오피스도 계획 중이라고 합니다. 이는 추후 경부고속도로 직선화 계획에 따라 정해진다고 하네요. 이외에도 구성역 인근 용인테크노밸리, 향남제약단지 등 많은 산업 단지들이 동탄 주변에 있습니다.

두 번째는 교통 발전으로 서울 접근성이 획기적으로 개선된 점입니다. 작년 12월 개통된 SRT는 수서역과 동탄역을 15분여 만에 연결합니다. 물론 현재는 비용 문제로 매일 출퇴근하기에는 다소 무리가 있으나, 쇼핑이나 문화생활 권역으로 보자면 동탄은 이제 서울권이라 볼 수 있습니다. 또한 동탄역에는 핵심 노선인 GTX-A가 예정되어 있습니다. 삼성역을 지나 서울역까지 연결되는 GTX-A가 개통된다면 동탄은 완벽한 수도권이 될 것입니다. 실제로 동탄역을 가보면 지하 5층까지 설계된 규모에 놀라게 됩니다. SRT 개통으로 지방 주요 도시를 오가는 시간도 획기적으로 짧아졌습니다. 이외에도 도로, 철도, 버스의 교통 인프라 확충이 예정되어 있습니다.

세 번째는 ‘광비콤 개발’이라는 호재입니다. ‘광비콤’이란 ‘광역 비즈니스 콤플렉스’의 약자인데요. 광역시는 동탄역세권 일대를 광역 비즈니스 콤플렉스로 발전시키고자 하는 청사진을 가지고 있습니다. 그러니 이렇게 큰 역사를 지었을 것이고, 약 12만 세대가 입주할 도시를 추가로 계획한 것이겠지요. 경부선상에서 서울 직통 고속도로 3개와 연결되고 내부 및 인근 도시는 모두 지하화 및 입체화로 교통 체증을 획기적으로 줄일 예정이며, 제2 외곽 순환 고속 도로로 동서를 이어주고 철도망이 복합적으로 연결해주니 경기도의 교통 요지로써 광비콤에 신설 부지를 업무 구역으로 계획한 것이라고 합니다. 이들 교통 호재들은 2021년부터 가시화가 되고 2023년 완료를 목표로 하고 있습니다. 전문가들은 2020년 이후에는 인프라들이 구축되면서 시너지가 나기 시작할 것이라고 보고 있습니다.

네 번째로 공원, 쇼핑 등의 생활 인프라도 충분히 공급됩니다. 충분한 녹지 확보로 다수의 공원이 계획되어 있고, 도서관, 롯데백화점(동탄2신도시), 현대몰(동탄1신도시), 이케아(기흥), 롯데프리미엄아울렛(기흥) 외에도 각종 쇼핑 확충 시설, 병원, 관공서 유치 등의 계획을 세우고 진행하고 있다고 합니다.

동탄2신도시는 앞으로 시간이 필요합니다. 도시라는 게 뚝딱 완성되는 것은 아니니까요. 그럼에도 불구하고 동탄의 발전 속도는 놀랄 정도입니다. 이미 시범 단지 등은 신도시 초기라 말하기 무색할 정도로 자리 잡아 활기가 넘칩니다. 신도시 특유의 썰렁함이나 어수선함 따위는 없더군요. 그리고 기대 이상으로 예쁜 도시로 변모하고 있습니다.

동탄2신도시는 크게 보면 이렇게 나뉩니다. 동탄역세권역(광역 비즈니스 콤플렉스), 커뮤니티 시범단지 지구, 남쪽으로 호수를 인접한 지역(워터프론트 콤플렉스), 그리고 그 아래쪽(남동탄), 그 외에도 ‘중동탄’이라고 칭하는 의료 복합 시설, 동탄역 아래쪽에 위치한 문화디자인밸리, 북동탄에 위치한 동탄테크노밸리 등으로요.

현재 먼저 자리를 잡은 곳은 역시 가장 먼저 입주를 시작한 시범 단지 지구입니다. 동탄초중고 인근인 항아리 상권이 시범 단지 맞은편, 동탄4동 주민센터 건너편에 자리 잡고 있어 학원들이 속속 입점하고 있습니다. 동네 분들이 ‘11자 상가’라고 부르는 곳엔 더 많은 학원이 자리 잡고 있습니다. 동탄 호수 쪽 근린 상가에도 추가로 학원들이 입점할 것 같습니다. ‘프라자’라고 불리는 상가들인데요. 사거리를 중심으로 자리 잡고 있습니다. 문화디자인밸리 쪽 일부 상가들은 아예 ‘에듀’를 테마로 학원만 입점시킬 예정이라고 합니다. 이쪽에 학원이 들어오면 지리적 이점으로 동탄1신도시와 동탄2신도시 양쪽의 수요를 모두 충족시킬 수 있을 것으로 보입니다.

동탄2신도시의 학군은 이제 형성되는 단계이기 때문에 구체적인 학교를 언급하는 것은 의미가 없어 보입니다. 동탄2신도시의 대표적인 고등학교는 중앙고, 한백고 등이 있고 나머지는 아직 1, 2년 차의 신설 학교입니다. 이미 대장주인 ‘우/포/한’과 롯데캐슬 등이 전용 84㎡ 기준 약 7억 대에 시세를 형성하고 있습니다.

그리고 이 단지에서 통학하는 청계중이 2016년도 중학교 학업 성취도에서 평균 92점의 우수한 성적을 거두었답니다(자료 : 학교 알리미). 거품이다 아니다 논란이 많지만, 시범 단지들도 5억 5,000만 원~6억 선을 형성하고 있기에 이미 중산층들이 두껍게 거주할 신도시의 여건이 마련되어 있습니다. 거기에 추가로 입주를 모두 마치고 도시가 안정기에 접어들어 전셋값이 오르면, 동탄2신도시의 전성기가 올 것입니다. 아이들 키우기 좋은 명품 도시가 될 것으로 봅니다.

다만, 인근 수원의 대장인 광교와 그 위 분당으로 상위권 학생들이 빠져나가지 않을까 하는 우려가 있을 수 있는데요, 세대 수 약 12만이 채워질 것이기 때문에 충분한 교육 인프라들이 입점하게 될 것으로 봅니다. 학생 수가 많은 곳에 학원들이 생기기 마련입니다. 비평준의 장점을 살려서 우수한 학생들이 일반고로 조금 더 진학해 준다면 대학 진학 성적도 올릴 수 있으리라 예측합니다.

잇단 동탄2신도시의 입주 시기마다 몸살을 앓는 곳은 인근 동탄1신도시입니다. 실거주자야 걱정이 없겠지만 동탄1신도시에는 세를 준 분들도 많이 있기 때문입니다. 현지 중개사분들을 방문해서 여쭈어보니 3,000세대 정도가 동시에 입주하면 동탄1신도시는 어김없이 전셋값이 조정되거나 하락을 겪었습니다. 사실 현재로서는 실거주로 보자면 기반 시설 면이나 상업 시설 면에서 동탄1신도시가 낫습니다. 10년을 자리 잡은 인프라니까요.

동탄1신도시에서 인기 있는 학군은 석우와 솔빛을 꼽을 수 있습니다. 석우 라인은 수학 중점 학교로 인기가 있으며, 솔빛 라인은 중심 상업 시설과 멀어 유해 시설이 없습니다. 학원가 이용도 편리합니다. 이외에도 반송중, 예당중, 푸른중 등이 있습니다. 능동중은 혁신 학교로 내신 경쟁을 피해 초상위권이 전략 내신을 확보하여 세마고 등으로 진학하기 위한 전략적인 징검다리로 진학하기도 한다고 합니다.

학원가 동향을 알려드리자면, 남광장 쪽 학원가와 솔빛・나루 학원가가 있는데요. 이 두 대표적인 학원가에는 빽빽하게 학원이 들어차 있으며 하교 시간 이후부터 여느 학원가처럼 활기찹니다. 동탄에서 아쉬웠던 대형 학원들도 입점하고 있다는 반가운 소식입니다. 수지나 강남 쪽에서 영업하시던 원장님들이 학원을 개원하고 있으며 강사님들도 초빙해 오고 있습니다. 이에 따라 초기 학원들의 영업 전략상 설명회도 활발하게 이루어지고 있고요. 여기서 최근 입시 동향과 교육 정보들이 많이 오고 갑니다.

동탄은 지역 경제 수준이 결코 낮은 도시가 아닙니다. 향후 동탄2신도시 입주가 끝나고 나면 동탄1신도시와 동탄2신도시 전체의 규모가 상당하기 때문에 학원을 경영하는 분들 입장에서도 매력도가 올라갈 것이며 동탄맘들에게도 아이의 실력별, 취향별로 사교육을 골라 시킬 수 있을 것입니다.

동탄은 비평준 지역입니다. 어느 고등학교의 진학 선호도가 높을까요? 세마고, 동탄국제고(동국고), 화성고는 자사(자율형 사립 학교)/자공(자율형 공립 학교)이기에 여전히 강세를 보입니다. 일단은 초상위 이과로의 진학을 하려는 학생들은 자공고인 세마고(자율형 공립 학교)를 꼽습니다. SKY 및 의대 진학에 꾸준히 좋은 성과를 보여주면서 그리 멀지 않은 권역에 위치한 기숙형 학교로, 학비 부담이 없다는 장점도 한몫합니다. 화성고(일반고, 교육부 지정 기숙형 학교, 선발고)도 기숙 학교이며 입학 실적이 개선되고 있어 선호되고 있고, 솔빛중에서는 말하면 입 아플 명문고인 외대부고로의 진학도 선호되고 있습니다.

문과 학생들의 경우에는 역시 기숙 학교인 동탄국제고도 선호하는 학교인데요, 재미있는 것은 이 학교의 기숙사는 일반 기숙 학교가 1주 간격으로 아이들이 집으로 가는 데 반해 2주 간격으로 집으로 가기 때문에 그 점을 꺼리는 학생들도 더러 있습니다. 초상위권 학생들은 주중에는 학교에서, 주말에는 학원에서 보충하는데 학원 초상위권 클래스에 격주로 빠져야 하기 때문이죠. 이 외 수원외고도 문과 학생들이 선호하는 학교입니다.

일반고로는 전통적으로는 병점고와 서울대 진학 성적이 개선되고 있는 동탄고로의 진학을 선호합니다. 그런데 동탄고는 매년 커트라인이 큰 폭으로 내려 1지망에서 미달이 계속 발생하였고, 병점고도 몇 년째 1지망에서 미달 발생으로 추가 모집이 있어 상위권 학생들과 하위권의 편차가 이전보다 많이 벌어졌다는 학원가의 소식입니다. 최근에는 좀 더 가까운 근거리 학교로 진학을 하는가 봅니다.

학원가 입학 설명회에 따르면 작년, 올해는 반송고와 나루고의 컷이 높아졌습니다. 최근에 이 두 학교의 상위권 학생들이 내신 목표로 자사고, 특목고 진학 대신 지역 고등학교로 입학한 사례들이 상당히 늘었다고 합니다. 정시 축소, 수시 강화 때문입니다. 반송고는 190점 이상(경기도 200점 만점 기준)인 학생이 330명 중 75명 이상 입학했다고 하니 상위권이 꽤 두꺼워지고 있다는 것을 알 수 있습니다. 이러한 움직임들은 새로 바뀌는 입시 제도에 적응하고자 학부모님들도 더욱더 발 빠르게 대처하고 있다는 증거입니다.

동탄은 앞으로 아이가 어린 가정이나 초등학생 자녀를 둔 가정이 살기 좋은 도시가 될 것입니다. 일단 도시가 살기 편하게 계획되어 있습니다. 여기에 동탄 주민들이 염원하는 트램이 건설된다면 생활 편의 시설이 위아래로 연결되어 중앙 대로를 통해 오가기도 좋고 서울이나 지방 주요 도시를 오가기가 더욱 편해질 것입니다.

동탄2신도시와 함께 동탄1신도시도 앞으로 주지해야 하는 도시입니다. 동탄2신도시의 입주 물량으로 가격이 흔들리게 된다면 광비콤과 인접한 동탄1신도시는 눈여겨 보아도 좋을 듯합니다.

*사정이 있어 ‘월천대사의 학군과 부동산’ 칼럼을 최근 한 달에 한 번만 발행하고 있습니다. 기다리시는 분들께 죄송하다는 말씀드리고, 앞으로도 엄마들이 살기 좋은 실거주 지역을 계속 찾아서 알려드릴 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

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카페 '월천 재테크 학군과 부동산'

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